住まいサーフィンセミナーに参加してみた①

【結論】不動産市場の予測はほぼ正確にできる。だから外してはいけない　by沖有人

自宅投資のパイオニア、
沖さんが昨年11月9日に東京駅で開催した
「自宅戦略」セミナーです。

■「2019年のご自宅戦略」　講師：沖有人
　・新築の裏側
　・プレミア中古サービス
　・新サービスのご案内
　・世帯構成別傾向と対策

クールでドライな印象に見られるそうですが、
ギャップはあるらしく、

決してそんなことはないですよ〜

と照れながら話しいるのが
好印象でした！

多数の著書を出版されていますが、
なぜ、自宅投資が一番優れているのかに至ったのか、
会社の理念から知ることができ、
非常によかったですね。。。

さて、議事録です。

・スタイルアクトという会社について
　元はアトラクターズラボという名称
（自分が惹きつけられるものを作るというコンセプト）
　当時は、不動産のデータ分析する人いないから食えないと言われた（5年目から多角化して今に至る）

・企業理念：私たちは不動産での顧客の情報優位を実現する会社です。
　知っているか知らないかで1000万円は少なくとも変わる
　不動産にこだわっているのは、他に競合いないから

・不動産業界の特徴：経験と勘と度胸（巷でいわれる）
　度胸はいらない。「経験と勘を確率に」
　エコノミストの経済予測は難しい。
　だが、不動産は外してはいけない。外すのは馬鹿。勝ちましょう
　私（沖）は、定性的な話はしない。すべて数値化する。
　ファサードの顔がいいから高くなるよね、という話であればどの程度なのかを必ず明確にする（数字変換が大事）

・私たち（住まいサーフィン）の武器
　ビッグデータ×分析力＝価値の提供
　ビッグデータは実は大した価値ない。
　そこから何を見つけ出すか。行動につながる示唆が出せるかを重視

・私たちの狙う市場
　当初、市場は無かった＝ニッチトップ

・ブルーアイランド戦略
　価格と異なる評価軸で差別化し、ニッチトップになる！
　ブルーオーシャンはいらない。小さくていい、島で一番になることを志す
　誰もやったことない領域で先駆者になれば、競合にならない、ぶっちゃけ価格が言い値で決まる

・住まいサーフィンの役割
　誰にでも必要な「自宅」を成功に導く手法を提供

・会員の資産形成は？
　値上がった：71％・620万円増
　資産が増えた：99％・2200万増
　業者の乱用排除のため、いまは自宅査定は1日3件まで　　

・確率のいい「自宅投資」は望めば、「可能」
　学習すれば資産と利益が増えるのである
　
・部署名をトレジャーハンティング部（ビッグデータから宝を探し出す）
　千葉で一番儲かる確率高いところは？：（震災前）新浦安→（震災後）成田（〜我孫子までOK）
　成田空港の近くには働き手含めて市場ができることに着目
　参考企業として、前田建設ファンタジー営業部
　大手ゼネコンがマジンガーZ地下格納庫一式工事に真剣に取り組む（予算72億、工期6.5年で受注する）

・3000万までの譲渡所得控除はバブル時代の制度の名残
　2003年を基準に、評価方法が変わった（03年以前は比準法：03年以降は収益還元法）
　比準法は、際限なく下がるため、バブルが起こる
　今は収益還元法に切り替わっており、今後バブルは起きない

・不動産実需市場は減少し、不動産節税市場は上昇中
　自宅購入市場は縮小するため、節税スキームを身につけるべし
　タワーマンション節税（1億円のマンション投資で80％の評価減となり、最高税率55％の方には4400万の現金を生む特効薬）

・節税対策（4象限マトリクス）
　①相続税対策（タワマン節税）　個人・資産
　②事業承継（自社評価減）　　　法人・資産
　③所得税対策（4年償却投資）　 個人・所得
　④法人税対策（繰延と退職金）　法人・所得
＜図式化するとこんな感じ＞

・タワー北向き住戸の中古値上がり率
　北向き＞南向き、都心＞郊外、低層階＞高層階
　値付けを間違うのは深く考えすぎるから。いろんな部屋を一緒に売らないといけないデベ事情もある
　タワーにおける夜景はビル群（北千住で北向き買っても埼玉しか見えないから、どこの立地からの北なのかが重要）

・不動産市場の予測はほぼ正確にできる

・オリンピック後は下がるか？
　建築費が下がるか？→ゼネコンは下げない
　地価が下がるか？→ホテル立地は下がらない
　需給バランスは崩れる？→デベは需給調整できるのでバランス崩れない
　
・新築は下がらない、中古は新築を基準に設定されるから中古も下がらない
　新築は最近売れてない。つまりチャンス。倍率つかない、選び放題。
　事例1）パークコート麻布十番ザタワー
　値上がり率：＋46％
　リーマンショックの後、誰も買わない時期だったので大チャンス
　事例2）パークホームズ南麻布座レジデンス
　値上がり率＋37％

・2路線走っていると、資産価値2〜3割あがる
　オフィスは都内中心地が多い。つまり、次買う人にも需要ある

・沖レクの価値
　3分/回を視聴することで、10万円/回の価値がある
　知識を物件に落とし込むと価値に変わる　

【感想】沖レクは最強の不動産投資ツール。こんな優良コンテンツは他にない。

完全無料：沖有人本人が自らすべてを語りつくす
動画講座「沖レク」

・たくさんの優良コンテンツあるので、気になる項目をチェックしてみるといいかもしれません！