管理会社はどう選ぶ？

こんにちは。
桜の開花とともに花粉症も真っ盛りですが、
ランニングしてヨーグルトを摂るようにしたら、
今年は花粉症の魔の手から割と逃れている
関西を中心に大家業奮闘中の佐山です。

タイトルの件ですが、いきなり私なりの結論ですが、
それはもうずばり、

営業力

です。
結局これに尽きると思います。
管理会社の営業力って何かといいますと、

とにかく空室が出たら埋める力

の事です。

先日私の所有する兵庫県にある物件で空室が出ました。
この物件、今のところあまりメンテナンスにも費用がでず、
ファミリータイプの間取りで水回りに余裕があるので、
結構気に入っているんですが、実はこの物件の管理会社が、
なんとなくやりにくくてもどかしい時があります。
例えばこっちから電話をしても
いきなり「もしもし？」から始まります。
B to Bで「もしもし？」って。。。笑

また、以前退去をめぐって、契約者本人ではなく、
契約者の親から退去の申告を受けて勝手に退去受付をされたり、
極めつけには先日、空室に入居者を付けた際に、
不動産会社に払う広告料（平たく言うと「お礼のお金」です）
を入居者さんが決済する前に大家の私から先取りされたり。
さすがにこの件は管理会社の社長に抗議しましたが。

、、、
みたいな感じで、たまにもやっとする事があるんですが
（そう、基本的に「たまに」なんですけどね。
なんせ大家さんは「何もしない」を目指すお仕事なので。笑）

ただ、営業だけは頑張るんです。
（頑張ってる姿を直接見たわけではないので、単なるイメージですが）
私が所有する他の物件の管理会社と比べても、
かなり早く客付け（空室に入居者を入れる事）をしてくれるんです。
その為に私自身も周辺物件よりも広告料を多く払う、
とか、フリーレントの要望が出ても断らない、などの努力はしますが、
それでも時期によっては半年決まらない、
というケースも中にはあるんですが、この管理会社は長くても、
3ヵ月でどうにか決めてきます。

今回の空室についてはなんと、
退去後のリフォーム前にもう決めてきたので、
ほとんど空室の期間がない状態でした。
満室を維持しているような気分です。ｗ

１棟アパート大家さんにとって、満室家賃の振込記録と
「空室」の表記がないレントロール（家賃支払明細）
って何よりの目の保養なんです笑

確かに
物件を見回りしてきれいにしてくれる。
トラブルに素早く対応してくれる。
レスポンスが早い。
話すといつも感じがいい。
お歳暮お中元を下さって気にかけてくれている。

こういう管理会社さんがもありがたいのですが、
何より空室を埋めまくる営業力がある会社かどうかが、
やっぱり大家としてお金を残すうえで一番のポイントかと思います。この管理会社はもちろんお中元などくれません笑。

管理会社って一度決めてしまうと、その物件が売れない限り、
管理会社の変更って結構勇気がいります。
管理委託契約の解約は結構事前に予告しないといけないので、
予告してから解約までに起こる空室の営業頑張ってくれなかったら困る、とか、新しい管理会社もうまくいかなかったら、、、
とか考えてしまうので。

結構前管理会社引継ぎで何となく管理会社を決めてしまう、
という大家さんもいるのですが、
買う前に地元の業者をいろいろヒアリングしたり、
比較したりしてしっかり最初に悩むのがポイントかと思います。

よかったらご参考ください。