社会人生活最大のしくじり

注意！こちらのnoteにはショッキングな内容が含まれます。他人の失敗に共感してしまう人はここで読むのをやめてください。

覚悟して読まれる方は最初にスキだけ押しといてくださると嬉しいです。

こんにちは。僕は社会人10年目のカモシカです。普段は偉そうに人様のキャリア支援をしていて、累計で1,000人は超えています。その中でよくいただく相談の１つに「迂闊に不動産に手を出してしまった」。そんな悩みを打ち明けられることがとても多いです。それも俗にいうエリート会社員や先生と呼ばれるような職種に多い。僕もキャリアの質問ならなんでも自信を持って返答できますが、この悩みだけは簡単に答えられません。

なぜなら僕自身も迂闊に不動産に手をだして対処に困っているからです。そうです…恥を忍んでお伝えしましょう…僕もサブリース付きの1Rマンションを購入してしまったのです。

購入の経緯はベタにお世話になっている先輩から不動産投資を勧められ、顔を立てる意味で紹介された不動産営業マンに話だけでも…と思い、話を聞いたら最後。気付いたら購入の印鑑を押していました。

あれズルいんですよね。向こうも分かってて不動産投資の概略からマンション購入まで良いところだけを綺麗に伝えて、実際に購入を決断するまでは時間の猶予を与えないんです。急かすんです。

やっぱり人間なんで損したくないって気持ちが働きます。しかし余裕を失ったカモは情報収集しても購入を後押しする情報を優先してインプットしてしまうのでした。

サブリース付きの1Rマンションは購入から1年～2年間はたしかに経費の節税効果で収支がプラスになります。しかし3年目以降はだいたい赤字に皆さん転落するのではないでしょうか。

僕も3年目の確定申告でようやく気付いたわけです。
「あ、赤字だ…。どうしよう…。」
ここで初めて冷静に状況を考えます。とりあえずフラットな立場になって情報収集をしてみるとサブリース付きの1Rマンションだけはダメだと。いたる所に記事がでてきます。今となっては何故そういった記事が購入時にでてこなかったのか不思議です。スットボケ。（人の錯覚って怖いね。）

ネガティブな記事を見るとどこも「今すぐ売却しろ」そう書いてあるわけじゃないですか。なので実際にマンション売却の査定サイトに情報を登録してみるとびっくり！ごく短時間に何件も不動産営業マンから連絡がきます。

試しに１人に聞いてみました。
「いったいこのマンションはいくらで売れるのか？」と。
この答えには開いた口が閉まりません。
「2,100万円です。」
…吐き気が収まりませんよ。だってマンションの購入金額は約2,500万。不動産投資ローンもこれじゃあ全然完済に足りません。数百万円も払ってこの物件を処理しないといけないのか。

ここで僕が取った行動は”臭いものには蓋をする作戦”です。要はサブリース付きマンションの塩漬けです。将来インフレが起きて不動産価格が上昇するまでマンションのことは忘れて保有し続けよう作戦です。大丈夫、幸い毎月のキャッシュフローの赤字は大したものじゃない。

そう覚悟を決めて2024年になりました。

今年僕は会社員を卒業する予定です。退職準備を進める中で思い出してしまいました。あの鬱陶しい存在に…。

不動産には避けられないリスクがあります。例えば地震が起きたり事故物件になると資産価値は消えて不動産投資ローンだけが残る可能性もあります。その時、無職の僕はローンに耐えられるだろうか。否。耐えられません。

ここから僕のサブリース付き1Rマンション売却の長い旅が始まります。今回は多少のお金を払ってでも会社退職までに処分するつもりです。

保有不動産の状況をおさらいします。
●1R区分マンション
●サブリース形式
●マンション購入金額：2,500万円
●不動産ローン残債：    2,200万円

僕は幸いなことにX（旧Twitter）にもInstagramにも多数のフォロワーさんがいるので、フォロワーさんに聞いてみました。不動産を高く売る方法を教えてくださいと。

そうすると幸いにも不動産の専門家が何人もいらっしゃって複数の超有益なマンション売却の知恵を授かりました。僕と同じように区分マンションの処分に困っている。保有する区分マンションを高く売りたい。そう考えてる人には役立つかもしれません。よければ参考にしてくださいというのが、このnoteの本題です。（前置きが長かった…。）

売却の際に重要なポイント
【前提】
不動産投資マンションの大半は不動産投資会社が買い取ります。 これは銀行の融資の仕組みが密接に関係しています。

自宅を買う場合の住宅ローンは自分で金融機関に持ち込んで一番安い金利の金融機関を選べます。でも不動産投資ローンは個人が持ち込みをしても受け付けてくれません。（ 厳密に言うと個人の持ち込みも可能ですが、金利が高かったり返済期間が３５年ローンで組めないなど、 投資商品として成り立ちません。）

なので投資用マンション購入者の大半は投資用不動産販売会社に進められた金融機関を使います。皆さんそうですよね？金融機関の提携をもっている不動産会社からでないと物件の購入は一般的に難しいんです。

