家づくりで失敗しないための土地選びのポイント
こんにちは、こんばんは、いえすけです。
今日は家づくりで大切な3要素のうち「土地」についてお話いたします。
土地選びって難しいですよね。
土地選びを難しくしている要素は、
・適正価格がわからない
・値段が高い
・100点の土地は存在しない
・いい土地の条件がわからない
などなど、土地選びってむず過ぎですよね。
そんな土地選びの方法と選んではいけない土地についてご紹介します。
皆さまの土地選びの参考になれば幸いです。
土地選びの前提知識
100点の土地は存在しない
家づくりを考えたら土地探しも早めにはじめる
まず最初に覚えておかなければならないのは、100点の土地は存在しません。
正しくは、お金に限りがある限りという条件付きですが。
あなたがもし大富豪で、会社から徒歩30秒のところにある土地を他人を追い出して買ったとします。
ただ、その土地は隣人が変わった人だったり、交通量が多く騒音に悩まされたり、南側に高層マンションの計画予定があったりします。
どんなに100点と思えた土地だとしても、周りを変えることはできません。
そのため、100点の土地探しは諦めて優先順位を決めて70点で選ぶことをおすすめします。
100点の土地が存在しないことを理解したら、土地探しはすぐにはじめましょう。
なぜ土地探しを早くはじめる必要があるかと言うと、
土地の相場観をつかむ
土地の情報に慣れる
土地が決まらないと家づくりをはじめられない
土地探しをはじめたばかりのときは、土地の値段がイマイチピンとこないと思います。
ただそれも何日か各社のポータルサイトを見るとこのエリアは高いな。
このエリアは多く土地が出ているな。
などなどの情報がわかるようになります。
そうすると、土地の相場観がわかるようになり次のお金について考えられるようになります。
100点の土地は存在しない
家づくりを考えたら土地探しも早めにはじめる
この2点をまずは押さえたら、つづいて選んではいけない土地についてお話いたします。
選んではいけない土地
地盤の強さがわからない
境界が不明確な土地
隣地が管理されていない空き地になっている
周囲より低くなっている
感覚があわない土地
地盤改良や杭が残っている土地
相場よりも安い土地
地盤の強さがわからない土地
まず「地盤の強さがわからない土地」についてですが、これが影響してくるのは地盤改良などの追加工事です。
地盤が弱く地盤改良が必要となったとき追加の費用が必要になります。
これを避けるために、以下の方法で地盤の強さを確認するといいでしょう。
土地の仲介をしている不動産屋に確認してみる
近くに新築の家があるかどうか確認する
地質調査の会社に購入予定地の地盤の情報を確認してみる
国土地盤情報検索サイトを使いボーリングデータを専門家に見てもらう
国土地理院で過去の航空写真を確認し、川や田んぼでないことを確認する
かなり専門性が高く判断が難しいと思います。
家づくりで不満をぬぐえない場合や、設計士の判断によって地盤調査を行うこともあります。
不安がある場合は地盤調査を行い地盤の強さを事前に把握することが予算を管理する上で大切になります。
地盤改良や杭が残っている土地
上記地盤の強さで触れたとおり、地盤が弱い場合地盤改良や杭の設置を行います。
その地盤改良や杭が残っている場合、あなたの家づくりで邪魔になってきた場合、撤去費用が生じてきます。
また、何かの理由で土地を売る必要が生じたときに地盤に残ったものを撤去しなければならない場合があります。
そうなるとさらに追加の工事が必要になってきます。
ただ、これも目で見てわからないので購入する土地に地盤改良や杭の形跡がないことを不動産屋に確認してから購入しましょう。
あとから痛い目を見るのはあなたになってしまいます。
境界が不明確な土地
境界とは隣地や道路と接する境界線となります。
いちばんわかりやすいのは、現地に境界杭や境界標が残っている場合。
ただこの場合も動いている可能性もあるので、万全を期すなら不動産屋に境界がどうなっているか確認し、できれば判子をついた図面と現地での説明に相違がないことを確認した方が良いです。
土地を購入後、隣人から「あのブロックはウチに越境しているから撤去してくれ」や「前の所有者とはここが境界だと話している。だから自分の土地はここまでだ（あなたの土地が狭くなる）」などとても厄介なことになりかねません。
ただ安心して欲しいのは分譲地や区画整理などを行った土地は境界がはっきりしている場合が多いです。
注意が必要なのは、昔から境界があいまいになっている土地です。
不安な場合は、測量士や土地家屋調査士に依頼をして境界をはっきりさせてから土地の購入を進めてください。
隣地が管理されていない空き地に接している土地
隣地が管理されていない空き地の場合、生い茂った草・木、そして虫の原因になります。
しかも生い茂った草や木は基本的には勝手に刈ることができません。
つまり、管理されていない空き地の場合草や木は所有者が刈らない限りそのままということです。
また、草や木が生い茂るところには虫が湧きます。
その虫があなたの土地に入ってきます。
虫が苦手な方には耐えられませんよね。
隣地が空き地で数年手入れがされていない場合は注意が必要です。
周囲より低い土地
周囲より低くなっている土地は
水が集まる
湿気がたまる
プライバシーへの配慮が必要
盛土や擁壁で工事費が高くなる
などデメリットがたくさんあります。
価格が安いなどのメリットもありますが、それよりもデメリットが大きすぎます。
周囲より低い土地はよく検討して購入するようにしましょう。
感覚があわない土地
これは現地を確認してみて感じた感覚を大事にすべきです。
直観はたいていの場合正しいです。
必ず現地を見に行き変な感覚を感じないか確認してみてください。
相場よりも安い土地
相場よりも安いには理由があります。
上記で説明した、
地盤改良が必要
地盤改良や杭などの残地物がある
変形地
再建築不可
建てられる条件が厳しい
災害に弱い
隣地に問題がある
などなど安いには理由があります。
相場より安いのはお得な土地よりも問題があって安い土地の場合の方が多いです。
相場より安い土地をつかまないために、早めに土地探しを始め、相場観を身につけましょう。
以上、選んではいけない土地について紹介しました。
つづいて土地選びの参考となる情報どを紹介します。
土地選びの参考となる情報
ハザードマップ
多くの自治体でハザードマップを作製しています。
自治体によっては近年被害のあった災害情報を反映したハザードマップになっているので、これを土地選びに利用しない手はありません。
必ずハザードマップを確認して災害に強いエリアを選ぶようにしましょう。
最近増えているゲリラ豪雨によって周囲が冠水する場合があります。
内水用のハザードマップがある場合はそれも事前に把握できます。
ぜひ活用して災害被害の少ない土地を探しましょう。
ハザードマップのポータルサイトもあります。
「自治体名+ハザードマップ」でグーグル検索すると各自治体の専用ページがでてくるのでそこから確認してもOKです！
過去の航空写真を確認する
国土地理院で過去の航空写真を確認することができます。
過去の航空写真を見ることで、昔は田んぼや川だったところなどが確認できます。
そういったところは地盤が弱いことが多いので、気になる土地があったら過去の航空写真も見てみましょう。
公示地価と基準地価
土地の売買の際の目安となる公示地価と基準地価というものがあります。
以下の国土交通省のHPで公示地価を確認することができます。
土地の相場感を養うのに使えるのでぜひ活用してみてください。
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皆さまの家づくりの参考になれば幸いです。
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