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初心者不動産投資日記①

今回、不動産を有利な条件で購入できる権利があるので、不動産投資について考察してみました。

あくまで、自分の頭を整理するために書いているので、プロの方は見ても何の参考にもならないと思います。

いろいろ規制があって、固有名称を出せない部分がありますが、可能な限りリアルな情報をお伝えします。

私と同じように、不動産投資の素人で、これから不動産投資を考えている方の参考になれば幸いです。


まずは、私の経歴から、、、

・某メーカー企業を20年ほど経営しています。不動産とは全く関係のない業界です。

・今まで不動産投資の経験はありません。

・過去に建築関連の企業で働いていた経験があります。

・過去に購入、建てた物件は、すべて自分で住む&使用するものばかりです。
 自宅用マンション2つ
 一戸建て1つ
 自社ビル1棟

・10年ほど前に、現地域に土地を購入して自社ビルを建てました。
それを機に、会社から車で10分程度の場所に一軒家を建てました。
そのため12年ほど前から周辺地域の土地&建物情報をある程度、把握しています。

・地元で有力な不動産売買、建築会社の経営者に知り合いがいます。

・意気込みは副業レベル

・資産運用も兼ねています

このような状況で、不動産投資を開始しました。

今回の不動産投資の対象物件

・駅直結(徒歩1分以内)の新築タワマンです。

・駅はかなり大きな規模で、すべてのカテゴリーの商業施設が徒歩5分圏内にあります。

・交通手段も豊富です。その利便性は、日本でも1,2を争います。

・駅から徒歩10分ほどのエリアは高級住宅地です。

・購入の際は、7割程度の部屋で複数の入札が行われた人気の物件です。

・現状、駅前の土地の状況を見る限り、今後、同様のタワマンが建つ予定はありません。(もちろん、絶対というわけではありませんが)


有利な条件①物件を市場価格よりも安く買える

今回の有利な条件というのは、該当物件を2年前の価格で買えるというものです。

この物件の計画は3年ほど前に立ち上がり、2年ちょっと前に販売されました。
だから、実際の建物を確認することなく、モデルルームと間取りを見て決めます。タワマンの販売方法としては、ポピュラーです。

このため購入決定してから、実際の入居まで2年以上のタイムラグがあります。そのタイムラグに、何か問題が起きて購入できなくなる人が一定数います。今回は、そういった物件を再販するというものです。

通常、キャンセルが入った瞬間に、再販を開始すると思うのですが、販売元が非常にお堅いところらしく、キャンセル分の再販を禁止していました。

つまり、一度、購入が決定したのち、キャンセルが入った物件は、ずっと塩漬けされていたということです。

さらに、該当地域は、ここ数年タワマンの相場は上がっています。去年あたりから、「東京は物件が余ってくる」と言われていますが、今のところ、この地域に限っては、その兆候は見られません。

今回の該当地域周辺のマンション相場も上がっています。
具体的には、2年前と比較すると2割程度上がっています。

通常なら、再販する際は現状の相場に合わせて値上げすると思うのですが、販売元がお堅いので2年前の販売価格です。

だから、単純に相場と比較して2割程度安くなっています。
実際に、2割程度のせた金額で転売されている事例があります。
1割程度乗せた金額なら即売れています。

まとめると、今回の有利な条件とは、現状の市場価格の約2割引きで物件を購入できることです。

有利な条件②情報を大量に入手

10年前に当該地域に一軒家と自社ビルを建てる際、その地域の有力な不動産会社の経営者数名と人脈を築きました。
その地域では、だれもが知っている有力者です。

運よくプライベートで出会えたおかげで、それほど商売っ気を出さずに情報を提供してもらえます。
実際に、自社ビルを建てるときは、土地購入の際アドバイスをもらったおかげで、5,000万円ほど得しました。

もちろん、この方には1円も入りません。
お礼に食事に行った程度です。

今回も、この方から相場について、いろいろ教えてもらいました。
いい条件だから、前向きに検討したほうがいいというアドバイスをもらいました。

不動産取得5つの要素

いざ不動産を取得する際は、初心者ながら5つの要素を判断材料にしました。

1.マンション販売時の部屋ごとによる入札状況
当時の入札状況を把握することで部屋ごとの人気度が分かり、特に出口戦略である売却の難易度が分かります。
同じマンション内でも部屋の方角、広さ、間取りによって驚くほど人気の差があります。

2.現状の部屋別売買状況(いつ、どの部屋が、いくらで売れたか?など)

3.現状の部屋別賃貸状況(いつ、どの部屋が、いくらで借りられているか?など)
レインズを見ればある程度分かりますが、それ以外の表には出てこない販売業者からの一次情報も把握できていた方が有利です。

4.想定賃料表
該当地域の市場性、ライバル分析、現状の成約賃料などを加味して、部屋ごとの賃料を予測したものです。不動産会社によって精度が違います。
複数取り寄せました。

5.現在の賃貸物件の内覧数
内覧数は、賃貸業者のウデや支払われる手数料、条件にも左右されるのですが、それを加味することで、顧客が求める部屋の人気度が分かります。
想定賃料表を基に賃料を予想するリアルな基準になります。

これらの情報をもとに実際に購入を検討してみました。

新築タワマンの投資物件の検証開始!

