借地権、できますか？

こんにちは！
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

いい物件ないかなと日々不動産の情報サイトを色々見ますが、
たまに利回り15％！満室稼働中！駅徒歩10分！
みたいな物件に出くわします。

おお？

と思ってみるのですが、とある文言を目にして、すぐにボツにします。

借地権

です。
これは文字通り「その物件の土地を借りれる権利です」
なのでそこに建物が建っていれば、
・建物は借地権者のもの（土地だけ借りている）
・土地は土地の所有者のもの（土地だけ貸している）
という事になります。
なので、借地権者は建物の入居者から家賃をもらうことができますが、
同時に土地の所有者へ土地代を払う。
という構図になります。ややこしいですよね。
そしてここに、建物を買うにあたって融資を受けた銀行への返済も加わる
、、、という事はほぼありません。
なぜか？借地権での所有建物に対して銀行は
ほぼ確実にお金を貸してくれないからです。

つまり、借地権者は基本的に手金で物件を買う。
という事になります。
たまに借地権にも融資する、
という「ノンバンク」という金融会社がありますが、利率も高いし、
あまり使える選択肢とは言えません。
そしてこれも大変なのですが、借地権は売買の際に、
建物代金のみならず、土地オーナーに「名義変更料」
というものを払う事がほとんどで、これも結構な出費になります。

こういう経緯から、私は以前から借地権でも物件（建物）を所有したい人、
ってどんな人なんだろうと不思議で仕方ありません。
周りの知り合い・先輩大家さんにも借地権で物件持ってる、
という人はいません。
それに加えて佐山は借地権に対してあまりいいとは言えない思い出もあります。

かれこれ10年くらい前の話ですが、
以前勤めていたブラック企業の中に、
さっき出てきた「ノンバンク」がありました。
そこで

「建材の仕入れ資金が欲しい。借地権で持っている建物があって、
それを担保に融資してほしい。大体1000万くらい」

という建設兼不動産業の見込みお客に出会った私。
この時すでに物件こそまだ持っていないものの、
大家になりたく、色々情報収集していた私は、
「借地権って融資できないんでは？」
とすでに思い当っていました。で、当時の上司にもこの話をした所、

「1200万くらいまでならできる。担保をしっかりとれよ」

みたいな話になりました。・・・うーん。いいんだ。
まあ、私の知らないやり方があるのかもしれない。
で、その担保になったのが、駅からかなり遠く、便利の悪い住宅街。
賃貸付けについてはかねてからこのブログで言っている通り、
人それぞれの需要があるので、駅から遠くても、
ヒアリングして賃貸付けに問題なければ別にいい話ですが、
こと「不動産の価値」となると、国交省で決めた路線価を担保評価として
ある程度は参考にしないといけないので、そのあたりは関係なくなります。

なので当然土地値として大した価値はないと判断されました。
しかも借地権なので、資産価値は目減りして計算される。
今は建物に賃借人が住んでいるとの事で、家賃10万円そこそこ。
見込みお客が借りたいと言っている金額から行くと利回り10％ほど。
地代を差し引くとそれを下回る。借地権で10％もいかない利回り、、、

もしもこの見込みお客が、こちらで貸したお金の返済を滞らせると、
競売にかけるか、こっちで担保物件の処分をする。
つまり、誰かこの借地権付き建物を買ってくれる人を探すことになる。

、、、、
正直、買う？？

私が大家なら、この物件を所有したいだろうか？
したくないなあ。そもそも借地権だし。

今思えばこのなんとなくの感覚をきちんと信じればよかったのですが、
この後、私はこの案件でそこそこ大変な目に巻き込まれてしまいます。

次回に続きます。

本日もお読みくださり、誠にありがとうございます。