教えてのらえもん　湾岸マンションの魅力 〜各エリアのNo.1マンション教えてよ！〜

こんばんは、風戸裕樹です。
Property Accessという会社の代表で、東南アジアにおける不動産売買のサポートをしています。

タイトルにもあるように、
湾岸マンション愛好家の長、みんな大好きのらえもんさんに
湾岸マンションの魅力を聞いてみました。

のらえもんさんとは一緒に酒チャンスした仲です。

本日は風戸さんと #酒チャンス してました。相変わらずの野外っぷりだった。 https://t.co/FFB46a0PRr

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) May 20, 2021

実は以前湾岸に住んでいた風戸。
当時の生活に思いを馳せながら、のらえもんさんに根掘り葉掘り聞いてみました。

【のらえもん誕生秘話】

風戸：のらえもんさんはどうして「のらえもん」になったんですか？

のら：契機は東日本大震災です。震災が起こると湾岸エリアのマンションは親戚や職場の人から袋叩きに遭っちゃって。「あんなとこに住むなんて」「液状化で大変じゃないの」「家に帰れないんじゃないの」と。そしてメディアは「湾岸タワマンは資産価値暴落」「液状化でうんこ流れない」とか、適当に書いてまたそれを信じた大多数の人がボロクソ言うんですね。。

そんな雑誌記事やネットニュースを目にすると、世間に自分の決断を責められている気がしてならなかった。ほら、家を買うって一世一代の決断じゃないですか。それを世の中が否定してくるんですよ。

一方で住んでいるからわかることも多いし、湾岸エリアは実際にいい街なんです。だったらもう自分から「湾岸マンションの魅力」を発信していくのがいいのかなと思いました。

それが「のらえもんブログ」のはじまりです。

風戸：なるほど、そんな経緯だったんですね。のらえもんさんのご活躍もあって、今の湾岸エリアの評価を見ると、かなり好転したのではないかと思います。

のら：評価が反転したのは私のブログがきっかけではなく、2013年に東京五輪開催が決定したことです。でも、その前から「湾岸っていいよね」と発信していたのが大きかったのかな。私のブログを読んで勇気づけられた方が、実際に湾岸エリアを買って住んで、「今とても満足しています」という人の話を聞くので一定の役割を果たせたのかな、とは思っています。
「ブログを見てマンションを買いました」っていう人、5000人以上いるんじゃないかな...。

風戸：5000人！すごい数字ですね。のらえもんさんの発信の質や影響力を考えると納得です。発信する上で気をつけていることや、大切にしているスタンスはありますか？

のら：「住宅の購入」は人生の中でもかなり重要な決断です。そしてそれを後押しするのは名誉なことでもああり、責任も重大です。

ですから、なるべくフラットな目線で情報提供することを心掛けています。もちろん、湾岸エリアを応援はしていますよ。私のブログは趣味の延長線なので、新築マンションが売れても売れなくても正直構わないんです。そのスタンスが取れていることがフラットさに繋がるんじゃないですかね。

【湾岸タワマン総論】

風戸：今の湾岸エリアはどのように成り立っていったんでしょうか。

のら：いま湾岸エリアでマンションが建っているところは、いわゆる再開発なんですね。元々東京臨海部は倉庫や工場が数多く立ち並んでいる場所だった。バブル崩壊から長い時間をかけてタワーマンションが立ち並ぶようになりました。人が主体の歴史がないエリアともいえます。

逆にだからこそ、大きな区画に大きなマンションを建てられるんです。東京で工場を持つ合理性が無くなって、次に何を立てるんだ、オフィスかホテルか住宅か…の選択肢の中で高層住宅がもっとも合理的だった。湾岸エリアにいま立ち並ぶタワーマンションは時代が生んだ産物なんです。

風戸：最初は「安い」というのも大きなウリでしたよね。

のら：はい。山手線内側や城南エリア、いわゆるブランドとされている場所に比べて、湾岸エリアは職の中心地東京駅に近い上に圧倒的に安くて、大量に供給できました。これが震災を経た五輪決定までの話です。そんな湾岸も五輪決定後に、地位がすこし上がりましたね。住宅だけでなく、商業やその他の施設もできるようになったから。

もちろんいまでも都心に比べれば安いというバリューは残っていますけど、新しい街だからこそ歩道が広い、空が開けている、水が近い。ということで、今までの住宅地に比べて圧倒的に開放感があるのが湾岸エリアの特徴です。