先ほどの情報に加えて、実際の賃貸条件を参考に検証してみました。
例を挙げると、、、

物件価格:4,000万円
想定賃料:240万円/年
敷金:なし
礼金:40万円

表向きの利回りは、6%です。
個人的には少ないイメージなのですが、新築物件だとこんなものらしいです。この賃料には、管理費・修繕積立費・諸費用などが含まれています。
だから、それらを引く必要があります。

さらに、賃料は利益となり、税金がかかります。
個人所得にすると、ブレが大きいので、今回は、利益800万円以下の法人所得にかかる税率で計算します。
具体的には、法人税・法人住民税・法人事業税などです。

これらを全部引くと、実際の利回りは4%程度になります。
金額に換算すると、160万円です。
ずいぶんと少なくなりました。

4000万円を払って、年間160万円の手取りです。
このまま賃料が変わらないとして、投資額を賃料で回収しようと思うと、25年かかります。
先の長い話です。

当然、25年後に今の賃料をとれる保証はありません。
というより、いくら人気のある地域でも不可能でしょう。

ただ、このような新築物件は、賃料で投資額を回収するのは一般的ではありません。
物件の価値を最大限にキープできる時期を見定めて運用します。

該当物件を手に入れた投資家の一般的な投資法

今回の物件の場合、10年ほど賃貸で回したのち、転売しようと考えている投資家が多いようです。その理由は、該当地域の物件相場は、10年経過したところで、それほど価値が落ちないからです。

実際に、今から10年ほど前に建てられた同様の物件販売価格を見てみると2割以上上がっています。
そのため、今回、私が購入を検討している新築物件より、10年前の中古物件価格が1~2割高額になるという不思議な現象が起きています。

そして、実際に、新築物件より高額な10年前の中古物件を買っている人がいます。
ちょっとかわいそうにですね。
(もしかしたら、何か特別な理由があるのかもしれませんが・・・)

建築中に相場が上がっているために、新築マンションの販売価格に1~2割のせても転売できるんですよね。

現状の複数の不動産会社による市場分析では、10年でこのマンションの価格が販売価格より下回る可能性はかなり低いようです。分析結果をそのまま信じるなら、上がる可能性の方が高いようです。

最初は、営業トークのように感じたのですが、分析した不動産会社の社長だけでなく、社員の人までその物件を購入していたので、たぶん本音だと思います。
もちろん、今回の入札にも参加する気満々です。

このため、この物件に投資した場合の利益は、、、
・10年後の販売価格-今回の購入価格
・10年分の実質利益
となります。

具体的に、この条件を先ほどの物件に当てはめると、、、

・購入価格4,000万円→今の相場で売れたとして販売価格4,800万円で800万円の利益
・実質利益10年分:160万円×10年分で1600万円の利益
・合計で10年間に得られる利益は、2,400万円です。

年間で240万円の利益になります。

売却益まで入れた実質利回り(手取り)は、4%から6%に跳ね上がります。この物件を購入した多くの投資家たちは、このような計算をしていました。

素人投資考察

上記のような投資結果は、ありえない話ではないと思います。
まぁ、私のような投資未経験者が言っても説得力ありませんが。。。

私の考えでは、出口は、相場の変動を見ながらマンションの購入金額程度で売り抜けて、家賃収入が利益になるのかな、といった程度です。

これだと、実質利回りは4%。

銀行に預けているよりは、マシな程度ですかね。

最後に・・・

ここまでお付き合いいただいてありがとうございます。
おかげでかなり頭の中が整理できました。

それにしても、今回の私のケースは、通常よりもおいしい状況だと思うのですが、それでも実質利回り4%程度しか見込めません。

通常は、これより悪い条件のものが多いと思います。

それなのに、不動産で莫大な利益を出している人たちって、本当にすごいなと思います。
本当に尊敬します。

たぶん、プロのひとたちから見れば、ここに書いた内容なんてゴミ情報と感じているかもしれません。
私も含めて、これから不動産投資を行うこと検討している人は、そんな人たちと同じ土俵で戦うということを覚悟する必要がありますね。


でも、「4%の利回りのために、いろいろ手間かかるのも面倒だな~」という気持ちもムクムクと湧き出てきています。。。(><)

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2019年から不動産投資を始めた初心者です。忘備録を兼ねて、記録します。

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