宅建士試験合格講座 法令上の制限の学習にあたり・都市計画法 ＞ 都市計画区域・準都市計画区域の指定
法令上の制限の学習にあたり
自分の土地だからといって、なんでも好きなようにできるわけではありません。建築基準法や農地法等、さまざまな法律によって規制がかけられます。これらを総称して「法令上の制限」といいます。
まず、広い土地を購入する際に必要なのが「国土利用計画法」による届出です。もしその土地が農地であるならば「農地法」の許可も必要です。
土地を造成する場合には、「都市計画法」の開発許可が必要となったり、宅地造成等工事規制区域内ならば「宅地造成及び特定盛土等規制法」の許可が必要となったりします。
また、建物の建築に対しては、容積率制限、建蔽率制限、用途規制等、「建築基準法」の規制に従わなければなりません。
さらに、土地の区画整理事業を行うときには「土地区画整理法」で規制されます。
これらの法令上の制限は、宅地建物の購入者や賃借人に知っておいてもらう必要があるため、重要事項説明の説明事項となっています。宅建試験に出題されるのはそのためです。
法令上の制限は、内容が抽象的で、暗記しておかなければ対応できない問題が多いことから、苦手意識をもつ受験生が多いです。しかし、同じような問題が繰り返し出題されており、キーワードと数値を覚えておくだけで大体の問題は解けるので、敬遠してしまうのはよくないです。範囲を絞って、正確な知識を要領よく身につけましょう。
Chapter.1 都市計画法
『都市計画法』は、法令上の制限の基本となる法律であり、例年2問出題されます。都市計画法の上に、建築基準法、土地区画整理法などが「乗っている」ようなイメージです。
都市計画法は、「住みよい都市作り」をするために、「都市の設計図を作る」法律です｡すなわち、国民は憲法の定めるところにより、『居住・移転の自由（憲法22条）』や『財産権（同29条）』を有するわけだが、これらの自由があるからといって、各自が全く自己の思うままに好き勝手な土地に好き勝手な建物を建てて住んだり、商業利用したりしてもよいということになると、公道と繋がっていない建物が出来上がったり、明らかに場違いな商業ビルが住宅街のど真ん中に建築されたりするなど、都市は全く秩序のない、無茶苦茶な代物になってしまいます。それは到底「住みよい都市」とはいえません。そこで、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的として定められたのが都市計画法です。
第1節 都市計画区域・準都市計画区域の指定
都市計画法は「計画的な街づくり」を行うために作られた法律です。
計画的な街づくりを行うためには、まず、これを行う場所を決めなければなりません。それが、都市計画区域や準都市計画区域の指定です。計画的な街づくりは、原則として、『都市計画区域』または『準都市計画区域』の中で行い、都市計画区域または準都市計画区域外では行いません。
■ １ 都市計画区域の指定
(1) 都市計画区域の指定対象となる区域
『都市計画区域の指定』は、日本全国を計画的な都市づくりをやるところと、都市づくりは当面必要ないところに分ける作業です。すなわち、比較的人口密度の濃いところを『都市計画区域』として指定するのです。例えば、人間よりも動物のほうが多く住んでいるような田舎の地域で計画的な街づくりをする必要はありません。そのようなところは都市計画区域として指定しないということです。
具体的には、次の①または②の区域に指定されます。
① 市または人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的および社会的条件ならびに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況および推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、および保全する必要がある区域
② 首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法による都市開発区域その他新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、および保全する必要がある区域
上記①の場合、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。
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