固定資産税ってどうやって決まるの？

一戸建てやマンションなど、マイホームを所有している人は毎年1回、固定資産税を納税しなければなりません。

固定資産税は土地・建物の評価額によって金額が変わり、評価の高い土地や建物を所有している人ほど、負担が大きくなる仕組みになっています。

しかし、固定資産税の算出方法をよく理解している人は少ないのが現状です。

「高いなぁ…」と思いつつも、固定資産税の仕組みや算出方法を知らないまま、市町村から送られてきた納税通知書の通りに支払っていないでしょうか。

過去に市役所が不当な評価額を設定したケースや、過払いしていたケースも起こっています。

損しないようにするためにも、固定資産税の仕組みや算出方法を正しく理解しておくことは、マイホームを所有している人にとって重要です。

そこで本記事では、一戸建てやマンションなどのマイホームを所有している人に向けて、固定資産税の仕組みや算出方法について詳しく解説します。

固定資産税の仕組み

固定資産税とは、毎年1月1日時点において土地・建物などの不動産を所有している人に対し、市町村が課税する地方税のことです。

納税通知書が送付されてくるのは、毎年4～6月ごろ。4回に分割して支払う方法と、1年分をまとめて一括で支払う方法があります。

納税期限は自治体によって異なるため、納税通知書や自分の所属する自治体のホームページで確認して、遅れないように気をつけましょう。

年の途中で不動産が売買され、所有者が変わった場合は、納税義務を負うのは元の所有者になります。

しかし、固定資産税は日割計算して、不動産の購入日以降から年末までの分は、新しい所有者が元の所有者に支払うことが一般的です。

固定資産税の算出方法

固定資産税の算出方法は以下の計算式によって求められます。

固定資産税 ＝ 評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）

なお、2022年3月31日までに建てられた新築住宅であれば、固定資産税の軽減措置の対象となります。

新築一戸建ての場合、3年間は2分の1に減額、新築マンションの場合、5年間は2分の1に減額されることが定められています。

さらに、長期優良住宅に認定されている場合は、それぞれ期間が2年間延長。

ただし、減額対象となるのは建物部分のみで、土地部分は対象外なので注意しましょう。

固定資産税評価額とは？

固定資産税の計算で使用する固定資産税評価額とは、各市区町村が決めた不動産の評価額です。

評価額は3年に1回見直され、固定資産税以外にも都市計画税や不動産取得税の算出にも影響します。

しかし土地、特に建物の評価額を自分で計算するのは簡単ではありません。

土地や建物の評価額を求めなければならないケースは稀なので、自分で計算できるようになる必要はないでしょう。

ですが、各市区町村が決めた不動産の評価額が正当な価格か知るためにも、大まかなポイントを知っておくことは大切です。

次の章では、土地と建物、それぞれの評価額の算出方法を解説します。

固定資産税評価額の算出方法

【土地の場合】
土地の場合、土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安とされています。

そのほかに土地の地目・地積・道路の状態など、さまざまな条件によって評価額が変わってきます。

「土地の時価」とは、公示価格や公示地価、地価公示価格とも呼ばれているものです。

毎年1月1日における標準地を全国から選定し、国土交通省が標準価格を判定して公示します。

相続税や贈与税を計算する場合「路線価方式」という方法を用いて、複雑な計算を行いますが、固定資産税の場合は、基本的に「土地の時価」の70％と考えることが一般的です。

【建物の場合】
建物の場合、新築は請負工事金額の約50～60％が目安とされています。

しかし、土地と同じように建物の規模や構造、築年数などの条件によって評価額が変わってきます。

建物の評価額は「再建築価格方式」によって算出されます。

再建築価格方式とは、評価する建物と同じものを同じ場所に新築する場合の想定価格を算出して、現在の価値を調べる方法です。

計算方法としては、まず固定資産評価基準により、建物の屋根・外壁など部位ごとの再建築費評点数を求め、合計します。

次に再建築費評点数の合計値に、建物の経過年数に応じた「経年減点補正率」「床面積」「評点1点当たりの価額」をそれぞれ掛け合わせることで求められます。

固定資産税評価額を調べる方法

ここまでご説明した通り、土地・建物の評価額を自力で正確に計算するのは困難です。

ただし、固定資産税評価額を算出できなくても、現状の評価額を知ることは可能です。

方法としては、以下の3つがあります。

1.固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」を確認する
2.「固定資産税台帳」を閲覧する
3.「固定資産評価証明書」を取得する

1は課税明細書を確認するだけですので、簡単にできます。

2と3は市町村が指定する役所や出張所の窓口で手続き可能です。

地域によっては電子申請などができる場合もありますので、詳しくは所属する自治体のホームページや窓口で確認してみましょう。

まとめ

以上、固定資産税の仕組みや算出方法について解説してきました。

固定資産税を正確に計算するのは大変ですが、どのような方法で求められるのか把握しておけば、役に立つ場面があるかもしれません。

将来的にマイホームの売却を検討している方は、自身の所有する土地や建物の評価額を把握できるので、ぜひ評価額を確認してみてくださいね。