サラリーマンの区分所有マンション投資は、40平米以上を買おう！

2020年12月12日 21:13

【サラリーマンのための投資戦略(13)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。

1、「住宅ローン減税」のルールが変わった！

住宅ローン減税を知っていますか？

住宅ローン借入残高の0.7%を所得税から控除する制度です。2025年末までに入居した物件が対象となっています。

大事なのは、この制度を受けるには床面積の要件が、22年の税制改正で40平米に緩和されていることです。

40平米以上が住宅ローン減税となったことで、今後は40平米台の物件が急増することになるでしょう。

今回の税制改正の論議でも、晩婚化が進んで生涯単身という人やDINKS世帯が増えており、今後は40平米台の物件へのニーズが高まると予想されるので、床面積の最低基準が引き下げられたのです。

サラリーマンの区分所有マンション投資は、投資目的で購入した収益物件をローン返済後には「中古マンションを自宅として購入する人」に売却することになりますから、こうした不動産購入者のニーズの変化はとても重要です。

例えば、学生や新社会人向けのワンルームマンションは、賃貸物件としては価値がありますが、単身世帯やDINKSが自宅用に購入するマンションにはなりにくいのです。

築古で20平米前後の「ワンルームマンション」は投資金額が少額なので、サラリーマン投資家が現金購入するケースが多いのですが、単身者用の40平米以上の物件が多くなる10年後には、出口戦略(投資物件を売却すること)が難しくなる可能性があります。

少子高齢化が進む、これからの区分所有マンション投資は、単身世帯向けを狙うとしても、40平米以上の物件を購入しておいた方が安全だと思います。

40平米という広さの物件が増えてくると、購入価格も少なくてすむので、20代の方でも住宅ローンを組んでマイホームを購入できる人が多くなると思います。

それなら、先ずは自宅として、40平米のマンションを購入してしまう作戦もあると思います。結婚して、子供が大きくなって部屋が手狭になったら、ファミリータイプのマンションか一戸建ての賃貸物件に住み替えてしまいます。

住宅ローンで購入した40平米のマンションは、不動産投資ローンに切り替えることで、賃貸マンションとして貸し出せるようになります。

自宅を収益物件に切り替えることで、家賃収入がローン返済を進めてくれるようになり、給与収入とは別の「お金を生み出す仕組み」を持つことができます。

住宅ローンを不動産投資ローンに切り替えた後は「信用資産＝お金を借りる信用力」を不動産投資にフル活用できるようになることも、大きなチャンスです。

1軒目の不動産投資ローンの残高と「信用資産」との差額が十分な額になった時点で、2軒目の収益物件にもチャレンジできるようになり、いよいよここから不動産投資家としての第一歩を踏み出すことになります！

「持ち家」vs「賃貸」の論争は、自宅を収益物件と考えていません。自宅として購入した物件でも、マーケットで貸し出せば、立派な収益物件となります。

もちろん、住宅ローンのままでは賃貸には出せませんが、先ほど説明したように、融資を不動産投資ローンに切り替えれば賃貸が可能になります。

収益物件を持ちながら、自分は賃貸マンションにすむので「持ち家」and「賃貸」ということになります。「持ち家」を買う時は、将来、収益物件としてお金を生み出してくれる物件を選びましょう。

そうすれば、一時的に自分が住む時期があったとしても、その気になれば、いつでも収益物件としての活用が可能となります。

ここまで読んで頂いて、ありがとうございます。

山海弘