現金購入は基本的にせず、ローンを組んでレバレッジを効かせるのが不動産投資。なのでローンを組んだりするとなると、投資として成り立たせるためには、 不動産投資会社が買った物件を購入するしかないということなんです。

つまり、不動産投資をしたいなら不動産会社から物件を購入しないとローンを組めないので必然的に自分が売却するときは不動産買取会社に売却をすることになります。 （よっぽどいい物件で空室であれば、売却先が個人になることはありますが稀です。）

◇売却までのおすすめ手順
①不動産会社に足元を見られないように収益還元法について理解する。
（家賃-管理費修繕）× 12 ÷ エリアの評価 = 物件の評価
物件の評価-不動産会社の買取手数料＝所有物件の売値

簡単に言うと高く売れるマンションは
●家賃が高い
●管理費修繕積立金が安い
●立地が良い
実際に高く売るためには手数料をできるだけ低くする。

エリアの評価（立地が良いかどうか）については詳しい不動産会社であればすぐにわかるので、聞いてみてください。
※物件の場所、築年数、駅徒歩、総戸数、平米数など様々な面から自動で割り出されます。

②相見積もりを取る
少なくとも２〜３社は聞いてみてください。ちなみに僕のようにこの手間を惜しんで 一括査定サイトなどに登録してしまうと、ひっきりなしに連絡がくる可能性があるから注意です。地道に自力で相見積とりましょう。

③仲介会社に依頼をする
個人で不動産を売却することは限りなく難しいです。（それができる人はこのnoteなど読まないはず）

では業者に頼るほかありません。そして業者は大きく分けて2種類に分かれます。買取業者と仲介業者です。もちろん買取業者の良い面もありますが、僕は仲介業者を選択しました。

その理由は買取会社は自社が使用する提携ローンでしか融資査定できないが、仲介会社は複数の買取会社とのつながりがあるため、 物件と相性の良い金融機関の提携をもっている買取会社への交渉を代わりにしてくれます。

単純に、 買取会社＝安く買う。仲介会社＝売値が伸びるほど仲介手数料が増える。そのため仲介会社の方が同じ目線で動いてくれる人が多かった印象です。

上記を意識して不動産売却のため仲介会社を選択したことで、結果的に2,300万円近くで売却することができました。他の会社は2,100～1,900万円でしか売れなかったので大勝利です！やったー！

今回不動産売却はパートナー選びがとても重要だと感じました…。ただし仲介会社の注意ポイントとして、不動産の仲介会社は安く売却ができれば買主より仲介手数料の上限額以上にキックバックを買主業社からもらっている仲介会社もあります。下手すると買取会社よりも安い金額で売却してしまう危険があります、お気をつけてください。

要は信用できるパートナーを探してください！ってことです。でもそれが簡単に見つかったら苦労しませんよね。僕は運よく良いパートナーに巡り合えましたが、買う時にも騙され売る時にも騙されるわけにはいきません。

フォロワーさんにも不動産売却に悩む人が多かったので、僕が信頼していて実際に売却してもらった仲介会社の担当営業さんを若干名のフォロワーさんに限りますが紹介します。この方、大変優秀かつ優しいので話を聞くだけでもいいし、相見積もりの１社に加えるだけでも問題ありません。（許可をもらいました）

なぜ若干名しか紹介しないのかというと、僕はべつにこの仲介会社には魅力を感じたわけではなく、この担当営業さんが超優秀だったから紹介したいと思っただけです。なので営業１人に捌ける人数には限りがあるので若干名とさせていただきました。

紹介してほしい人は僕のInstagramにDMください。ただし条件が３つあります。
条件❶区分マンションを売却したい方（一棟はNG）
条件❷僕のInstagramのフォロワーさん限定
条件❸誠実な対応ができる方
ここで実際に売却しなくても全然大丈夫です。むしろこのnoteを盲信しないでください。ただ僕が紹介している以上、僕の担当営業さんを困らせたりする人には紹介したくありません。DMの内容次第では紹介をお断りさせていただきます。

僕のInstagramへは、プロフィールページにあるインスタのアイコンをタップすると飛べます。

なぜ今回この記事を書いたかと言うと単に売却がうまくいったから。ということだけではありません。実は僕も認識していなかったのですが、修繕積立金の値上がり間近だったんです。あと数カ月売却が遅れていただけで100万近く売却金額が低くなっていました。

そして僕と同じように投資用不動産マンションの処理に困っている人が多いこと。そしてそして僕と同じように塩漬けしてしまっている人が多いこと。放っておいても良いことはありません。ただ一部のYouTubeやSNSの売り煽りを真に受けて急いで売る必要もありません。でも冷静に売り時や出口戦略を一度考え直す機会になればいいなと思い記事を書きました。

もし参考になったという人は最後にスキだけ押してくださると喜びます。最後まで読んでいただきありがとうございました。