不動産投資 管理会社の選び方とは？

こんにちわ、かねぺいです。

今回は管理会社の選び方について書きたいと思います。

管理会社ってたくさんいます。

どの会社とならWin Winの関係をきづけるのか？

一緒にみていきましょう！

イントロ

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今回は管理会社の選び方について書きたいと思います。

不動産屋の仕事の中に管理業務があります。

大家さんにとっては管理会社は大事なパートナーです。

日々の活動の中でコミュニケーションの対面になるのが管理会社となります。

良い管理会社を選ぶことは不動産投資の成否に直結します。

管理会社の仕事の中身を理解して、どのような観点で選べばよいか書きたいと思います。

管理会社とは？

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管理会社を選ぶ前に、先ずは管理会社の仕事の中身を理解しましょう。

何をやっているか理解をしないと、その良し悪しは判断出来ません。

以下に管理会社の仕事を上げてみました。

• 入居者の募集

• 入居者の申込・契約対応

• 家賃の回収代行・オーナーへの送金業務

• 入居者からの問い合わせ対応

• 退去時立ち合い

• 退去後原状回復

• 空室の募集条件の策定

• 建物の定期巡回

• 建物の定期清掃

• オーナーからの問い合わせ対応

自分で書いてみて思いますが、結構あるんです。

これは管理会社との契約にもよるので、項目の増減はあると思います。

ただ、一般的にはこのぐらいの項目数です。

そして、これら管理費がどれぐらいかかるのか？も、管理会社を理解する上で大事な内容です。

管理費＝入金家賃×５％

これが管理費の相場です。

会社、地域、管理物件数によって％は変わります。

ここも抑えておきましょう。

選択基準

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ここからが本題です。

ではどのような基準で管理会社を選べば良いでしょうか？

私の経験をもとに以下の３つに絞ってみました。

一つ一つ詳細を見ていきましょう。

物件所在地域でのパフォーマンス

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先ず第一に管理会社としての実力がどこまであるのか？を探る必要があります。

管理業務の実績がどれだけあるのか？そして今後どれだけ力をいれていくのか？を確認します。

その指標として大切なのが以下となります。

• 管理物件数

• 担当者一人当たりの管理物件数

この二つについては必ずヒアリングしましょう。

管理物件数は多い方がその地域でのパフォーマンスを発揮していると言えます。

一方で、担当者一人当たりの管理物件数も必ず確認しましょう。

キャパオーバーしていないかどうかチェックが必要です。

管理物件数が多くてもキャパオーバーしている場合は管理の品質が下がる可能性もあります。

要注意です。

客付け能力とのその条件

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続いて、客付け能力とその条件です。

お願いする管理業務の中で、一番大切なのは入居付けです。

大半の管理会社は賃貸部隊を保有し店舗で客付け業務を行っています。

以下がその良し悪しを判断するポイントです。

• 仲介店舗数とその人員体制

• 他社にもネット募集等客付け紹介可能か？

前者は分かりますよね。

大切なのは後者です。

管理会社の中には管理物件の募集案件を自社だけで抱えこむ会社もいます。

これをされたら客付けの可能性が下がってしまいます。

このような管理条件とならないように管理会社と交渉しましょう。

担当者のコミュニケーション能力

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最後は担当者のコミュニケーション能力です。

自分と日々やりとりをすることになります。

なので以下がポイントです。

自ら管理会社に出向きface to faceで面談を行いコミュニケーション能力の良しあし、自分との相性について確認する

少しめんどくさいと感じるかもしれません。

しかしここでこの確認を怠ると後先困るのは自分です。

管理会社は入居者とオーナーとの板挟みになることもしばしばあります、難しい局面でも間を取り持つことが出来るコミュニケーション能力があるかどうか確認しましょう。