「信用資産」を使って不動産投資をしよう！！
【サラリーマンのための投資戦略(7)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。
マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】
1、「サラリーマン大家さん」が増えている理由
街の本屋さんに行くと「サラリーマン大家さん」本が平積みになっています。 ブックオフでは本棚の何段にも渡って色々な不動産投資の古本がならんでいて、あまりの種類の多さに驚かされます。
なぜ、こんなにも不動産投資が注目されているのでしょうか？
それはサラリーマンが副業で、簡単に不動産投資を始められるインフラが整っているからです。
都銀、地銀、信金、ノンバンクといった様々な金融機関がパッケージ化された「不動産投資ローン」を用意していて、まるで住宅ローンを借りるかのように、団体生命保険付きの融資を受けることが出来ます。
不動産投資ローンなら、簡単に年収の何倍ものお金を借りて不動産投資を始められるのです。
ただし、気をつけなければならないのは、お金が簡単に借りられるからと言って不動産投資が簡単だと言うわけではありません。
新聞やテレビで報道されているように、あまり利便性が良くない地方都市の畑に次々と同じような賃貸アパートが立ってしまい、不動産が「負動産」になってしまったというのは、現実に起きた話です。
２、不動産投資には色々な手法がある。
不動産投資にはいろいろな手法がありますが、どの手法が正解ということではなく、自分の投資条件に合った手法を選ばなくてはならないということです。他の人がある物件でうまくいったからといって、自分が別の場所にある違う物件で同じような成果をあげられるとは限りません。
私自身は、首都圏ではなく出身地の地方都市で、ファミリータイプの区分所有マンションへの投資を行っています。物件の半分は新築で購入したものです。
大都市圏で不動産投資をされている方から見ると「新築の区分所有マンションで、しかもファミリータイプだと、収益性が低くくうまくいくはずない・・・」というご意見になると思いますが、地方都市には大都市圏とは違うマーケットがあるのです。
地方都市では、投資用のワンルームマンションが買いたくても、ほとんど存在しない地域があります。個人投資家による木造アパートの事例がほとんどない地域では、銀行が木造アパートに融資したがらないこともあるのです。
先輩投資家たちの不動産投資の成功事例は参考にすべきですが、そのまま真似しても上手くいかないことがあります。自分が投資しようとしている地域の特性にあった方法を選ぶ必要があります。
３、サラリーマンなら「区分所有マンション投資」が取り組みやすいと思います。
理由はいくつかあります。
(1)手元資金が少なくても始められる（１００万円くらいから）
(2)不動産投資ローンが使える（最近は郵送とウェブで契約完結）
(3)管理に手間がかからない（不動産管理会社にお任せで良い）
(4)転勤の経験が物件選びに活かせる（自分が住みたい部屋を買う）
(5)売却しやすい物件が多い（耐用年数が長いので築古でも売りやすい）
サラリーマンとしての本業を持ちながら不動産投資に取り組む場合、融資に関する銀行とのやり取りや売買にかかる手間が結構負担になります。
区分所有マンションは購入時の融資金額が比較的小さく、パッケージ商品化された不動産投資ローンを使えるので、不動産投資にかかわる手間をかなり効率化することができます。（最近はウェブと郵送で契約手続きができるようになっています。）
物件選びについても、区分所有マンションなら、自分がその土地に転勤したとき住みたくなる物件を選べば、それがそのままお客さんのニーズになるので、サラリーマンの経験を活かすことができます。逆に言えば、自分が住むことがないだろうと思う物件のニーズを探るのは簡単ではないと思います。
区分所有マンションは耐用年数が長いので、築年数が古くなっても売却できますし、不動産投資家だけではなく、中古マンションを自宅として購入しようとしている方に売ることができるので、いざというときに換金がしやすい特徴があります。
もちろん、不動産投資には選択する投資手法に応じて様々なメリット＆デメリットがありますので、実際に物件購入を決断するまでに、自分で勉強しなければならないことがたくさんあります。
