不動産投資と資産管理会社【資産管理会社の基礎シリーズ④】
こんにちは
ウェルスパートナー（https://wealth-partner-re.com/）で富裕層向けIFAをしている藤村大星（https://twitter.com/wp_fujimura）と申します。
資産管理会社で不動産投資をすべきかで悩んでいる方は多いのではないのでしょうか。それぞれの特徴を比較しています。
（１）不動産運用の際の個人との比較
以下の図は不動産運用をする場合の個人と資産管理会社の比較です。
資産管理会社の方が有利な点が多いです。
・税率（インカム）
不動産のインカムゲインは個人の場合は総合課税（累進課税）です。
所得が多ければ多いほど税率が高くなります。
法人は税引き前利益の水準によって変化します。800万円以上の利益の場合は33%になります。
・税率（キャピタル）
個人の不動産売却益の税率は保有期間に応じた税率で計算します。
保有5年未満で売却した場合は「短期譲渡所得」で約39%
保有5年以上で売却した場合は「長期譲渡所得」で約20%
５年以上保有して売却すると、どんなに所得が高くても約20%の税金しかかかかりません。法人の場合はこの概念がないので、注意です。
長期保有後の売却時の税金は場合は個人の方が有利です。
・所得分散
個人の場合は、受け取ったインカムを分散させる方法は贈与くらいしかないです。
資産管理会社の場合は、役員報酬を活用することによって、インカムゲインの一部をお子様に分散させることができます。
本人への報酬を抑え、相続人へ役員報酬を支払うことにより、事前に相続人へ資産を分散して富裕層本人に資産が溜まることを回避できます。
・損益通算
不動産運用は固定資産税やローンの金利部分など様々な費用がかかりそれを経費として算入できます。個人でも法人でも不動産運用に関連する経費は損益通算ができます。
しかし個人の場合は、不動産投資にかかるコストのみ損益通算で、不動産のインカムと金融資産の損益を通算することはできません。
法人はどんぶり勘定なので、不動産収入と金融資産での損益や経費などと損益通算も可能です。
その年に出た損失を翌年以降に繰り越して、利益と相殺できるのですがこの、個人は最長３年であるのに対して、法人は最長10年と長く設定されています。
・減価償却
個人の場合は耐用年数に応じて強制的に減価償却がされますが、法人は任意償却になっています。
任意償却とは、「償却期間内（耐用年数期間内）であればいつ減価償却してもよい」ということです。 つまり取得した年度に減価償却費として費用計上する必要はなく、その後も償却期間内であれば好きなときに減価償却費として計上することが可能です。
・承継の手間
不動産を複数の子どもに相続させる場合には、不動産の持分で分割しなければなりません。分割された後にその不動産を有効利用しようとしても、持分を所有する複数の所有者と意見調整を行う必要があります。
さらに個人の場合は、登記等があるため、手間やお金がかかります。それに対して資産管理会社で不動産を保有していたとすると株式を贈与するだけで、不動産の贈与も完了したことになります。手間は圧倒的にかかりません。子供が株主の資産管理会社で投資した場合は承継済みになります。
（２）注意点
・３年間は時価評価になる
法人の場合、取得後3年以内の不動産は、会社の純資産価額の計算上は通常の取引価格で評価されるため、株価引き下げに寄与しないので注意が必要です。
以上、不動産投資と資産管理会社についてでした。
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