宅建士試験合格講座　物権＞不動産物権変動と登記 #1

2024年4月16日 09:36

この章では物権という具体的な権利の内容について学習します。物権変動（所有権移転など）は、当事者の意思表示のみによって起こります。しかし、その変動した権利関係を第三者に対抗するためには、「登記」を必要とします。この登記を対抗要件といいます。宅建の学習ではこの対抗要件が重要な項目になります。

第1節　不動産物権変動と登記

■　１　不動産物権変動

(1)　不動産の物権変動
　建物を建てればその建物に所有権が発生し、この建物を売却すれば所有権が移転し、また、この建物が火災で焼失すれば所有権は消滅します。このような所有権の発生・移転・消滅を物権変動といいます。
　物権変動は、契約や相続、時効などによって生じます。

(2)　契約による物権変動
　物権の設定および移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生じます。

売買契約によって売主から買主に所有権が移転する時期は、所有権の移転時期に関する特約がない限り、売買契約成立時である。

■　２　不動産物権変動の対抗要件（登記）

不動産に関する物権の得喪および変更（不動産物権変動）は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができません。
　例えば、不動産売買において所有権が売主から買主に移転するのは売買契約成立時であるので、売買契約が成立すれば買主は売主に対して自分の所有権を主張することができますが、登記を備えていないと、買主は当事者間で生じた自分への所有権の移転を第三者に対しては対抗することができないということです。
　このように、登記を備えると第三者に不動産物権変動を対抗できるようになります。登記のこの効力を対抗力といい、登記のことを不動産物権変動の対抗要件といいます。

(1)　不動産の二重譲渡と登記
　対抗要件が問題となる典型的な事例が、不動産の二重譲渡があった場合です。

［事例］
Ａは自己所有地をＢに売却し、さらに、その土地を、すでにＡＢ間の売買契約が存在していることを知っている悪意のＣにも売却した。