見出し画像

【アメリカ】コロナ中、ネットで4日で家買ってみた。

西村寛子

皆さんお久しぶりです。「一生賃貸に住むぞ！」星人@hirokonishimuraです。賃貸星人なのですが、この頃コロナの影響でする事もなく、行く場所も無く、1LDKのアパートに3ヶ月ほど引篭で、売り家漁りが趣味になっていました。そして気がついたら家買ってました。

ネット経由で全部進んでます。あまりの手際の良さにびっくり。家のVirtual Tourから4日後には契約書サインしました。

この記事で初めましての方も多いかもしれないので、一応自己紹介を。30歳国際結婚夫婦。旦那は会社員で私はフリーランス自営業。結婚一年目です。私は大学卒業後５年間ニューヨークでITエンジニアとして職を転々として、去年の夏DCの郊外に引っ越してきました。夫婦でお家関連の事は完全に初心者。

家発見！から契約書にサイン！の経由

🏠 土曜日：暇なのでRedfinでツイッターのネタ探しとして家を漁ってるところに良さげなタウンハウスを発見。場所もよかったので冗談半分で次の朝のVirtual Tourに申し込む。

この時点でRedfinが不動産屋さんをアサインしてくれた（気に入らなかったら自分で不動産屋さんと契約してもOK）。

🏠  日曜日：朝11時のツアー。Zoomを使って不動産屋さんが家全体をツアーしてくれて、質問も色々答えてくれた。不動産屋さんも物件も気に入ったので一応Pre-Approval（「この人にはこれだけお金を貸せるのでこの家の購入が可能です」と銀行にローンを保証してもらうもの）のプロセスを始めてもらうことに。これもRedfin Mortgageが全部してくれた。

私は自営業なことで、面倒臭いことになると言われ、旦那だけがローンを組むことに。私たちの資産（証明なし）をシェアして、クレジット・チェックを許可してPre-Approvalの調査を始めてもらう。収入明細などが必要でした。

🏠  月曜日：朝10時に家をツアーしに。コロナ騒動真っ只中の東海岸なので、不動産屋はマスクと手袋。こっちはマスク。Social Distancingの為に不動産屋さんは玄関を開けてくれて玄関で待つことに。私たちだけで家の中を廻る。気に入ったのでオファーを入れたいことを不動産屋さんに伝える。

お昼過ぎにRedfin Mortgageの担当者からPre-Approvalが降りたと連絡。金利関係やクロージングに掛かる費用の説明を受ける。Redfin Mortgageを使ってローンを受ける事にすればこの担当者さんがずっと付いてくれる。

因みにオファーされたローンは15年ローンで金利2.75%、Fannie Mae経由。この証明書を持ってオファーを入れれる。これはオファーの為の資料であって、Redfin Mortgageで実際にローンを組む義務はない。

夕方書類が色々不動産屋さんから送られてきて、全て提出。これでオファー完了！私達がしたことは数回電話に出て色々「サインしろ」と書いてあるところにサインするだけ。

🏠  火曜日：この家は売り出して５日間でオファー締め切り。金曜日にRedfinに載って、火曜日の12時にオファーが締め切られた。

私達が「絶対に無理だよな〜」と思っていたのにはこの「見つけた日」から「オファー締め切り」まで三日ちょっとしか無かったことが大きかった。

「実は何も用意出来てないし完璧な初心者なんですけど。。。オファー入れれますかね？」と聞いたときに、不動産屋さんが「大丈夫ですよ！」と言ってくれたのには凄く驚いた。そして本当にオファーが入れれた！

12時に締め切り。後ほど15件もオファーが入ったので一日くれ。と言う連絡が売り側から。ストレスで寝れてなかったので疲れてしまって早めに寝室で横になった。

🏠  水曜日：朝一番に旦那に携帯の画面を見せられた。なんと前の晩にこちらのエージェントからメールがあり、うちともう一件のオファーとの間の競争だ。と。そしてちょっと条件を変えてくれたらうちに家を売る。

飛び起きて返信。勿論、勿論！条件飲みますよ！

多少の交渉の後、お昼過ぎに正式にうちのオファーが受け入れられ、数時間後には契約成立！Redfin上でも「Pending」にステータス変更！

画像3

とまあ、ブランド物のカバンを買うのより速くポチってしまった。。。

ここでびっくりなのが、これが週末だったこと。それも、ホリデー週末だったこと（Memorial Day）。全然準備してなかったのにスムーズにあちらが全部こなしてくれたこと。冗談半分でVirtual Tourした4日後にはホームオーナーになってること。本当にネットで全部完結してしまうこと。

コロナ騒動で金利がどんどん落ちていっているので、前々から家の購入を考えている方は今が買い時かもしれませんね！

有力なオファーの作り方のコツ

完全な初心者な若夫婦なので不動産屋さんに聞いた「有力なオファーの作り方のコツ」をシェアします！

🔥  Earnest Money Depositを弾む。これはオファーと共に出す小切手で、ここに何ドル入れるかで本気度が見せれるそう。

🔥  ローンのPre-Approvalを事前にゲットしておく。これはRedfin経由で１日でして貰えました！ここで毎月の出費とかClosingに掛かるお金とかも説明して貰えます。給与証明の為に2年分のW2（税金）と2回分のPaystubsが必要でした。

