【安全な中古マンションを買うためのチェックポイント】

「中古マンションには経年劣化で何か欠陥がありそうだから、後悔したくないので安くても買いたくない。」と考えているかもしれませんが、「新築マンションも誰かが一日でも住むか、新築後1年を経過したら中古マンションです。」それなら新築と比較して割安な中古マンションを選んでみようかなと思ったら、買っても後悔しない中古マンションを見極めるために、以下の５ポイントくらいは事前にチエックしておきましょう。

（ポイント１）賃料利回りを想定してみます

概算賃料利回りが5％以上の物件を検討対象にします。
購入予定のマンションと類似のマンションの募集賃料の90％を妥当な家賃と想定して、その20年分の金額より安い金額で購入できる物件を選びます。
実質賃料利回りが４％以上の物件を購入対象にします。
固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金その他、物件の所有に必要な金額を妥当な家賃から控除した金額の25年分の金額よりも安い金額で購入できる物件を選びます。

（ポイント２）25年間所有する前提で検討してみます

ポイント１では25年分の家賃相当額を試算して、それを超えない金額の物件を選びました。
25年後に今より発展していると確信できる場所にある物件を購入します。
そんな物件なら25年後に売却できますから、売ればその金額が物件を買って得る利益です。

（ポイント３）物件の管理費と修繕積立金を確認します

管理に問題がある物件は購入後25年間も使い続けられないかもしれません。
管理費と修繕積立金の合計額は部屋の床面積１㎡あたり500円程度が妥当。
管理費と修繕積立金の合計額が１㎡あたり600円以上の物件は問題有りかもしれません。
管理費が修繕積立金より高い物件も管理に問題有りかもしれないので詳しく調べましょう。

（ポイント４）開示されている物件資料をしっかりと吟味します

物件広告だけでなく、開示が義務付けられている管理組合資料も取り寄せて吟味します。
住戸数が50戸～200戸程度が管理しやすい規模なので良い管理状態であることが多いです。
大規模修繕履歴を閲覧して屋上防水工事が的確で雨漏れ事故が無いことを必ず確かめます。
長期修繕積立金の積立残高と長期修繕計画が妥当な内容であることを確かめます。

（ポイント５）物件を内見する時には室内だけでなく建物全体の管理の良否を観察します

マンションの共用部分の改修・補修は管理組合の仕事なので、それが的確に行われていれば管理の良いマンションなので、買ってから25年間使い続けられそうです。
オートロックが後付けされているか、全戸の玄関ドアの交換がなされているか、宅配ボックスが設置されているか、全戸の窓サッシが交換されているか、その実施されている項目が多いほど管理が良いと推測できます。
コンクリートが露出している車庫、地下室などで露出面の状態を観察します。骨材が露出していたり白い石灰が滲み出していたりしたらＮＧです。小さな穴や、打ち継ぎ線が目立つコンクリートも好ましくありません。錆びが滲み出していたらアウトです。
共用廊下やごみ置き場や駐輪場や植栽が整然としているか、建物の破損、発錆、汚損個所が放置されていないかなどを観察すれば、管理の良否を推測できます。
最後に直感的な印象も軽視せずに、同居予定の家族の意見にも耳を傾けて、納得出来るようであればおそらく買っても後悔しない安全な中古マンションでしょう。

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