初心者不動産投資日記②

前回の日記からずいぶん時間が経ちましたが、あれからもいろいろ検討を続けました。

今回は、賃貸で回すことを想定した家賃にフォーカスしました。

エリアがもつ適正家賃の上限を吟味する

今回、たくさんの賃貸の成約状況を眺めていると賃料の壁のようなものを感じました。通常は、間取り、広さ、部屋の向き、などで家賃が決まります。

でも、そういった要素とは別に、該当エリアの賃料は25万円を超えたあたりから、一気に入居する人数が鈍っていました。
これは、その地域から電車で20分圏内に、さらに大きな駅（街）があるためと推察しました。

つまり、賃料25万円あたりから、電車で20分の超大きな駅周り物件と競合が始まるのです。利便性が裏目に出るパターンですね。

該当物件エリアは、電車で乗り換えなしで、20分程度で大都市に出られるのはメリットなのですが、ある一定の賃料を超えると、それが裏目に出て大都市の物件と競合が起きます。

実際に調べてみると、該当物件で賃料が20万円程度が大都市では25～30万円程度でした。売るならまだしも、賃貸で競合が増えるのは大きなリスクと言えます。

このように投資物件の隣接するエリア家賃を考慮したほうがリスクを回避できます。
検討物件の場合は、該当地域では、家賃25万円以下の家賃設定が無難ということになります。

新築タワマンの売買と賃貸の事情

さらに、新築タワマンの売買と賃貸の傾向も把握できました。

・部屋の方角は、賃貸の場合はあまり関係ないが、売る場合は南向きが大きなメリットになる。所有する場合は、住環境を重視する傾向があるようです。

・眺望に関して、賃貸の場合はあまり関係ないが、売買の場合はメリットになる。こちらも所有する場合は、眺望を重視する傾向があります。
タワマンの場合は、20階以上が人気です。

・この物件エリアの場合は、家賃を25万円以下に抑える物件であれば、お客さんが入りやすい。
これは、近くに大都市と競合しないからです。

・50平米程度は賃貸向きで、売買には向かない。
一人暮らしは賃貸で、家族ができると購入する層が多いからです。

・60～80平米は、賃貸でも売買でも出足が早い
この広さは、単身者からファミリーまで広い範囲の対象者になるためです

まとめ

これまでの考察の結果、以下のような条件がリスクが少ないと判断しました。

・賃貸重視なら50平米程度で低層階、北向き、家賃は25万円以下、物件価格の安い物件

・売買重視なら、60～80平米でできるだけ高層階、南向きの物件

ということになります。

素人の私が出した投資する不動産の条件

今回の新築物件の場合は、賃貸と売却、両方のバランスをとる必要があります。なぜなら、10年ほど賃貸でまわしたのちに、売却するためです。

そのため以下の優先順位を設定しました。

１．家賃20万程度が設定できる物件で、実質利回りが3％を下回らない
物件価格で言うと4,600万円以下

２．10階以下の低層で60平米以上

３、できれば南向き

今回、高層階は捨てようと思っています。

できるだけ、この条件を守ってトライしてみました。

そして、購入物件と同条件の不動産価格をウォッチして、購入金額の10％を下回ったら10年未満でも売却することにします。

さて、次回は、物件購入にチャレンジした話を書きます。
お楽しみに！