山田博保／不動産事業・建築事業を手掛ける法人の代表【一級建築士】

東京都在住。不動産事業・建築事業を手掛ける法人の代表をしています。建築設計→建築プラッ…

山田博保／不動産事業・建築事業を手掛ける法人の代表【一級建築士】

東京都在住。不動産事業・建築事業を手掛ける法人の代表をしています。建築設計→建築プラットフォーム（売却済）→不動産業と経験を積んできました。不動産投資、不動産事業、、建築、マーケティングについて投稿します。メルマガ登録はこちらhttps://hiroyasuyamada.com/

建設業許可取得のご報告とそのメリットについて

久しぶりのブログです。新規事業や既存業務を優先させていたこともあり、個人での発信がしばらくできませんでした。   さて、ここ２〜３ヶ月の変化としては、建設業許可を取得したことです。建設業許可はなかなかハードルが高いです。特に当社の場合は一般建設業ではなく特定建設業許可を取得したため、過去の工事実績や財政基盤、保有資格、実務経験など細かな条件をクリアする必要がありました。そのためにそれなりの費用もかけています。   建設業許可を取得した理由ですが、収益物件を取り扱う事業をする上

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    • リノベによる賃料アップの費用対効果について解説します。

      今週は夏休みの連休明けの週ということで、忙しい日々が続いております。（ブログ更新も遅れてしまいました…）不動産の市況としましては６月、７月にも増して物件が動いてるという状況です。当社でも独自ルートで仕入れた物件情報に問い合わせを多く頂いている状況です。 物件購入について具体的なニーズがある方や、これから不動産投資をスタートしたいという方は個別相談、メール相談を受け付けています。文章の最後にリンクがありますのでそちらよりお申し込み下さい。個別相談申し込み さて、今回の本題で

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      • 再建築不可物件に取り組むべきか？ついて考察してみた。

        猛暑が続き、オフィスのエアコンの効きもよくなく、オフィスワークもなかなか厳しい状況です。恐らく、室外機周辺の環境かと思いますが、エアコンは外気の冷気を奪って暖気を吐き出す仕組みですので、室外機の周辺の温度が上がると効きが悪くなります。 そのため、室外機周辺には一定の間隔を空ける必要があります。通常であればベランダや屋上など、スペースに余裕があって空気が籠らない場所に配置するのですが、当社が入るビルに関しては共用廊下部分に室外機が設置してあるため、熱が上手く逃げないのが原因か

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        • 既存不適格を間違って解釈すると損してしまうことがある理由とは？

          東京は連日猛暑が続いています。梅雨はまだ明けていないようですが、日中の気温は３５℃を超え、現地調査などで屋上チェックの際は地獄のような状況となります。できれば午前の早い段階か夕方に現地調査の予定を入れて欲しいのですが… とは言え、現場で作業をする職人さんはこれを一日中続けているわけで、甘いことも言ってはられません。我々も気合を入れ直して業務に挑んでいこうと思います。 さて、今回は「既存不適格」についてです。不動産業界において頻繁に使われているワードですが、この言葉の意味に

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          不動産売却による譲渡所得税の削減方法とは？

          ７月中盤に入ってやっと梅雨らしくなってきました。私は趣味でサーフィンをしているのですが、毎年この時期は波がなく１ヶ月以上海に行けていないので、ストレスが溜まってきている状態です…台風シーズンが待ち遠しいですね… サーフィン歴は１０年以上なのですが、ここ数年の特徴として、明らかにサーファーの数が増えているなという印象です。テレワークの影響か、コロナ前は全く混まないポイントでも激混みすることもあります。今までは湘南や千葉方面がメインだったのですが、茨城方面が空いているという情報

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          窓先空地と収益性の関係性とその攻略方法について

          ７月に入って猛暑が続いています。外を歩いているだけでも汗がダラダラと出てしまい正直、営業や現地調査にはつらい時期となってきました。。。しっかりと水分補給をして仕事に挑んでいきたいと思います。 さて、今回は窓先空地についての解説です。すでに不動産投資をされている方は聞いたことがあるワードだと思いますが、詳しいところまでは知らないという方が多いのではないでしょうか？ 窓先空地とは東京都建築安全条例という条例で定められていて、東京の建物に限ったものですが、似たような条例が他の市

