軍用地の墓地は、売却時、不利になるのか？

こんばんわ。

軍用地投資の仲里です。

24日(日)、軍用地セミナーを行いました。
参加者から、多くの質問が飛び交い、改めて軍用地熱を感じました。

今日は、その多くの質問の中から、一つの質問をご紹介します。

「地目が墓地は売却時に不利にはたらくのでしょうか」

そもそも土地の登記簿には「地目」が記載されていますが、この「地目」とはどんなものなのでしょうか。

土地の登記簿に記載されている「地目」は、土地をその利用状況によって区分したもので、家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」といった具合に２０種類以上の地目があります。

登記簿上の地目が現在の地目と同じとは限りません。現在は宅地であっても、登記簿上、「田」や「山林」のままになっている土地も多いです。

航空写真を見ると、土地の登記簿の地目は「雑種地」で、建物が建っていて、現況は「宅地」であるケースを良く見ます。
土地の地目変更登記を行っていないため、登記簿上は「雑種地」のままになっているのだと思います。

また、地目が「畑」、「田」の場合は、気を付けなければいけません。
「雑種地」へ地目を変更登記しなければ、売主は売却することはできないからです。

なぜなら、不動産登記を管轄する法務局が、売買後の所有権移転登記の申請、申請を受け付けてくれないケースがあるからです。

通常、地目が畑になっている土地を売買する場合には、農地法という法律が関わってくるので、まずはそこをクリアにしなければなりません。

農地の地目を変えずに、畑のまま売買する場合には、「農業委員会」に許可申請を行う必要があります。

しかし、地目が畑でも、米軍基地の場合、現況は軍用地として米軍が使用しているので、農地ではありません。よって、農業委員会の許可申請を行う必要はありません。

黙認耕作地の場合は、気を付けなければならないでしょう。念のため、現地で確認する必要があります。

よって、畑から雑種地へ地目の変更登記を行う際には、司法書士へ依頼するか、又は、自分で変更登記をすることができます。

司法書士へ依頼すると、約3～5万円かかりますが、自分でするとゼロです。簡単なので、自分でやりましょう。

法務局へ地目変更登記する際に必要な書類は、変更登記申請書、土地賃借料算定調書、航空写真の３つです。

変更登記申請書の様式は、法務局のホームページにあります。記入例と一緒にダウンロードしてください。また、提出前に、法務局の登記官に相談して、書類のチェックをしてもらうと良いでしょう。

土地賃借料算定調書は、地主会事務局で、地主会長の公印を押してもらってください。公印がないと、法務局は、公的書類として扱ってくれません。

航空写真は、正式名、地籍併合図といい、軍用地が所在する市町村の資産課税課で購入することができます。その際には、縮尺に気をつけてください。ある程度、周囲の状況が判断できる大きさにしましょう。

話を戻します。
「地目が墓地は売却時に不利にはたらくのでしょうか」の回答ですが、地目が墓地であっても、現況は、航空写真で確認すると墓地ではないのは、明らかですが、墓地を気にして購入を躊躇する人もいます。なので、売却時には不利になる可能性は否定できません。

しかし、先ほど、畑の地目変更登記の説明したとおり、購入後、墓地から雑種地へ地目変更することが出来るので、売却時には、手間は掛かりますが、地目変更すれば問題ないでしょう。

逆に購入する立場からすると、私のような投資家は、墓地は通常より1～2倍程度安く買えるので、むしろ、墓地である方が有難いです。

中には、本当の墓地もあります。つまり、清明祭などのお墓参りや、戦後、郷友会が管理しているお墓は、米軍基地や自衛隊基地に立入許可申請を行って、年に数回、お墓参りを行っているケースもあります。
このように使用されている墓地は、売りに出てきません。

私は、基地内に立ち入って、墓地を見たことがあります。正確には、墓地らしき構造物ですが、使用されていませんでした。

地目が墓地の場合、売却時には不利になる可能性は否定できませんが、地目変更するのも一手。

最後までご覧いただきありがとうございます。
出会いに感謝です。