FP1級実技（面接）試験　Part2（2022.10.1）

※注意　本記事に記載されている答えが正解とは限り
　　　　ません。私のその時の考えていたこと等も
　　　　記載されております。読みづらいとは思い
　　　　ますが、あくまで、記録して残しておこう
　　　　と思いますので、ご了承願います。

　10月1日（土）　とうとう試験当日となりました。この日まで、twitter仲間と模擬面接を繰り返したり、諸先輩方にアドバイスをいただいたりしながら準備を進めました。

　試験当日の集合時間が11時10分。他の会場の方が10時頃が多かったため、これはまさかの記載ミスなんてことはないよね。。。という一抹の不安を抱え、朝は早めに家を出て、カフェで最終確認。会場には10時前について一応覗いてみましたが、10時50分より受付開始の文字。

　とりあえず、外で最後に不安があるところを確認。10時半頃、その他の受験生と思われる方たちが続々と会場に来られていました。

　受付開始後、待機室に通されました。全部で8名。私は30代前半ですが、見渡す限りほとんど同年代で1名年配の受験生が見受けられました。

　8名を2グループに分け、私は4番目でしたので、「多分Part２からかな。」と考えて、緑本を読んで待ちます。

　その後各グループ別々の待機室に通され、予想通り、Part２からとの案内。私はPart２の2番目に面接を受けることとなりました。

　あまり、落ち着かず、緑本を読み、いざ試験問題15分読み込みのため、部屋の後方読込席で読み込みスタート。

　まず最初に見た印象は「あ。メモ書くところがあまりないパターンで来たか。。。」といった印象でした。実際にA3右半分はほぼ図でした。
　そこから、読み進めていきます。図を確認し、2つある図で何が違うのか確認。「単独所有の土地と持ち分共有の土地あり。これを分けていくわけね。どんな話か分からないがとりあえず読もう！」
　「えっと、農地があってそれを共有。あ。これ農地なのか。確かに地目畑だな。よく見ると右側注釈に（生産緑地）ではない。。。生産緑地出るかと思って勉強したのに違うんかーい！」笑
　「兄弟が破産しようとしていて、債務保証の履行が求められている！？それを農地部分を分割等して一部売却した資金で返済。」
　このあたりを読んだとき、農地転用の話等を考えてましたが、何か宅建試験ぽい要素が多いなと思いながら読んでました。
　「家族は同意している。お母さんが農業しているけど、ケガをして農業辞めたいと。あー。このあたり何か提案した方が良いと思うけど。思いつかない。。。」

　いつも通り、余白（あまりないけど）にメモ開始。せいの先生の即メモで「現権需公市税提融」と記載し、Aさんから聞くことを記載。「取得日・取得費わかる書類あるか、各登場人物の資産背景、家族の意向・同意、今後のライフプラン、土地は実測か、Eさんの借入についてわかる書類があるか、土地の思い入れ等」

　２の問については、「交換の特例かなー。あれ、そもそも共有のものって使う必要ある？いや、分筆すれば済む話か。」「でも問題文に農地の分割が難しい的なこと書いてる。となると農地転用してその後に分筆？。」「農地転用って農業委員会にどうとかだったけど、はっきり覚えてないし、そもそもできるのかなー。でもわからないからこれでいこう。」

　3の問で「こっちが交換の特例か。でも地目違うから、畑から転用した後に交換かな。持ち分の大きさ的には問題なさそう。」

　4の問で課税関係については「基本的には分筆でも取得日も変わらないだろうから長期譲渡所得の話で大丈夫かな」とメモメモ。←後でこの質問の意図に気づかされます；；

　Aさんへのアドバイス。「分筆後の土地売って債務返済しか思いつかない。お母さんの農業やめた後どうすればいいのかな。」まぁわからないことは仕方ない！

　専門家記載。「税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、宅地建物取引士」っと。弁護士も行けるのかな？と考えてましたがメモせず。

　「いやー。結果的にあんまりまとまってない。。。でもとりあえず面接官に助けてもらうしかない！覚悟決めて出たとこ勝負！！」なんて考えながら面接室へ。

　面接開始。部屋の扉を開け名前を言います。下記以降は面接官「面」わたし「ほ」で会話内容等を記載していきます。
　面接官が40代くらい男性、書記官が60代くらいの男性でした。とりあえず、ゴールが見えていなかったので、面接官とにらめっこしあまり手元資料は見ないことを心がけていました。

ほ「失礼します。ほーりーと申します。よろしくお願いします。」
面「ではアルコールで消毒して席におかけください。」
面「設例を読んでいただいたと思いますが、まずAさんから聞くことはどのようなことですか。」
ほ「上記メモ内容を発言。」
面「それくらいですかね。次にFPであるあなた自身が調べることはどのようなことですか。」

ほ「　現地に赴き境界や登記内容と相違がないか、法務局で謄本、公図、地積測量図等で権利関係等の確認、需要の確認、自治体の都市計画課等で都市計画等について確認、市場の確認、税務関係、本件の提案内容についての妥当性を確認します。」