それが好きな人は合うし、合わない人には合わない。
歴史がないことをポジティブに考えるかどうかですね。

歴史がないことのネガティブ面は

・個人商店がなく、資本の整ったチェーン店ばかりが目だつ
・街の区画が大きすぎて、平坦すぎる
・政治力がない

ポジティブ面としては

・ある程度の年収水準がある住民が集まってきている
→これは学校、塾などの教育レベルに直結します
・水と緑地面積が多いなど、視界が開けている

これらも結局価値観の違いでしかないんです。
自分が住んでいることもあり、住民ならではの情報をネットに上げ続けて「湾岸エリアに住みたいな」と思う人を後押ししたいというのが私の想いです。

【のらえもんの推しマンション】

風戸：のらえもんさんの思う各エリアナンバーワンのマンションを教えてください。

のら：いきなりですね！準備してきてはいないんですけど...

（2人の立場の都合上、物件名は隠しております。推測して頂けますと幸いです。多分バレバレですが、笑）

品川エリア
・(〇〇〇タワー)
品川グランドコモンズ唯一の分譲マンションですね。品川駅からなんとそのまま歩いて行けるし、しかも屋根付きなんですよ。
品川駅は羽田空港直結、新幹線直結でとにかく便利ですよね。

数年前くらいですかね、当時85～95平米が1億1000万〜3000万のリノベで売っていたのを見学させてもらったんですけど、「高いなぁ」と思ってました。今思うと圧倒的に安かったですね。失礼しました。
共用部はなんとなくインダストリアルな雰囲気ありますね。小学校も遠いので大人向けのマンションですね。

港南エリア
・（○○○タワーズ）
ここは湾岸マンションの最高峰。住友不動産の傑作ですよね、分譲から15年は経ってますけど、いまだにシンボリックな存在として住友のパンフなどにも出てきます。共用施設も湾岸エリア随一といっていいくらい充実してるんですよ。

価格が安かったころのマンションなのであらゆるところに余裕がありますよね。駐車場は地下に埋めてあって、上は広場になっています。また、1LDKメゾネットタイプのような遊んだ間取りもあります。
品川駅から少し離れているんですが、マンション行きのシャトルバスが出ていますし、天王洲アイル駅までは徒歩圏内。
羽田へのアクセスも便利です。

芝浦エリア
・（○○○タワー）
うーーーん、芝浦はナンバーワンマンションを上げるのは迷いますけど、築浅のここかなぁ。清水建設の内廊下かつ免震タワマンですしね。田町駅と浜松町駅の間にある、五角形でマッシヴなフォルムをしたタワーマンションです。たしか2014年に売り出されたんですけど、近年の中ではもっともお買い得なマンションのひとつだったかもですね。
目の前が運河だし、港区のタワマンとしては視界が開けていますね。レインボーブリッジビューのお部屋も多いです。

（○○○）の方が立地含めて良いっていう人もいますね。あそこは島として作りこまれているし。でも築浅の事を含めてこちらかなぁ。

勝どきエリア
・ （○○○ TOWERS）
パークタワー勝どきの入居がはじまる2024年には王座交代の予感もしますけど。現状だとここではないでしょうか。清澄通りをはさんで向こう側の（○○○）とこちらが現状の二大勢力でしょうか。マルエツが足元に入ってて便利なんですよね。

いまだに日本一の規模のマンションだったはずです。賃貸棟と一緒なので常に分譲棟の住み替えに一定の需要が見込めることも大きいですね。朝潮運河側にアネックスという共用施設棟があってそこには、スポーツジムのインストラクターまでいるんですよ。圧巻ですよね。環状二号線築地区間が地下化されればすぐ目の前のBRTの定時制や利便性も増しますから、本当にいいですよね。現地行ったらわかりますよ、うわっ、デカっ！って圧倒されると思う。

月島エリア
・（○○○・○・タワー）
ここも後から振り返るとめちゃくちゃお買い得だったマンションですね。月島駅の地下まで直結マンションなんですよ。下に地権者店舗がいくつか入っているのもいいですし、すぐ目の前はもんじゃストリートですし、界隈は個人商店も豊富なので湾岸エリア随一の外食天国だと思ってます。
中に入るとシックな内装で、これはいいわ～って絶対言うと思いますよ、美術館の雰囲気があります。

