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元病院勤務から都内不動産会社にてトップ営業マンとして成績を残し、独立して約3年が経ちま…

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元病院勤務から都内不動産会社にてトップ営業マンとして成績を残し、独立して約3年が経ちました。 　これから不動産投資を始めたいが一歩踏み出せない方の為に、私の経験や知識を発信していきたいと思います。 　イメージの良くない不動産業界に革命を起こします！
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-人生(LIFE)の中にある、もし(IF)をどう考えるかで人生が変わる-

①自己紹介　皆さんはじめまして。東京都内で不動産コンサルティング業を営んでいる、加賀祐弥(カガユウヤ)と申します。 　いきなりですが、まずは私の自己紹介をさせて頂きます。東北は秋田県の田舎にて、三人兄弟の末っ子として生まれました。　 　決して裕福ではない家庭で育ち、学生時代は体操、剣道に打ち込こむも、高校時代は校則や勉強に嫌気が差し、高校に通わない日々が続きました。 　地元でアルバイトをしながら高校生活を送る中で、人生をかえたい・誰もが羨むスターになってやると漠然に夢を

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    • 不動産トラブルの対処法と相談先

      　不動産オーナーであれば賃貸物件や賃貸管理に関連するトラブルが発生したことは、1度や2度ではきかないのではないでしょうか。さまざまなトラブルが発生した際は、どのような専門家に相談すれば良いのか分からないなど焦ったこともあるかもしれません。 　今回は、不動産に関連するトラブルに対して専門家がどのような業務をしているのか、どういったことを相談すれば良いのか、などについて解説します。 不動産のトラブルと専門家トラブル1.土地家屋調査士土地家屋調査士とは、基本的に表題登記や測量、

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      • 投資前に理解すべき不動産投資にかかるコスト

        　よく、営業マンから聞かれるのは目先キャッシュフローと固定資産税くらいでその他にかかるお金ってなあなあにされがちです。 　不動産投資にはコストがついてまわり、コストの多寡によってキャッシュフローや売却時の損益額が大きく変動することがあるため、コストは物件購入前の段階で漏れなく資金計画に落とし込む必要があります。 　今回は不動産投資における固定費および変動費という2種類のコストについて解説します！　 　物件購入前にコストを漏れなく見積もり、盤石な資金計画を立ててから投資を

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        • 金融事情を踏まえた不動産投資の考え方

          　僕に相談してくださるお客様が、不動産投資についての認識において、価格は約2,500万円、利回りは4%前半、頭金10万円のフルローン、借入利率は1.8%のような物件の購入を検討していました。 　キャッシュフローはほぼプラマイゼロであり、キャッシュフロー狙いの投資ではないからプラマイゼロであれば保険代わりになることから、積立貯蓄の感覚で放置する方が多い印象です。 　ほとんどの投資家は、不動産投資を行う際に融資を活用します。不動産投資と融資は深い関係にあり、極論、融資を制する

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        -人生(LIFE)の中にある、もし(IF)をどう考えるかで人生が変わる-

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          ETFと株・投資信託との違いや仕組みを解説

          　ETFは比較的新しい投資商品だが、さまざまなメリットがあるため、関心を持つ人が増えていますね。 　ETFは日経平均株価やTOPIX（東証株価指数）、NYダウ等の指数に連動するように運用されている投資信託の一種ですが、証券会社に口座を開けば、株式同様手軽に売買できます。 　今回はETFの特徴や、個別株や投資信託との違い、メリット・デメリットを解説していきます！ ETFとは？ 投資信託や個別株とどう違うの？　ETFは、英語の「Exchange Traded Funds」を

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          入り口から出口を見据えた不動産評価方を学ぶ

          　不動産投資を始める上でも、出口を考えるうえでも重要になるのが評価額です。 　評価額によって建物の売買代金や銀行の融資可能額も異なります。場合によっては、実際の評価額よりもかなり高い価格で物件を購入してしまうリスクもあるため、注意が必要です。 　このようなことにならないためにも投資家自身が不動産の評価額の算定方法についてある程度の理解をしておきましょう。 　今回は、物件を評価する際の算定方法と業者によって評価額が異なる理由について詳しく解説していきます。 物件評価額と

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          マイホームを賃貸用として不動産投資を始める

          　念願のマイホームを買ったはいいものの、転勤などで自宅マンションをしばらく使わない場合、賃貸に出して家賃収入を得たいという相談を頂きました。 　自宅を居住用から賃貸用にするには、どのような準備をすればいいのか、居住用から賃貸用へ転用するときの手続きや費用、注意点について詳しく解説します。 自宅マンションを賃貸用へ転用するための準備まず確認が必要な事は下記の項目です。 ・金融機関に相談する（住宅ローンが残っている場合） 　住宅ローンが残っている自宅マンションは、原則借り