面「需要はどのように確認しますか。」

ほ「地元不動産会社やインターネット等を活用し確認します。」

面「そうですね。ちなみにAさんに聞くことなんですけど、Eさんについてとかもう少し聞くことないですか。」

ほ「えーっと。実際に自己破産の予定となっていますが、自己破産した場合どのようになるか理解しているのか等の認識があるか確認します。」

面「はい、他にありませんか。」

ほ「はいそのあたりだと思います。」

面「そうですね。Eさんの資産状況等も把握できるといいですね。」←今回の登場人物の資産背景を確認しますと最初に言っていたので問題ないと思っていた。反省。

面「では次の質問です。現状からその後の図があると思いますが、Ａさんに対して後の図のようにするにはどういった方法が考えられますか。」

ほ「はい、持ち分的には分筆で対応するのが良いと考えますが、農地のまま分筆は難しいと思いますので、農地転用した上で分筆を行います。」

面「はい、その時何か気にしておくことはありますか。」

ほ「農地転用について申請が受理されるのか、分筆についても測量費用や登記費用が掛かります。」

面「農地転用難しそうですが、できそうですかね。」

ほ「許可等に時間がかかったり一定の要件はあると思いますが、できると考えます。」←正直要件等ははっきり覚えていなかった。＾＾；

面「まぁ質問が少し難しいですよね。農地転用の方法についてわかりますか」

ほ「えっと。確か農業委員会の許可等が必要だったと思います。

面「市街化区域の話なので、それでできそうですね。（市街化区域とか見てない；；）」

面「乙土地を農地として活用したままでも宅地に変換できますか。」（この聞き方はできないんだろうな。）

ほ「それはできないので、お母さまはケガをされて農業をやめたいと申しております。お母さまに確認を取り、農業をやめたうえで宅地に転用します。」←後日にはなりますが、後でtwitter仲間と話する中でただ宅地に代えるっていうのはできないので、駐車場に利用するとか何か相応の理由を求められていたんだと思います。また、他の受験同じ回の受験者の方は農地法４条の転用ではなく、農地法3条で話が進んでいた方もいたので、どっちが正しいのかわかりませんでした；；3条の場合は雑種地に変更して進んでいたみたいです。続けます。

面「・・・・」←この時、内容良く覚えていないのですが、まとめていただき同調しました。このあたりで、話自体はしやすい面接官だなという印象を持っています。また、書記官の方も適宜うんうんとうなずいてくれることも多かったので、やりにくさはあまりなかったです。

面「次にCさんの持ち分取得についての対応方法を教えてください。」

ほ「母の単独所有する土地とCさんの乙土地の持ち分を固定資産の交換の特例を活用し交換いたします。乙土地は農地ですので、宅地への農地転用をした上で交換いたします。」

面「固定資産の交換の特例の課税関係はどうなりますか。」

ほ「固定資産の交換の特例は適用できれば交換自体をなかったものとし・・・」

面「なかったもの？繰り延べですよね？」

ほ「失礼しました。そうです。」

面「では次ですが、今回Aさんの土地を売って債務保証している債務の返済を行うとの話ですが、ちなみに今回の売る土地の価格って4,300万は価格的にどう思いますか。」

ほ「価格的にですか・・・」

面「路線価等も書いてあると思いますがいかかでしょうか。」

ほ「路線価等から見ても高いとは思います。（ほとんど見てなかった；；）」

面「そうですよね。今回この土地を売った時の課税関係ってどうなりますか。」

ほ「譲渡所得に対して20.315％の長期譲渡所得がかかります。」

免「そうですね。」「ちなみに4,300万で売却できた場合に4,000万支払いが必要になると思いますが、課税されてしまうとお金足りなくないですか。」

ほ「（はっ。。。そこ確認してなかった。。。）たしかにそうですね。」

面「その時に何か使える特例とかってご存じですか。」←知らない・・・

ほ「えっと・・・すみません、存じ上げません。」←持ち帰るってワード出てこなかった。。。

面「難しいですよね。これは所得税法６４条に保証債務の履行に係る譲渡所得の特例っていうのがあるんですよね。またお帰りになってから調べてみてください。」←そんなの知らん；；；でも確かに言われてみるとそういうケースって普通に考えられるな。勉強になりました。

ほ「解説いただきありがとうございます。調べます。」

面「ではいままでの内容を総括していただいて、Aさんにアドバイスしたらどのようなアドバイスになるとまとめられますか。」

ほ「農地転用して分筆ができる前提で話をまとめますと、Aさんの分筆後の物件を売却し、特例を活用し、債務を返済します。」

面「乙土地についても宅地転用後に駐車場として利用するようにアドバイスするとか提案できるといいですね。」

ほ「そうですね。ありがとうございます。」

面「では最後に本件に関わる専門家を教えてください。」

ほ「はい、税理士、土地家屋調査士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引士、弁護士です。」

面「それくらいですね。ちなみに士業関係の方と協力する上で注意することはありますか。」

ほ「各士業の方には独占業務がございますので、独占業務は士業の方にお任せして連携を図ります。」

面「ほーりーさんが税務詳しいから無報酬で税務相談とか乗ってよと相談されたらどうしますか。」

ほ「税理士法の独占業務に該当しますので、一般的な説明に留め、お客様にご理解いただきます。」←これを言い終わる直前で12分のアラーム。

面「面接は以上になります。お疲れさまでした。」

ほ「ありがとうございました、失礼いたします。」

記憶があいまいなところもあるので受け答えや質問内容が一部違う可能性がありますが、流れとしては概ねこのような内容でした。正直設例読みながらかなり面食らってしまいましたが、もうなるようにしかならないと割り切って面接官とにらめっこし基本的にはサクサク回答していきました。

Part２が難しかったので、待機室に戻った時にはPart１は変な問題こないだろうと考えてました。部屋に戻った時には待機の方が設例読んでいたので、次すぐ呼ばれるだろうと気持ちを落ち着かせて待機しました。

Part１に続きます。