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          修繕費を下げる方法についてー応用編

          先週は仕入れ案件の査定や現地調査でバタバタしておりました。売価と金融機関の評価が合わず、購入を断念した物件もありますが、評価が出る物件に関してはどんどん仕入れていく予定です。 さて、本日は前回に引き続き修繕費を下げる方法について解説します。前回は基礎編ということでお伝えしました。まとめると①工事項目を明確にして見積もり比較する（材料、範囲）②出来る限り重層下請構造の下層業者に発注する。といった内容です。 今まで管理会社に言われるがままに工事を発注していた方は、これをやるだけ

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          修繕費を下げる方法についてー基礎編

          関東地方はやっと梅雨入りしてジメジメとした日が続いています。仕事をする上ではあまり良い季節とは言えませんが、今週も現地調査や面談が複数入ってますので気合を入れて頑張っていきたいと思います。 一方、収益不動産市場は相変わらず高値で推移しておりますが、物件情報もかなり入ってきてます。中には様々な理由により相場よりも安く値付けされ、当社で買い取り可能な物件も数件あります。上手く購入できれば再生し、当社商品としてご提案できるかと思います。 さて、本日は修繕費を下げる方法についてで

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          耐用年数の本質と問題点について建築的視点で解説してみた。

          ６月後半に入り一気に気温も上昇してきました。不動産価格は相変わらず高値水準で推移していますが、そんなことはお構い無しに取引は順調に進んでいます。 一度売りに出した物件がどんどん買い上がるので一旦売止めにして価格を設定し直すといった物件もあるようです。まあこれはそもそもの査定金額がミスっていたのだと思いますが… さて今回は耐用年数について建築的視点で解説していきます。 一般的に建物は木造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）の３種類に分けることができます。これは構

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          所有する物件をいつ売却すれば良いのか？その②

          山田です。 当社では前年度から本格的に管理業務をスタートしました。先日も物件購入頂いたオーナーさまより管理業務を受注させて頂きました。JR山手線徒歩圏の物件で、内装は多少手入れが必要ではありますがリーシングは問題ないと思います。 通常の管理業務だけでなく、オーナーさまの資産拡大という視点でもサポートもしているのが弊社の管理業務の特徴です。戸数はまだまだですがしっかりと付加価値をつけ、満足頂き、規模拡大を目指していきます。 さて、前回は売却について保有し続けた場合と、売却

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          所有する物件をいつ売却すれば良いのか？その①

          ６月に入って売買も活発になってきた感があります。４月〜５月は年度末に売買が集中することもあり物件情報もあまり入ってこない状況が続いておりましたが、現在は情報がかなりはいってきている状況で、ご紹介できる物件や自社で買い取り可能な物件情報もちらほら出てきています。 さて今回のテーマは、所有する物件をいつ売却すれば良いのか？という点になります。 所有する収益物件を後世に引き継ごうとしている場合は別として、基本的にはいつかは売却のタイミングがやってきます。 その判断をどうすれば

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          敷地境界に擁壁がある物件について。

          収益物件購入において擁壁物件は避けましょうということが一般的に言われていますが果たして本当にそうでしょうか？ 現況をしっかりと確認し所有後のリスクが許容範囲となれば、購入することは何ら問題は無いと思います。なぜなら擁壁がある物件は総じて相場よりも物件価格が安く値付けされているのと、仮に通常相場で売りに出ていても指値が通る可能性が高いからです。 まず問題になるのは所有権です。こちらのものなのか相手側のものなのか？これは明確にしておくべきです。 概ね、段差の上側が所有してい

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          収支シュミレーションに対する最終回答とは？

          物件を探す不動産投資家がまず最初に着目する数値は、誰が何と言おうと「利回り」となります。実はこの利回りについても色々な考え方があります。 因みに巷のポータルサイトに表示されている数値はあくまでも表面利回りであって、実際の手残りとなる現金とは全く異なるものです。そういった点をしっかり理解して物件を選ばなければなりません。 不動産投資における収支を非常にシンプルに表現すると下記のような式となります。 ▼不動産投資における収支 家賃収入　ー　運営費ー　ローン返済（利息、元本）

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          不動産投資は今やるべきなのか？

          本日から本格的にnoteをスタートします。前々からやろうとは考えていたのですが 今期の売上も概ね見えてきたこともあり、少し時間もできたので…… 逆にこの機会を逃すと一生手を付けない…ということもあり得ますからね。これから気合を入れて書いていきます。 まず一番最初の投稿ということで、「不動産投資はやるべきかやらないべきか？」という普遍的な問いに対しての考察をしていきます。 そもそも個人的には不動産投資という言葉に違和感があり、投資ではなく事業と考えています。賃貸経営と言っ

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