🔥  頭金を20％以上入れる。これも本気度が見せれるみたいです。

🔥  Home InspectionをInformation Onlyにする。通常ではHome Inspectionで何か不具合が見つかった場合、売主さんに直す費用を請求します。ですが、このコロナ騒動で買いたい人は多いのに売りたい人が少ないことで、ここを「情報として受け取りたい。修理費は自分が持つ。」と言う形式にしないとアクセプトしてもらえない事態になっているようです。Home Inspectionしない！と言う強者もいるようですが、個人的にはおすすめしないです。。。あまりにも酷い欠陥が見つかった場合、辞退できます。

🔥  Escalation。一番高いオファーの上に一定の金額を上乗せすることを保証。上限セットは勿論可能。例えば、$350,000でリストした家にオファーが殺到して、オークション状態になり、$360,000で買います！と言う人が出てきた場合、$1,000上で買います！と自動的にする物。$1,000単位でオファー額を上げていって自分が設定した上限に達するまで上がっていく。それより上の人がいたらその価格で売られる。何ドル単位で上げていくかなどは自分で決めれます。

🔥  Appraisal(ローンを出す銀行からの価値査定)がListing Priceに満たない場合、一定の額を払うことを保証する。セラーが「この家は$500,000で売りたい。」と思っても、その家に$500,000の「価値」があるとは限りません。ローンを出す側の銀行が、この家はオークションに出したらどれくらいで売れるだろうか？と言う基準で査定した価格がAppraisalです。そしてその額はListing Priceなどからかけ離れてることも多い。なので、そのAppraisalとListing Priceの差額を一定の額分バイヤー側が保証することでオファーが魅力的になります。

例えば、Listing Priceが$500,000の家がAppraisalで$450,000しか価値がありません。と出ます。そこで「Appraisalの上に$5,000払います。」とオファーしている人と「Appraisalの上に$10,000払います。」とオファーしている人がいれば、Appraisalの上に$10,000の方が魅力的です。そしてListing Price「以下」だと差額のうちの一定の金額を払うので、ここではListing Price以上の価格は払わなくていいことになります。($500,000で売りに出てる家が$495,000とAppraiseされた場合、$10,000保証していても$5,000しか払わなくていい。）

🔥  Listing Price以上のオファーを入れて、Appraisalとの差額を全額保証する。これは随分有力だと思う。

🔥  現金で買う。これが一番有力。銀行と交渉しなくていいのでとても速いので、出来るだけお金を速く手にしたいセラーは現金で買って欲しい！セラー側の手数料も低くなるのでは。でも大富豪じゃ無かったら無理ですよね。

ツイッターでもちょっとまとめました。

私達のオファー

出せるだけの本気度を出して見た結果がこちらです：

🏠  Listing Priceそのままで「購入額」とする。（ここでそこまで人気じゃない物件だったらListing Priceより安い額を提示できたりするらしい。）
🏠  EscalationになったらListing Price +$25,000まで$1,000単位で上げていく。
🏠  頭金25％。
🏠  Appraisalが「購入額」に満たない場合は+$10,000キャッシュで払う。（限度は「購入額」まで。）
🏠  Home InspectionをFor Information Only with right to withdrawにする。
🏠  Earnest Money Depositを$10,000支払う。デポジットなのでこれはFeesとかDownpaymentに後ほど廻される。

最終的な契約

🆕 「購入額」をListing Priceから$25,000上げる。Escalationで私たちの他にもListing Price+$25,000と設定した人がいたようで、私たちの上限でセットされちゃいました。
🆕  「購入額」が$25,000上がったので頭金も上げて、頭金25%から30%に。（ローン額を変えたく無かった。）
🆕  Appraisal（銀行の鑑定）が「購入額」に満たない場合は+$12,500キャッシュで払う。（「購入額」まで。）
🏠  Earnest Money Depositを$10,000支払う。

🔑 家の鍵が貰えるまでまで

画像2

ここからが実は一番忙しい。Closingまで後34日！それまでにする事多すぎる！お金を借りる場所を正式に見つけてAppraisalをしてもらわないといけない。Home Inspectionsもしてもらわないといけないのでその手続きも。Title Transferの為に色々決めないといけないし、何処でしてもらうのかも決めないといけない。

でもここでもRedfinが色々手配してくれて、何をしないといけないのかをポータルで全部出してくれてます。

画像1

最終的に色々見てみたのですが、Title TransferはRedfinのアフィリエイト会社で済ませて、ローンもRedfin Mortgageが提示してくれたものにする事にしました。Navy Federal Credit Unionにも連絡して、金利は良かったのですが、最終的に45日無いと保証できないと言われていたので、30日ちょっとしか無い私たちには無理でした。

RedfinはRedfin Mortgageを通してローンを組んでも組まなくてもAppraisalをするらしく、違う銀行で借りるとAppraisalを二回払わないといけないことになるらしい。そこはちょっと「え？」ってなりましたが、それ以外では色々本当に良くしてもらってて、最終的にRedfin Mortgageを使うことにしたので「まあ、いいか。」って感じです。

とまあ、こんな感じでバタバタとした1週間を送っています。この記事でちょっとでも「家を買う」ことに興味を持ったりしたら嬉しいです。

そして感じたのが、「そんなに難しいことじゃ無い！」と言うこと。これまで大変そうで怖くて疎遠だった「マイホーム購入」ですが、これだけなんでもやって貰えると車買うのより簡単なんじゃ無いか、と思えてしまいます。

もし為になった！と思っていただければ、 https://ko-fi.com/hiro の方でコーヒー投げ銭していただけると嬉しいです！😊