豊洲エリア
・（○○○豊洲）
ここは、唯一のららぽーと豊洲直結で、なんとカートを自分のフロアまで持っていけます。所定の位置まで戻しておけば、お店まで返さなくてもOKという凄すぎるマンションですね。構造面ではエリアでもいいマンションが出てきてるけど、ソフト面では今でも一番優秀だと思いますよ。

あと、自走式駐車場を822台持っているのは強みですね。月2.5～2.9万する維持費は利用者側からみればそこそこ高いですけど、自走式はタワーパーキングと違って維持費はほぼかからないので、管理組合の収益がすごいことになりますね。将来の維持も安心できます。

東雲エリア
・（○○○東雲）
東雲の中ではここがモノとして最高で、グレードが高いです。東雲の中でも特におすすめしやすいマンションといえます。
普通建物の仕様にどこかしら妥協点がありますが、このマンションに関しては妥協点がほとんどないでしょう。スカイズより少し前に分譲されましたが、今のタワマンより断然お金をかけて作っています。戸数の割に共用施設もてんこ盛りですしね、タワマンの庭に農場まであるんですよ。

晴海エリア
・（ドゥ・○○○）
うーん、勝どきも悩んだけど、晴海はもっと悩む。基本どのマンションも全て良いですけど、ナンバーワンはここにしておきます。この物件が一番勝どき駅に近いですね。

晴海エリア最大規模のタワーマンションで、最近の住友にしては共用施設も充実、スパもついてます。晴海選手村タワマンがこれから建ちますけど、立地面はこちらの方が良いわけで、これから資産価値が下がりにくいでしょう。

有明エリア
・（○○○東京ベイ）
このマンションは普通ではないんです。
普通、土地の形状が先に決まっていて、そこでどう最有効利用したタワマンを建てるかと悩むのがデベロッパーなのですが、ここは違うんです。
港湾局から大きな土地を仕入れられて、住宅と商業施設とホールを作ってくれとお題が出ている。

私の推測なんですけど、まずこのマンションは、最大の経済効率がある間取りを考え、そこから逆算で土地の区画を決めたマンションなんです。だから、間取りも中住戸は70平米と55平米と40平米しかない(!)のですが、間取りが抜群にいい。高いですけどね。

有明の他のタワマンは、まだ陸の孤島だったから、共有施設をたくさん準備しなければいけなかったものを、目の前に商業施設「有明ガーデン」を作るのでそこを利用してくださいと割り切っているマンションです、それはそれで良いと思います。

のら：こんなところですかね、、

風戸：予告してなかったのにスラスラ出てくる。笑　本当にすごいですね！ありがとうございます！めちゃくちゃ面白かった。超有料級でしょう。

のら：いやいや。好きでやってることですから。

風戸：物件名出せないところが惜しいです。記事にできないような話も多々ありましたし。良かったら今度これYouTubeライブで話しませんか？ライブ配信なら物件名出しても怒られないんじゃないかと。笑　これから売り出すマンションのお話も物件名交えてお聞きしたいです。

のら：いいですよ。ぜひ！

ということで...

【のらえもん×風戸裕樹共同YouTubeライブ開催！】

6月10日火曜日の19時からYouTubeの限定公開で
「のらえもんが選ぶ、湾岸各エリアのNo.1マンションはどこだ！」
を開催します！

・湾岸エリアごとのナンバーワンマンション発表
・これから出るマンション、売れるマンション

をお届け予定。

都合上、noteで物件名は出せませんでしたが、ライブでは物件名を出しながら、記事では書けない内容をのらえもんさんにバンバン答えてもらいます。

参加を希望される方は、

①こちら▼のリンクをクリック
https://lin.ee/nKWXI2G
②「プロパティアクセス」の公式LINEアカウントをともだち追加
③合言葉「のらえもん」を送信
④送られてきたリンクから当日LIVEに参加してください！

（「のらえもん」と送ってくださればURLをお送りします）

（オレンジで囲ったバナーをタップしていただいてもOKです）

最後までnoteを読んでくださってありがとうございました。
面白いな、と思ってくださった方はSNSでシェアしていただけますと幸いです。のらえもんさん、ありがとうございました！

最後に宣伝させて下さい。
こちらが私のTwitterアカウントです。
不動産投資や海外不動産についてツイートしているのでフォローしてもらえると凄く嬉しいです。

プロパティアクセス代表　風戸裕樹