ガチ素人が #不動産投資 を始めた記録②
①はこちら
ガチ素人が不動産投資を始めた記録②
前回の①ではガチ素人が思い浮かぶ不動産と不動産投資への印象について書いていきました。②ではそれらの印象にそれぞれ自分なりの理解を書いていきたいと思います。
繰り返しになりますが間違った理解をしている可能性は十分にあります。
まず①で書いた印象を簡単にまとめるとこんな感じ。
1. 持ち家は負債
2. 五輪後に下がるに違いない
3. 現金一括で買わなくてはならない
1と3は似てますが、これはローン問題ですね。固定資産税などの税金の問題もあるかもしれません。
家を買うと一定のペースで支出が発生し続けます。お金を増やすことに使われない支出は投資の観点で言うと負債なので持ち家は負債です。間違いない。間違いない。ただし、自分で住み続ける場合はです。人に貸す場合は違います。
自分で住む家(持ち家)否定だと堀江貴文さんとか有名ですね
ローンは自分で払わない
まずこの考え方を理解するかどうかだけでガチ素人が不動産投資に興味をもつ大きな一歩になると思いました。本当にこの考え方でかなり自分も先に進んだと思います。
ローンは自分じゃなくて他人が返してくれるんです。
丁寧に説明すると、家をローンで買うと当然毎月分割でローンを返済しますが、その家に他人が住んだ場合はそのローンはその他人が払ってくれます。単純に毎月のローン返済額と、入居者が毎月あなたに払ってくれる家賃を同じ額にすれば良いだけです。
これをローン返済期間中ずっと続ければ、例えば1,000万円の物件を35年ローンで買ったとして返済期間中はずっと他人が払ってくれて35年後にはタダで1,000万円の物件が手元に残るわけです。
これ個人的にはめっちゃ感動したんですがみなさんそうでもないですか？「いや、1,000万円の物件が35年後も1,000万円なわけないでしょ」なんで野暮なこと言わないでください笑
最悪なケースで35年間で30%価値が下がったとしても700万円ですし、近隣の地域が再開発や人口増加で価値が上がれば1500万円になる可能性だってあります。そこはもちろん価値が下がりにくく上がりそうな物件を買うという点では株などの投資と同じですね。
とにかく自分が乗るための車とかを買うときのローンと違う考え方だってことだけ分かってください。あと自分が住む家を買うための住宅ローンと人に貸す家を買うための事業用ローンは似て非なるものなので興味が出た方は是非調べてください。
あとは分岐ルート
「ローンを自分で払わなければ良い」という点だけ理解すればあとはやり方が分岐していきます。ここが不動産に関する考え方の違いが一番出るところなのかなと自分は思ってます。
「毎月の家賃をもっと高くすればローンを払っても毎月利益出るよね」とか
「35年待たずに5年後に売り払えば家賃5年分だけ利益出る」とか
「毎月赤字になっても将来的に爆上げする物件なら売却で利益出るね」
…などなど。
絶対的な正解はないのでどれが自分に合っているかを見出すのが大変なのですがその探し方は次の記事で書きたいと思います。ちなみに参考に読んだ下記の本では小さな中古物件を現金で買えと書いてあります。
ただこれはあくまでもこの本が出版された時期に正解だった考え方が書いてあるだけなので2020年現在では必ずしも現金一括で買うことが正解にはならなそうです。なぜ時期によって考え方が変わるのでしょう？これは最初の疑問の「五輪後に不動産価値は下がるか」に関わってきます。
ローンへの考え方と五輪
五輪や今後の日本経済への考え方もローンへの考え方に基づいているので一緒に説明します。
まず「ローンは他人が返す」を理解した方は、頭金や金利が低い方がいいというのは分かっていただけると思います。
頭金はゼロがいいですよね。せっかくこれから毎月他人がローン払ってくれるのに最初に自分で負担する意味がないです。フルローンといって初期費用とかも全部ローンで賄えるのでその方がいいかなと(自分は)思います。頭金も持ってないし。
次に金利ですが、金利の分だけ物件の返済額が高くなるので低い方がいいですよね。毎月の家賃を下げられた方が入居者もつきやすくなりますし。では2020年現在の金利の相場は高いのでしょうか低いのでしょうか？結論、低いです。調べていただきたいですが一応参考記事。
近年はかなり低金利でローンが借りられます。なぜかというとアベノミクスによる異次元の規制緩和でマイナス金利とまで呼ばれるほど金利が下げられているからです。ガチ素人なので日本経済の知識についてここで詳しく書く自信はありませんが簡単に言うと「お金を借りるときの利息をめっちゃくちゃ安くしてあげるからみんなお金借りて投資とか事業とかに手を出して経済を回してね」という政策ってことですね。
では五輪後は？
もし多くの人の想像通りに五輪後に景気が悪化したとしたら銀行は倒産回避のためにローンの金利をあげてしまう可能性があります。もちろん上がらない可能性もあります。それはガチ素人の自分には分かりません。ただ今が異常な低金利であるという事実と、現時点で少しずつローンの審査が厳しくなっているケースがあるということを考慮するとローンは今が組みどきと考えられるんじゃないでしょうか。
また、五輪後の不動産の価値でいうと(東京に関しては)下がらないのではないかという見方が強いです。五輪後も東京一極集中の人口推移が変わらないことと、それに伴って単身世帯が増えることで住宅需要が下がらないことが理由です。
以上のことを調べて自分はローンが安く組めて価値が下がりにくいこの時期に不動産投資を始めるべきかなと思ったのでした。もちろんこれらの考え方は人によって言う事が違うのでみなさんも興味が出たら調べてみてください。
最後に
私たちは今この瞬間も「他人のローンを返している」ということは意識しておいても良いかもしれません。不動産の仕組みが少しわかってくると自分の払っている家賃の理由も分かってくるので面白いです。
一生他人のローンを払い続けるのか、払わせる側になるのか、考えてみても良いかもしれませんね笑
その③はこちら
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