【東京が衰退することなどありえない】

１．東京は日本の他の都市とは違う

2016年にアメリカのシンクタンク、ブルッキングス研究所が発表した「世界の都市別経済規模（GRP）ランキング」では、東京（首都圏）はGRP：1兆6170億ドルで世界第１位でした。2位のニューヨークとの差は僅かですが、３位ロサンゼルス、４位ソウル、5位ロンドン、6位パリとはほぼ倍の差があり、7位の大阪（京阪神）GRP：6713億ドルの2.4倍です。森記念財団都市戦略研究所の世界の都市総合力ランキング(GPCI) 2023年（都心10㎞圏の都心総合力調査）でも各分野の指標を統合した「総合」の指標において、2017年にパリを抜いてからずっと、ロンドン、ニューヨークに次ぐ第三位の座を堅持しています。

２．東京への資本投下は今後もずっと続く

現代社会は国際経済の変動が、為替レートやグローバルマネーの動きを介在し、国内経済に大きな影響を及ぼす時代です。だから東京が日本の代表都市として、国際間の都市力競争に勝ち続けることは、日本全体の経済成長のために不可欠です。日本がこれからも繁栄し続けるために、東京への資本投下はずっと続けられます。経済、研究・開発、文化・交流、居住、環境、交通・アクセスの、都心総合力調査の各分野において、都市としての魅力を高めるための投資です。投資は都心に近いほど大量に行われます。東京の都心の利便性、快適性は当然上昇し続けます。日本の経済が成長し続ける限り、東京都心の不動産は値上がりし続けます。

3．マンションを購入するのなら120年以上住める場所が良い

住宅は事務所や店舗や学校や劇場などのような、多くの人がそこにやってきて皆で使う建物ではありません。住宅はそこに住む家族だけが使う建物です。そこに住みたい人や家族がいなくなれば、住宅はその価値を失います。不便な場所に建つ住み心地の悪い建物には誰も住みたくはありません。周辺地域が衰退して住み心地が悪くなると、住人が居なくなって空き家になります。戸建て住宅なら一人でも住んでいれば空き家にはなりませんが、マンションは多くの人が住み続けなければ、建物を維持することができません。空室が増えると維持・修繕ができなくなって、やがて住むには堪えられない状態になります。鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートの建物の躯体の耐久性は120年以上です。長い間住み続けられればそのぶんだけ住居費用は割安になるわけなので、マンションの立地する環境は、躯体の耐久年数の120年間以上、多くの人が住み続ける場所であってほしいです。東京の都心が一番確実です。

４．資本が投下され続ける場所に人が集まる

不動産(土地)の価格はその用途によって異なります。田、畑、山林、原野が「開発」されて宅地になると、その利用価値が高まって、土地の価格が上昇します。林地は1㎡あたり数十円から数百円で、農地は1㎡あたり数千円ですが、宅地は1㎡あたり数万円から始まって、最高値は数千万円に至ります。資本が投下されることによって宅地が生まれ、そこに住宅や店舗や事務所や学校や病院などの建物が建つことで、土地の利用価値が高まります。建物が集積するとその地域内の不動産の価格全体が上昇します。建物が集積する地域にはその建物を使う人が集まります。建物の利用頻度や利用効率も高まれば、地域の魅力が更に高まって地域内の不動産価格は更に上昇します。土地は建物の敷地として使われて、高度利用されるほどに価値が高まって、その結果価格が上昇します。国内で最大の資本投下が続く場所、東京都心の土地価格の上昇率は、これまでも今後も最大です。

5．東京都心のマンションの魅力

東京の都心に所在する不動産の価値はずっと上昇し続けます。物理的な耐久年限が到来し、建物が取り壊されることになったとしても、東京の都心ならその敷地には、従前の建物よりも利用効率の高い、新しい建物が建てられます。建築の際には開発利益が生まれます。開発利益がとても大きいので、その利益の範囲内で新しい建物の建築費を幾分か賄えます。建て替えられた建物でまた120年暮らせます。都心に近い立地ほど、建て替え時の開発利益は大きいので、都心３区に立地するマンションなら、70年以上先に建て替えの時期が来る頃には、建築費の負担無しに建て替えが、できるようになっているかもしれません。築50年の東京都心の中古マンションを、30歳で買うと100歳までそこで暮らせます。建て替え後の建物はあなたの相続人にとって、とてもありがたい物件になっています。

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