とはいえ、サラリーマンが「信用資産」を活用して不動産投資を始める時には、「区分所有マンション」が有力な候補になると思いますので、選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。
４、区分所有マンション投資で、「年収の10倍の資産」を作れるか？
結論からお話すると、平均給与のサラリーマンが区分所有マンションへの投資で、「年収の10倍の資産」を目指すことは十分可能だと思います。
「信用資産」を活用するための計画を立て、30年くらいの時間をかける必要がありますが、ミドルリスク&ミドルリターンで着実に資産を増やすことができます。
30年は長いと感じるかもしれませんが、不動産投資は時間を味方につける投資手法なので、目標額に達するまでの期間が長いほうが、安全に資産を増やせると思います。
年収が平均年収より高ければ、サラリーマンの副業でも２～3億円の資産を目指すことが可能と思います。ただ、不動産収入が増えると個人所得税の負担がどんどん重くなってしまうので、途中から法人化を検討する必要が出てくると思います。
私は途中で法人化をしましたが、途中で法人化すると物件を個人から法人に移す必要があり、コストもかかりましたし、結構大変でした。
最初から法人で初めてたらよかったとも思いましたが、振り返ってみると、仕方ない道だったのかもしれません。最初のハードルが高いと、不動産投資を始められなかったと思うので。
5、区分所有マンションを買うタイミングと売るタイミング
区分所有マンションなら50年近い耐用年数がありますから、その耐用年数のどの部分を使ってお金を稼ぐのかという作戦を考えます。
自宅ではありませんので、ずっと保有し続けるのではなく、自分の投資スタイルに合っている一定期間を保有したら、その物件は売却して、次の物件を購入するというのがセオリーでしょう。
（１）購入のタイミングは、購入価格と期待できる賃料のバランスで決まります。
新築は物件価格が高いですが、賃貸料にもプレミアムがつきます。首都圏では難しいですが、地方都市なら新築の区分所有マンションでも高い収益が期待できます。
築年数が経過すると購入金額は徐々に下がりますが、賃貸料は物件価格ほど大きくは下がりませんので、築年数が古くなるにつれて物件の利回りは高くなります。目指す利回りが見込めるタイミングで購入を考えます。
（２）売却のタミングは「不動産投資ローンの残高」と「不動産価格の推移」によって決まります。
誰もが、最初は物件を購入するところから不動産投資を始めますので、１０年くらいの価格変動の周期を眺めながら、最初の物件の購入時期を見定めなくてはなりません。
不動産市況は金利と景気動向に左右されるので、価格が高騰する時期もあれば下がる時期もあります。
焦って、高い値段で購入するくらいなら、１年くらい待つことも大事と思います。不動産が高騰しているときは景気が良いので、頭金を株式運用して増やしながら、購入するタイミングをじっくり待ちましょう。
「年収の10倍の資産」を目指すためには、物件購入と売却のタイミングがとても大事です。物件をできるだけ安く買って、早いタイミングでローンを完済し、できるだけ高く売却することを目指します。
6、無理は禁物
「信用資産」を活用して「不動産投資」を行う場合に注意したいことは、無理に多額の借り入れをしないということです。
無理な投資をしているかどうかを確認するには＜ストレステスト＞が有効です。購入を決断する前に、以下３つの質問に答えてみてください。
＜ストレステスト＞
Q1：金利が５％に上がっても、３年くらいは融資の返済を続けられますか？
Q2：半年間くらい家賃が入らなくても、融資の返済が続けられますか？
Q3：病気で働けなくなっても、３年くらいは融資の返済が続けられますか？
いかがでしたでしょうか？
ストレステストとしては少し厳しめですが、これらのストレスに耐えらえる計画なら安心して投資に踏み切れると思います。
特に、今は金利が異常なくらいに低いので、この状況が今後10年続くかどうかは誰にもわかりません。金利のストレステストは、必ずやっておいた方が良いと思います。
ここまで読んで頂き、ありがとうございました。
山海弘