家賃保証してくれるサブリース契約とは？メリット・デメリットと注意点を紹介

近年では空室リスクを軽減してくれるサブリース管理を行う方が増えています。サブリースは入居者がいなくても家賃保証してくれる管理システムです。しかし事前にメリット・デメリットを理解し、正しい利用方法を理解しておかないと、収益面で損をすることにもなりかねません。
そこで、この記事ではサブリース契約の特徴と、メリット・デメリット、注意点を紹介します。これから不動産投資をする方や管理形態で悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、サブリース会社が建物を丸ごと借り上げる仕組みのことです。通常不動産は不動産会社に管理を委託（一般管理）しますが、サブリースはサブリース会社が建物を地主から借り上げ、賃貸経営を行う流れとなります。借り上げたサブリース会社は毎月地主へ一定の賃料を支払うため、空室が発生しても安定して家賃収入が得られる特徴があります。また一般管理と異なり、入居者の審査や契約更新の手続きは全てサブリース会社が行ってくれます。

サブリース契約のメリット

サブリース契約の最大のメリットは空室が生じても家賃が保証される点です。一般管理の場合、空室が発生すればその分の家賃は得られません。しかしサブリース契約は入居者の有無にかかわらず、毎月一定額の家賃が支払われます。そのため収入保障という点においてサブリース契約の最大のメリットともいえるでしょう。しかしサブリース契約のデメリットを理解すると、「サブリース契約って本当に必要？」と感じるケースも多くなります。次の項ではデメリットを3つ紹介します。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のデメリットは主に以下の3点が挙げられます。

管理手数料が高い

サブリース契約は一般管理と比較して不動産会社に支払う管理手数料が高いです。一般管理の場合、おおよそ家賃収入の5％を設定している不動産会社が多いですが、サブリース契約の場合、10％〜20％にもなります。そのため毎月支払う手数料が割高になるデメリットが挙げられます。

家賃が低く設定されることが多い

サブリース契約は相場家賃より低く設定されるため、一般管理より収入が低くなる傾向にあります。家賃保証するサブリース会社にとっては、高い入居率を維持しなければ損失の方が大きくなる可能性も高いため、相場より家賃を低めに設定する傾向にあります。そのためオーナーとしては、一般管理より得られる収入が低くなるデメリットが挙げられます。

免責期間が長期に設定されていることが多い

サブリース契約は退去時や新築時の免責期間が長めに設定されていることが多いです。免責期間が長いと得られる家賃収入が減るというデメリットが挙げられます。一般管理の場合、新築物件が完成した後は翌月から家賃が得られますが、サブリース契約の場合、2か月や3か月の免責を設けていることが多く、即座に家賃が得られません。また入居者が退去した時も1か月や2か月の免責を設けている会社も多く、保証額も減ってしまいます。もちろん各社によって免責期間が異なるため一概には言えないものの、サブリース契約は収入面が低下してしまう可能性が高いです。

サブリースの注意点

ここではサブリース契約を利用する際の注意点について紹介します。

キャッシュフローを事前にシミュレーションする

サブリース契約をする際は事前に一般管理とキャッシュフローのシミュレーションを比較してみましょう。仮に家賃6万円の8世帯のアパートを比較すると、以下の表の通りとなります。比較しやすいように、サブリース契約の家賃は一般管理と同じにしています。

比較してわかる通り、57万6,000円の差額が生じます。すなわち、1K1室分が約10か月近い間空室になるようなのであれば、サブリース契約の方がお得になるということです。しかし新築物件の場合、立地が悪くなければ高い入居率を維持できるため、サブリース契約にする必要性が低くなります。さらに免責期間も考慮するとなると、一般管理の方がキャッシュフローが良くなることが多いです。

入居率が高いエリアは不要

サブリース契約は入居率が高いエリアでは収益性が低くなってしまうため不要です。そもそも不動産投資は需要がある場所で行うことが望ましいです。そのためサブリース契約をする必要があるエリアでは不動産投資すべきではないと考えることができます。

まとめ

サブリース契約は家賃保証が得られるため、毎月安定した収入にすることができる一方で、管理手数料や免責期間を考慮すると、一般管理の方が収益性が高くなります。もちろん空室率リスクは回避できないものの、新築物件であれば高い入居率を維持することもできるため、一般管理をおすすめします。とはいえ不動産投資は管理形態だけでなく、投資物件の需要が大切です。サブリース契約という保証を優先するのではなく、高い入居率を維持できる物件を探すようにしましょう。

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