「利回り」には時間軸がないのでIRRを使ってみよう

投資リターンを測る指標として「利回り」がよく使われています。

この利回りとしてよく使われるのが、CAPレートで、経費などを差し引いた純利益を購入価格で割った時の％です。

ですが、この利回り、投資期間を考慮できません。利回りは一年単位でしか計算できないため、時間軸がなく、収益が購入から１年後に発生しても、３年後に発生しても、価値は同じになってしまいます。

投資期間を考慮した上で投資リターンを測るための指標としてIRRというものがあります。

IRR（アイ・アール・アール：Internal Rate of Return）とは、ある投資対象を評価するために使われる指標の1つで、日本語で「内部収益率」といいます。

不動産投資の場合、物件を購入した後にすぐに、借りてくれる人が必ず現れてくれるとは限りません。もしかしたら１年空室になってしまう場合も考えられます。でもその後景気がよくなり、予想より高い賃料で借りてくれる人が見つかるケースもあるでしょう。

なので、利回りだけで収益率を正確に測ることはできないので、期間を考慮したIRRを算出してみることにより、より正確なシナリオを描くことができるのです。

実はこのIRR、エクセルの計算式が組み込まれていますので、比較的簡単にエクセルで叩き出すことができます。

簡単なシナリオをエクセルに入れてみましょう。

シナリオ：コンドミニアムを＄２００,０００で購入。１年目は修理やリフォームで経費がかかり、家賃収入純利益＄５,０００、２年目は家賃収入純利益が＄１０,０００にアップ。３年目に管理費と固定資産税が上がり、経費が増えて、純利益が＄８,０００にダウン、４年目も＄８,０００。５年目に市場が良くなったところで、＄２５０,０００で売却。

上記のシナリオで、１年目だけのCAPレートを算出すると２.５％ですが、５年通算で、最後の売却価格も考慮したIRRを出してみると、８％。

５.５％もの差が出てきます。

このIRRですが、エクセルに =IRR(適応範囲）と入れるだけで、％を算出することができます。

不動産投資を考えるとき、できればこういった「時間軸」も考慮して作戦を立てるのがいいかと思います。