賃貸不動産経営管理士「敷金」ついて

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昨年の2020年、賃貸不動産経営管理士試験に無謀にも業界未経験、初学でチャレンジ。結果は、合格圏まで４点たりませんでした。今年も再挑戦することに決めて、昨年の反省を含めて学んでいます。その様子を記事にして不定期ながら配信していきます。
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こんにちは、おがちんです。
2021年10月22日（金）、試験まで残り30日となりました。本番まで残り1か月切りましたね。あなたは、すでに追い込みに入っていますか？今後、学習のアウトプットとして「note」に記事を書いて行きたいと思います。

あくまで私の「学習結果」となりますので、教材的価値はないかもしれませんが、興味があれば読んで下さると嬉しいです。また、不備な部分も考慮されますが、その点を踏まえてくださるとありがたいですね。

現在、過去問題を演習しながら、間違えた問題や、疑問について洗い出しをやってます。今日は、「敷金」についてまとめていきます。

「敷金」の定義

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて、生ずる借主の貸主に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、借主が貸主に交付する金銭」とあります。

担保される債務(具体例)

①滞納した賃料
②自然の消耗以外の損傷の原状回復費用
③最損や汚損に対する損害賠償金
④借主が無権限で行った工事の復旧費
⑤契約終了後、明渡しまでの賃料相当額の損害賠償金等

返還の範囲

敷金の額から賃貸借から生じた借主の債務の額を控除した残額を返却する。

敷金の返還時期

次のいずれかの場合、貸主は敷金を返還しなければならない。

①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき
②借主が適法に賃借権を譲り渡したとき
賃貸不動産の明渡しと敷金の返還は同時履行の関係に立たない。
→借主は先に明渡しをする必要がある。

ポイント：あくまでも明け渡しが優先することになります。

敷金の差押え

賃貸借契約の期間中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押えた場合、借主の明渡し完了時に、敷金により担保される債務(未払い賃料等)があれば、貸主はこれらの債務を控除した後の残額を差押債権者に支払えば足りる。ポイント：賃貸借契約中に支払う必要はない。

敷金の承継

賃貸借契約期間中に当事者が変更した場合
貸主が変更：敷金関係は「新貸主」に承継される。
借主が変更：原則として「新借主」へ承継されない。

借主の変更についての補足：もしあなたが、アパートの一室を借りていて、賃借権を譲渡したとしましょう。その場合、当然ながら「別の人」が借りることになるわけです。従って当然「あなたが」入居時に払った敷金はあなたに戻るのが妥当だという事になります。

敷金の充当

賃貸借契約期間中の敷金の充当
貸主：いつでも任意に敷金を充当できる
借主：不払い賃料などに敷金を充当する旨を主張できない。

敷引き特約

明け渡した時に敷金から一定額を控除する特約（敷引特約）は借主が内容を理解し、その額が高すぎない場合には「有効」。

対抗要件

①賃借権登記：貸主に登記請求に応じる義務はない。
②建物の引渡し：借主はその後に物件（建物の所有権等）を取得したものに対抗できる。

貸主の地位の移転

貸主の地位の移転：賃貸不動産が譲渡された場合、借主が対抗要件を備えている時は、所有権の移転に伴い、賃貸借契約も当然に新オーナーへ承継される。

貸主の地位の主張：貸主の地位を借主に主張するには、新所有者は「所有権移転登記」を備えることが必要。

※新貸主は、登記がなければ借主に賃料請求は出来ない。

貸主の地位の留保：譲渡人と譲受人が次の2点を合意すると、貸主の地位は移転せず、旧所有者にとどまる。
①貸主の地位を譲渡人に留保すること
②賃貸不動産を譲受人から譲渡人に賃貸すること
※譲受人が貸主、譲渡人が借主で転貸人、借主が転借人の転貸借契約が成立することになる。

以上、重要そうな項目をざっと上げてみました。難しい用語多いですが、頑張っていきましょう。特に建物明け渡し後の履行、オーナチェンジの場合の対応については押さえておきたいですね。