2024/04/19の日経新聞を読んで

東京都内の新築マンションは価格高騰が続く。不動産経済研究所が18日発表した2023年度の平均価格（23区内）は、前年度比5.7%高の1億464万円と年度で初めて1億円を突破した。夫婦で稼ぐ「パワーカップル」など実需がけん引するが、低金利や資産価値の上昇を前提とした「背伸び買い」には危うさも残る。記事を要約すると共に所感を述べたい。

23区の新築マンション推移

• 年度の平均価格は記録を遡れる1990年度以降で最高を更新した。

• 23区内のマンション供給数が限られているため、物件価格は底堅いとの意見が多い

• 価格上昇の要因の一つ目は「低金利」であること。住宅金融支援機構が23年4～9月に住宅ローンを借りた人向けに実施した調査では、変動型金利を選択したのは74.5%と過去最多を更新した。

• 二つ目が「パワーカップルの増加」野村不動産が自社物件の購入者を対象に実施した調査では、共働き世帯における世帯年収1500万円超の比率は23年時点で37.4%と、過去8年で約2倍に増えた。

• 三つ目は「資産価値の先高観」リクルートの「首都圏新築マンション契約者動向調査」では、住宅購入を思い立った理由に「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」との回答が32%と、01年の調査開始から最高となった。

• 一方で、デベロッパーは専有面積を狭くするなど価格抑制に躍起だ。

• 23年販売の首都圏新築マンションの1戸あたり専有面積は中央値が68.42平方メートル。4年連続で前年を下回った。

• 住宅価格が年収の何倍かを示す「年収倍率」は、業界の目安として世帯年収で6倍程度とされる。この倍率は若年層ほど高く、20代では7倍超でローンを組む例も多い。

昨年度は三田ガーデンヒルズの販売が行われたため、特に価格が上昇したと思われるが、それだけが要因ではなく、人件費高騰や資材価格高騰も重なり、23区内の新築マンション価格は上昇し続けており、平均価格が10,464万円となった。
2009年は新築でも6,000万を下回っていたのだから、どれ程上昇したかが分かる。
ただ、デベロッパーは価格上昇を抑えるために、占有面積を狭くしており、今は中央値が68.42平方メートルだという。子供1人で、3人家族なら住めないこともないと思うが、4人家族ならば狭いと間違いなく感じるだろう。
私は一貫して住むなら、23区内で新築戸建である。100平方メートルでも土地所有権付で一億を切る物件も全然ある。投資という意味では、23区内のマンションの方が資産性はあるだろうが、私はそれは23区内のワンルームマンション投資を続けている。明らかに居住用と投資用は完全分離すべきだと思う。