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          不動産を相続するときに必要な事

          　相続税対策のために不動産を持っておいた方がいいという売り文句を話す営業マンは多くいます。いざ不動産を相続することになった時どのような準備が必要なのでしょうか？ 　もし、不動産を相続することになったら、一体何から行えばよいのでしょうか。 　いざというときに慌てないよう、知らないがゆえに損をしないよう、事前に相続について知っておくと安心です。 　今回は、手続きの流れや気になる税金のことまで、不動産相続の基本的なポイントを解説します。不動産を相続する可能性がある方は、相続の

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          不特法の改正と投資家への影響

          　多くの方はこのような法律があったことも知らないのではないかと思います。不動産のクラファンや証券化により多種多様な運用方法が選べるようになりました。 　不特法とは、不動産特定共同事業法の略称です。特定共同事業というのは、いわゆる不動産ファンドのことを指しており、投資家から集めたお金で不動産を運用し、その収益を投資家に分配する事業に対する法的な規制や環境整備を目的としたものです。 　この不特法によって不動産の小口化商品を販売することが可能になり、これまでにはなかった不動産投

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          不動産クラウドファンディングの進歩

          　皆さんこんにちは！先日友人から不動産のクラウドファンディングについての相談を受けました。不動産がクラファンできるってすごい時代ですよね。 　今回は従来の不動産クラウドファンディングの仕組みや問題点となっていた出資持分の二次流通の仕組みについて詳しく解説します。 不動産投資クラウドファンディングとは？　不動産投資クラウドファンディングは、個人でも少額から不動産投資を始められるのが魅力です。 　ただし原則として中途解約不可で、運用期間が終了するまでは現金化できないというデ

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          10万円から始める投資術

          　いざ投資を始める時、どのような選択肢があり、何から始めるのかが分からないと、相談をよく頂きます。 　投資といえば多額の資金が必要だと思っている人も多いでしょう。しかし10万円からでも十分に投資を始めることができます。 　10万円の予算で投資を始める場合、どのような商品を選ぶといいのでしょうか？ 10万円あれば投資は十分スタート可能　初めての投資の場合、まずは少額から始めてみたいと思う人が多いでしょう。 　10万円ほどの予算があれば以下のような投資はすぐに始めることが

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          海外不動産投資が注目される理由

          　電車の広告などでも、海外不動産投資の広告を目にする機会が増えてきましたね。注目される理由やリスクをご存じの方はまだ少ないのではないでしょうか。 　あくまでも投資となるため、メリットばかりに目を向けていては堅実に収益を得ることはできません。本記事では、海外不動産投資の特徴や注意点、どんな人に適しているかについて詳しく解説します。 海外不動産投資が注目される理由発展途上国の経済成長に期待 　東南アジアなど発展途上国の中には、今後の経済発展が期待できる国があります。その国の

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          マンション売却価格の推移と売り時

          　みなさんこんにちは！加賀祐弥です。 前回から不動産に関わる記事をなんとか更新し続けてます。 　前回は離婚についての不動産のお話をしましたが、それに付随して、不動産購入の出口を考えた時のひとつのゴールとして考えるのが売却です。 　いざ売却しようと考えたとき、いくらで売れるのかが最も気になるところだと思います。多くの人が、マンションは古くなるほど安くなる。　 　つまり、築年数と価格下落率は完全な相関関係にあると考えているでしょう。それは一面ではありますが、必ずしもそうでは

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          不動産売却の順序と心構え

          　首都圏の中古マンション市場は活況を呈しています。2021年2月の成約価格は前年同月比200万円を超えるプラス。戸建ても成約件数・価格ともに前年比を大きく上回っています。 　価格が新築よりも安い、人気の高い地域でも買いやすい、金利が安いなどというメリットから、中古住宅市場の活況はしばらく続くと予想されます。マンションの売却を検討されている方にとっては、まさに売り時といえるでしょう。 　そこで今回は、マンションの売却の手順に沿って、よくある失敗事例と、失敗を回避するための対

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          住宅ローンの支払い方法を考える

          　最近、僕の周りでも住宅ローンを組みマイホームを検討する友人が増えてきています。 　僕自身は生粋の独身貴族ですので、まだまだ先の話だとは思いますが、相談の中で支払い方をどのようにしたら良いか？という内容がよく聞かれるので、今回は僕の個人的な見解をお話ししていこうと思います。 住宅ローンの支払い期間から考える 　住宅ローンは一度実行されたら、完済するか、家を売却して完済しなければ終わることがありません。 　例外的に自己破産によって帳消しにしてもらうという方法もありますが、

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          不動産投資の基礎！　サブリースとは？

          1.サブリース　不動産投資にサブリースを導入することにより、キャッシュフローが悪くなる反面、安定運用ががしやすくなるといわれます。 　ただ、近年サブリース絡みのトラブルが続出し、社会問題として取り沙汰される事もしばしば見受けられます。 　今回は、サブリースの仕組み、メリット・デメリットの要点、トラブル対策やサブリース新法について解説します。 ・サブリースとは？ 　一括借り上げ、転貸借契約などとも呼称し、賃貸経営で広く利用されている仕組みです。サブリースとは、オーナーと入

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