不動産投資は今やるべきなのか？

本日から本格的にnoteをスタートします。前々からやろうとは考えていたのですが
今期の売上も概ね見えてきたこともあり、少し時間もできたので……

逆にこの機会を逃すと一生手を付けない…ということもあり得ますからね。これから気合を入れて書いていきます。

まず一番最初の投稿ということで、「不動産投資はやるべきかやらないべきか？」という普遍的な問いに対しての考察をしていきます。

そもそも個人的には不動産投資という言葉に違和感があり、投資ではなく事業と考えています。賃貸経営と言った方が正しいでしょう。（ここではあえて不動産投資という表現を使います。）

巷では、ほったらかしで収益が得られるというトークで収益物件の販売活動がされていますが、実際のところはそんなに甘いものではありません。

何も考えずに管理会社任せでは収入は落ちていきます。（管理会社のレベルにもよりますが…）逆に言えば、あなたの努力次第（度合いにもよりますが）で収益率を上げることもできます。

とは言っても他の一般的なビジネスと比べれば手間はかかりませんから、実際は投資と事業の中間的な立ち位置なんだと思います。

では、主題の件についてですが、これには様々な要素が関係するため、一概に誰でもやるべきとは言えません。そもそも一定の条件を満たせない場合（年収、金融資産等）、融資というハードルをクリアできないためスタートラインにすら立つことができません。しかしここをクリアできている方にとっては、資産形成におけるメリットは他の金融資産と比べても高いと言えます。

ご存知の通り不動産価格は高値水準を保っており、「高くて手が出せない」と嘆いている方もいるようですが、実際には収益物件の売買市場は動いています。

買手がいるということは、それなりのメリットがあるわけで、高くても買う理由、または安く買える物件が存在しているということです。

そして、不動産投資で決め手になるのは、一部の現金買いの富裕層は別として、なんと言っても融資です。まずはここが第一関門です。上記の一定の条件というのは年収７００万以上、金融資産１,０００万円前後が最低ラインとなります。（区分ワンルームは別ですですし、現金が潤沢な方はまた別です。）

ここがクリアできたら次はどのような物件を購入するのか？という点です。まずはエリア、構造（木造、S造、RC造）、築年数（新築、築浅、築古）など、建物は一品モノなので選択肢は無限になります。

選択すべき物件は、投資目的によって変わります。とは言え、殆どの方は資産拡大のために不動産投資をスタートすると思います。そして誰もができるだけ短期間でその資産拡大を実現したいと思っているはずです。

そして、その資産拡大のためには現金が必要です。物件購入のための頭金のことですね。

つまり、できるだけ早く現金を手に入れて再投資していくという考えが資産拡大という目的をより短期間で実現する上で重要となります。

そのためには、至極当たり前のことではありますが、税引き後のキャッシュフロー（還付も含めて）をプラスにしなければいけません。

ポイントは還付も含めるという点です。つまり払い過ぎている税金を取り戻すということです。

そして、不動産投資をやる上で最低限クリアしなければならない条件は、運営中の賃料収入による税引き後利益と売却時譲渡益の税引き後利益の総和が自己資金より上回ることです。

仮に自己資金を下回った場合は投資をした意味がありませんからね。

不動産投資の最低条件とは？

では、ケーススタディとして年収２,０００万円以上の経営者及び高属性会社員の方が個人で不動産投資をスタートする場合、どのような物件を購入すればいいのか考察していきます。

先ほどの現金に着目すると、当然ながら利回りは高い物件が条件となります。

ここで問題が生じます。このような高収入の方は税率が高くなります。最高税率となった場合で５５％（所得税＋住民税）となります。

そして、個人の場合、不動産所得は総合課税となるため、どれだけ利回りが高い物件を購入したとしても、年収が高い方はその半分以上を税金でもっていかれてしまう可能性があるということです。

その問題の解決策が減価償却です。不動産は土地と建物に分けられますが、建物部分は毎年経費にでき、これを上手く活用して税務上の所得を下げてキャッシュフローと所得税還付を受けることできます。

例：条件　
木造アパート　築２１年　表面利回り８％　
頭金６００万円　金利２.５％　返済２５年
不動産価格６０００万円（建物３０００万円　土地３０００万円）
購入諸経費３００万円

▼実際の収支
賃料収入４８０万円　ー　運営費８０万円　ー　元本返済と利息３００万円＝１００万円

▼税務上の収支
賃料収入４８０万円　ー　運営費８０万円　ー　利息８０万円（土地除く）ー減価償却６００万＝ー２８０万円

税務上の収支はマイナスとなるため税金は発生しません。さらに給与所得がー２８０万円になるためその分、余分に支払っている所得税が確定申告後に還付されます。

実際のキャッシュフロー１００万円に加えて所得税還付、住民税削減による節税効果を得られるというわけです。

年収２０００万の所得がー２８０万つまり１７２０万円になると、所得税及び住民税の節税効果は概ね１３０万円程度になります。つまり実際のキャッシュ・フローは１００万円＋１３０万円＝２３０万円／年になるということです。

▼賃料収入の税引き後利益の総和（長期譲渡のタイミグで売却想定）
２３０万／年　✕　５年　＝１１５０万円　…①

自己資金９００万円に対して年間２３０万円の税引き後利益が得られるわけですから利回りとしては２６％という計算になります。

続いては売却ですね。長期譲渡のタイミング（６年目）で売却した場合、築３１年になっていますので現在より利回りは下がります。仮に９％で売却できた場合売却金額は５３００万円となります。

▼実際の収支
売却額５３００万円　ー　残債４４００万円　ー　諸経費２００万円＝７００万円

▼税務上の収支
売却額５３００万円　ー　簿価３０００万円　ー　諸経費２００万円＝２１００万円
譲渡税（約２０％）→４２０万円

▼売却時の税引き後利益
２８０万円…②

①＋②＝１４３０万円…③

初回に投入した自己資金に対して５年間で約１６０％の利回りという計算になります。

まともな投資商品でも年間利回り３％ぐらいというのが現実的なところですから、自己資金に対して年間約３０％の利回りが得られる不動産投資は他と比べても魅力的と言えます。

結論から言うとこれぐらいのパフォーマンスが出る投資案件が他になければやるべきだと思います。

できるだけ早く現金を手に入れて再投資していくという考えに基づくと、高年収の方の選択としては、利回りが高くて短期で多くの減価償却が取れる物件が一つの選択肢となります。

この条件を満たすのは、木造か鉄骨の耐用年数を過ぎた物件という選択肢となります。もちろんこれはこれで課題はありますが、それは別の機会にお話しさせて頂ければと思います。

また個人ではなく、法人で物件を購入する場合はこの方法がそこまで有効では無いため、選択肢が異なります。

また売却で得た③の資金をさらに再投資して資産を拡大していきます。仮に頭金が１０％とすると次の物件規模は１億円規模となります。こうやって、売却を繰り返していくことで資産規模を大きくしていきます。

このように、不動産投資は購入する方の投資目的や年収、個人、法人によって選択肢が変わってきます。単純に利回りが良いから、築年数が新しいからということではなく、不動産投資をスタートする目的をしっかりと決め、それを達成するために最も有効な物件を購入すべきということになります。

本日は以上となります。