不動産投資は利回り何%あれば儲かるのか！？地域の相場などもご紹介
こんにちは、F元でございます。
初めての記事となりますが、今回の記事では不動産投資の利回りについて解説していこうと思います。
不動産投資の際に確実に目にすることとなる言葉「利回り」。
そこで今回は利回りとは何か、儲けるための利回りの考え方、地方都市の利回り相場、利回りの計算方法について解説していきます。
不動産投資の利回りとは？
まず初めに不動産投資における利回りとは何なのか解説します。
利回りとは、不動産の運用資金に対して得た利益を1年あたりの平均にした割合のことです。
簡単に言いますと、利回りが高いと得られる収入が多くなるということです。
私は不動産投資における利回りは大きく分けて3種類あると考えています。
不動産投資の利回り①：想定利回り
まず1つ目が『想定利回り』です。
こちらはアパートやマンションなどが満室の状態の場合の利回りのことです。
アパートやマンションの場合、空室が生じてしまうこともありますが、その空室を反映しない場合の利回りのことを想定利回りと言います。
不動産投資の利回り②：表面利回り
2つ目が『表面利回り』です。
こちらは先程ご紹介した想定利回りで空室状況を反映しないのに対して、
現状の空室を反映して計算する利回りのことです。
しかし、表面利回りには管理費、税金などの経費を含めていません。
不動産投資の利回り③：実質利回り
3つ目が『実質利回り』です。
こちらは先程の表面利回りに管理費や経費などのすべての支出を反映させて計算します。
ですので、この実質利回りが実際に運用していく際の利回りということになります。
地方都市の利回り相場
続いて各地方都市ごとの利回りについて解説していきます。
日本不動産研究所が公開している不動産投資家調査に基づいた期待利回りを以下にご紹介します。
※期待利回りとは投資家が期待する採算性に基づいた利回りです。
このくらいの利回りがあれば良いなという1つの指標です。
日本不動産研究所 第42回不動産投資家調査(2020年4月)
賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り
札幌： 5.5%
仙台： 5.5%
横浜： 4.9%
名古屋：5.0%
京都： 5.2%
大阪： 4.8%
神戸： 5.2%
広島： 5.7%
福岡： 5.1%
不動産投資の利回り計算方法
利回りの計算方法ですが、
先程ご紹介した、それぞれの利回りですと、以下の通りです。
計算自体はとても簡単ですので、すぐに利回りが求められるかと思います。
想定利回りの場合
不動産投資で得られる満室状態での収入÷物件価格×100
表面利回りの場合
現在の不動産投資で得ている全ての収入(空室がある場合はその分が引かれた収入)÷物件価格×100
実質利回りの場合
(現在の不動産投資で得ている全ての収入－経費(管理費、修繕費など)÷物件価格×100
不動産投資における利回りの注意点
続いて、不動産投資の利回りの考え方と注意点についていくつかご紹介していきます。
利回りの考え方と注意点その①：実質利回り(支出)を考慮しておく
不動産物件を何で探されているかにもよりますが、
Webサイトの中には利回りが掲載されていたり、シミュレーションができるようになっている場合があります。
・しかし、その利回りに経費は含まれていますか？
・表面利回りや、想定利回りでのシミュレーションになっていませんか？
シミュレーション結果で利回りが4%～5%程度出ていたとしても、経費や空室状況によっては大きく下回ってしまう可能性がありますので、
利回りに経費が含まれているか、含まれていない場合はおおよそで良いので自分で計算することが大事です。
利回りの考え方と注意点その②：高利回り物件も内容をよく読む
中古の物件や、後ほど説明する『競売物件』は利回りが10%を超えるかなり利回りの高い物件があることがあります。
しかし、利回りの高い物件は一概には言えませんが、何らかの理由があって売却価格が低くなっており、
それにより利回りが高くなっている可能性もあるので、物件の情報を良く読み解く必要があります。
実質利回り10%を超えるには？
さて、ここまで利回りについてご説明させて頂きましたが、
このnoteを読んでいただいている方は、不動産投資で「儲けたい」「組織に依存しない新しいライフスタイルを送りたい」という方がほとんどだと思われます。
私が実質利回り10%以上の物件で家賃収入を積み立てた方法をご紹介します。
不動産競売がアツい
先程も出ましたが、『不動産競売』です。
不動産競売とはもともと物件を所有していた方が何らかの理由で支払いが出来なくなったため、担保としていた物件をオークションのような形である競売で売りに出すことです。
競売物件として出された物件は、多種多様で掘り出し物のような良い物件もあります。
しかし、ここまで聞くと問題がある物件ばかりという印象をお持ちかもしれませんが、競売物件を不動産会社が買い、修繕などを施し賃貸物件として貸し出していることが普通に行われています。
ですから、不動産競売でも問題はないといえます。
競売物件ですと、普通の市場に出ている物件より売却価格が安く、修繕費などを考えても、利回りが10%を超えるような物件もあります。
物件を選ぶ際に私が心得ていることは住みたいかどうか、この物件を見た際に住みたいと思えるかどうかで選ぶようにしています。
もちろんそれ以外にも見なければいけないポイントは多くありますが、
どうかなどを考え、運用し始めた際になるべく空室を作らないようにすることを目指しています。
駅から近いことや、修繕してきれいかどうか、住みやすいかどうかなどを考え、運用し始めた際になるべく空室を作らないようにすることを目指しています。
F元がよく利用するおすすめの『不動産競売サイト』
競売で不動産投資をする私がよく利用しているサイトが『981.jp』さんです。
981.jpさんは競売物件の情報を取り扱っているだけでなく、
入札のサポートなども行っていただけるので、大変助かっております。
無料会員登録することで、入札期間中の物件の情報が記載された3点セットのダウンロードができるのですが、
私の場合もっと勉強したくなり、月額981円の有料会員になり、過去のデータなども見るようになりました。
過去のデータから勉強して地域性などもまとめ始めると、収益物件を複数作るにはどうすれば良いのか、考えることが楽しくなりました。
競売初心者の方でも、サポートがついているので是非こちらのサイトを利用してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と利回りについて｜まとめ
今回の記事では不動産投資の利回りの高い物件で儲ける方法についてご紹介させて頂きました。
いかがでしたでしょうか。
利回りには『想定利回り』、『表面利回り』、『実質利回り』がありますが、実質利回りで考えて物件を探されることをお勧めします。
『不動産競売』もおすすめでしょう。
しかし、物件の情報をよく読まないとかなりの損失になってしまう場合がありますので、注意が必要です。
また、心配な方はサポートしていただけるサービスを利用するか周りの不動産会社の方に相談することも良いでしょう。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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