どんな物件なら買うか

こんにちは。
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

どんな物件を買ったらいいの？

これは大家さんになるにあたって、
きちんと決めておかないといけない大事な基準です。

利回りが〇％だったらいい、とか
満室だったらいい、とか

色々言われますが、
例えば利回りにしても例えば12％とかあれば、
高利回り、などと言われたりしますが、
その際に銀行の融資が高利率で、しかも返済期間が短い、
とかであればたちまち月々の手残りが無くなってしまいます。
また、築年数によっても月々かかる、
と見越しておくべき費用も異なります。
クラックだらけで、設備も寿命が来ている築古の鉄骨と、
新築の木造であればかかると見越すランニングコストも随分違ってきます。
となってくると、ますます購入物件の基準が難しくなってきます。

そしてこれが大切なのですが、

「満室にできる物件なのか？」

これが達成できないと、どんなに綺麗な物件で、
どんなにいい融資条件が提示されても、取り組むべきではない。
ここにも落とし穴があります。
よく、「現況満室」といううたい文句で売り出している物件がありますが、
数か月前まで空室だらけだったのを、売りに出すにあたって、
売主であるオーナーが赤字覚悟の広告料や、長期間のフリーレントなど、
無茶苦茶な条件で募集をかけて無理やり埋めているケースもあったりします。
これはまだかわいいほうで、中には不動産業者と結託して、
サクラの入居者を入れて、見た目満室にし、
オーナーチェンジ後しばらくすると退去して、その後埋まらない。
というケースもあるようです。

その物件が本当に満室にできるかどうかは、
自分で確かめるしかありません。

物件を購入してからも色々ある大家業ですが、
物件を持つ前の段階で色々気にすることが沢山あるわけです^^

という訳で、佐山はどうしているか？
まず物件情報をもらったら築年数から大まかに、融資期間を計算します。
これはそんなに難しいものでなくて、
木造鉄骨RCとそれぞれの法定耐用年数から築年数を引く。
銀行によってはそこにプラス10～20年を加えてくれるので、
例えば築30年くらいの鉄骨だと、20～25年くらいの融資期間を狙える。
金利は大体2～3％くらいを目安にする。

先輩大家さんから空室率を15％は最低見込んでおくように、
と言われたことがあります。
これは満室にするのは当たり前ですが、
その後退去者が出るのはどんな物件でも避けられない。
一度空室が出ると再度入居者を決めるために色々費用も掛かるので、
空室率に幅を持たせる必要があるのです。
さらに、管理委託費用や、固定資産税の月々積み立て、設備故障の積立金等
経費として毎月20％くらいは見ておいた方がいいでしょう。

これだけの負荷をかけて、銀行返済をして、
それでもある程度の数字が残る物件、、、という事になります。
色々気にしないといけないのですが、これ要は、、、

返済比率（満室時の物件収入に対しての銀行への返済が何割を占めるか）
が大体50％台半ばの物件。

という事になります。
もちろんこの返済比率は低いに越したことはありません。
50％を下回るのが理想です。

後は先ほども書いた、「満室にできるか」ですが、
これはもうその物件がある地元の業者に聞いて回るしかありません。
周辺の賃貸業者さんに電話しまくって、物件名を出さずとも、
○○駅から徒歩△分の□㎡のアパートなんですけど、
と物件の条件を出せば大体向うはわかってくれます。
「そんな情報だけじゃわかんないね」
と横柄な業者は無視して次に行きましょう笑

そう、不動産屋さんは横柄な方はとことん横柄なので、
コチラも自信満々で行かないと、付き合ってくれない事もままあります。
ほんと、、、めんどくさい業界。。。笑

今の所、この返済比率の基準と、満室経営できるかを事前に判断する、
を徹底してリサーチする事で、どうにかこうにかやってこれています。
買った後も大変な事が色々ありますが、
買う前から色々大家さんは大変です。

この苦労を分かち合う仲間の大家さんがいればいるほど、
楽しいだろうな、と最近思います。^^

本日もお読み頂き、ありがとうございます。