軍用地で借金することは、インフレで資産運用に有利になる

最近の建築資材の高止まり、人手不足の影響で、新築物件の収支は厳しくなってきました。そんな中、良い中古物件が、市場に出てきました。

そこで、私は、軍用地の「力」を借りながら、融資を受ける作戦を実行しています。そのことについて、解説します。

「え、インフレのときに、借金しても大丈夫なのか？！」と心配する人も多いと思います。

しかし、私は、逆に、インフレだからこそ借金するべきだと思います。良い物件を見つけたので、やっと、重い腰を上げることにしました。

借金はインフレで得する理由とメリットを詳しく説明します。

インフレになると、金利が上がるから、返済が厳しくなると一般的に思われますが、実際のところ、金利は上がっていません。

正確にいうと、長期金利は、上がっています。事実、大手銀行の住宅ローンの固定金利は上げっています。しかし、変動金利は、短期プライムレートを採用しているので、ずっと一定のままです。

アパートローンの金利は、短期プライムレートの変動金利です。いずれ金利は、上がりますが、上げ過ぎると、借りる人は少なくなるので、金利の上げ下げの判断は難しいです。
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm

金利は市場の需給や中央銀行の政策によって変わる

インフレになると、中央銀行はインフレを抑制するために金融引き締めを行うことがあります。その結果、市場の金利が上昇することがあります。

アメリカみたいに、ラーメン1杯が2000円以上もするなど、物価が上がっています。アルバイトの時給も3000円以上もするなど、インフレになることで、利息が上昇する場合は、返済額が増えます。しかし、給料も増えているので、返済負担が重くなる感じではありません。

軍用地で借金することは、インフレで資産運用に有利になる

借金はインフレで資産運用に有利になるというのは、以下のような意味です。

・借金を資産運用に回すことで、物価や所得以上の収益を得ることができる。
・借金の利息よりも資産運用の収益率が高ければ、差額分だけ利益を得ることができる。

例えば、1000万円を借りて不動産に投資する場合を考えます。

年利は1%で毎年均等に返済するとします。この場合、毎年110万円ずつ返済すれば、10年後には借金を完済できます。

しかし、この間に投資した資産が毎年5%ずつ上昇したとします。

つまり、投資した資産は10年後には約1630万円になります。この場合、以下のようなことが起こります。

・1000万円の借金は10年後には約820万円分の価値になる
・1000万円の投資資産は10年後には約1630万円分の価値になる
・1%の利息よりも5%の収益率が高いため、差額分だけ利益を得ることができる
つまり、インフレによって借金の価値が下がる一方で、投資資産の価値が上がるため、資産運用に有利になることになります。

気をつけなければならないことは、「資産が毎年5%ずつ上昇した」と仮定したように、資産価値の上昇が見込める不動産でなければならないことです。上昇とまでいえなくても、これ以上、下がらない土地であることが大前提です。
それには、土地の周辺の発展や人口が減少しにくいことが必要です。

実は、政府がインフレを毎年2％に設定している理由は、「借金はインフレで政府の債務圧縮に貢献する」からだと言われています。

借金はインフレで政府の債務圧縮に貢献するというのは、以下のような意味です。

政府は国債を発行して借金をしているが、インフレによって国債の価値や利息が下がるため、返済負担が軽くなる。

政府はインフレによって税収が増えるため、財政収支が改善される。例えば、政府が100億円の国債を発行して借金をしたとします。

年利は1%で10年後に一括で返済するとします。

この場合、10年後には101億円を返済すれば、借金を完済できます。

しかし、この間にインフレ率が2%だったとします。

つまり、物価や所得は毎年2%ずつ上昇していきます。

この場合、以下のようなことが起こります。

・100億円の国債は10年後には約82億円分の価値になる
・101億円の返済額は10年後には約83億円分の価値になる
・1%の利息は10年後には約0.8%分のコストになる
・政府の税収は10年後には約122億円になる

つまり、インフレによって国債の価値や返済額や利息が相対的に下がっていくため、返済負担が軽くなっていくことになります。つまり、インフレによって税収が増えるため、財政収支が改善されという意味です。

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