住宅ローン繰り上げ返済か、投資か
一昨年マンションを購入しました。
投資も始めていたので、住宅ローンの繰り上げ返済をするか、投資に回すかを検討して調べました。
結果、今は、超低金利なので、投資の方が少しお得です。
どれくらいお得なのか、計算してみました。
住宅ローンの繰り上げ返済と投資の比較
まずは、住宅ローンの条件です。
以下で設定しました。
設定した金利は、三井住友銀行の住宅ローンの変動金利です。
今の金利は低いですね。。。
ここ２、３年で、更に低金利になりました。
住宅ローン ：4000万
借入期間 ：35年
金利 ：変動金利0.475％
次に、繰り上げ返済の条件です。
月に30,000円を貯めて、年間36万円貯蓄し、10年後に360万円を繰り上げ返済にすると想定します。
三井住友銀行の住宅ローン返済シミュレーションサイトで計算します。
繰り上げ返済しなかった時 ：43,424,640円
繰上返済した場合 ：43,010,503円
差分 ：414,137円
結果、10年後に360万円の繰り上げ返済では、414,137円がトータルの返済額から少なくなります。
続いて、投資の計算です。
こちらは、金融庁の資産運用シミュレーションを使います。
月に30,000円を投資し、10年間運用した結果です。
元本は、繰り上げ返済時と同じ、360万円です。
違いは、毎年投資する試算としています。
利回り3%でも、運用益は、592,243円となります。
注意点
住宅ローンの繰り上げ返済と利回り3%を単純に比較すると、利回り3%でも投資したほうがお得となります。
繰り上げ返済 414,137円
運用益（利回り3%） 592,243円
ここで注意が必要です。
投資の場合は、税金がかかります。
利益に対して、約20%税金となり、約118,448円が引かれます。
結果、約473,794円となり、ほとんど差がなくなります。
税金、高いですね。。。
お得になる技
最後にわたしが実際に投資運用しているやり方をご紹介します。
わたしは、住宅ローン控除と積み立てNISAを利用しました。
住宅ローン控除は、簡単に言うと、返済期間10年以上の住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、一定の条件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高の1％を最大控除額として、納めた税金から還付される制度です。
4000万円借りていれば、ローン残高の1%となる、40万円が戻ってくる制度ですね。
続いて積み立てNISAです。
こちらは、年間40万の投資が最長で20年非課税になる制度です。
住宅ローン控除で戻ってきた税金を、全額積み立てNISAに投資しました。
積み立てNISAの投資は、こちらで紹介しています。
この併用によって、節税対策と、無理ない投資ができます。
積み立てNISAの良いところは、使いたいときに引き出し可能なところです。
最後に
今回ご紹介した、住宅ローン減税と、積み立てNISAは、住宅ローンの金利が低い場合にお得になっています。
金利が上昇した場合は、その時の運用利回りを計算して、繰り上げ返済するのが良いですね。
これから、10年バランスを見ながら、投資、ローン返済を続けていきます。
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