初めての不動産投資必勝ルール

まず･･
不動産は「収益性が高い物件がなかなか見当たらない」ものであり、買いたいとき・始めたい時に物件を買って始められるものではない。
筆者自身も、頭金とローンを借りるための信用を増やしながら物件を探し続け、結果８年かけて最初の物件を買うことになった経緯がある。
このように、不動産投資に関して、勉強はもちろん必要だが、「チャンスのタイミングでその物件を買えるだけの環境作り」を丁寧に作り上げているかどうかが非常に重要でキモの部分となる。

「ワンルーム投資は罠」
・家賃から考えて物件価格が高いこと
・頭金ゼロで借入額が多いこと
・サブリース手数料が多い事
が理由。

また、
・経過による家賃の下落のみではなく、物件価格と収益に対して、修繕費の割合が高すぎて割にあわない
・サブリースは事実上、途中解約が出来ずに解約できても違約金が必要になるケースがほとんど、サブリース契約の大家は自分の物件がいくらの家賃で貸されているのかほとんど知らされていない。
など、問題点が数多くある。

とにかくワンルームマンション投資はやってはいけない不動産投資の代表例と言える。

「不動産投資における成功」とは？

「物件を取得・賃貸経営をスタート」
賃料から・ローンが返せる・修繕費が残る・空室リスクに備えられる
→収益が残る（キャッシュフローがプラス）
↓
ローン完済･･築年数は古くなっている
・賃料は下がるが住みたい人はいる
↓
ローン返済がないので、賃料を下げても収益が得られる
＋
キャッシュフローが長期プラスならローンは家賃から完済したので、買ったときの半額で売っても利益がでる。

「勝てる不動産投資」には
・２５００万円の資金と年収５００万円が最低必要。
なぜなら、収益物件の購入は、家賃収入も考慮される為、おおよそ年収の２０倍が購入できる物件の目安になる。一億円の物件を買うには年収５００万円は最低必要になる。

・一件目は３５歳までに購入して６５歳までにローン完済出来ているのがベスト。一般的に不動産投資に利用できるローンの完済年齢は７５歳程度。

・信頼できる不動産会社を見つける。不動産会社選びで９割決まる。手数料は同じでも、サービスの質は大違い。
コツは宅地建物取引業者表に記載された免許番号を見る、士業に携わる友達に相談するなど

「どんな物件を買うべきか」

※日本で将来があるのは「東京１８区（東京２３区から足立区・北区・江戸川区・葛飾区を除いた地域）・RC造（鉄筋コンクリート造）の中古ビル一棟買い」のみ。

しかしこんな物件はほとんどでてこない＋出てきたとしても莫大な金額が必要になる

「物件と重要事項説明など、特に重要なチェックポイント」
・道路付け
・屋上と外壁の状態
・エレベーター
・近隣にモンスターがいないか
・日当たりや近隣との位置関係
・違法建築ではないか
・大規模修繕履歴
・越境していないか
・重要事項説明書と売買契約書
・ローン条項を確認
・売買契約の解約
これらを詳しく知りたい場合は本書をチェック！

本書を読んだ正直な感想としては、不動産投資において必要なのは、不動産投資における知識や知見ではなく、（もちろんあるに超したことはないし、不必要とは言っていない）「言い物件が回ってきたタイミングで即購入出来るだけの資産＋信用を日々の生活で構築しておくこと」だと個人的には思った。
良い物件を購入してFIREを達成する為にも、日々の私生活を見直して人生設計をするべきだというメッセージを感じる事ができた。