【無料】第1回 宅建業とは その１　　　　 2024年度版

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❶宅建業とは

宅建業とは、宅地 や 建物 の 取引 を 業 として行うことだ。
宅地・取引・業を法律ではどう定義しているのか。

(1)  宅地とは

宅地といっても住宅の敷地とは限らない。ビルや倉庫の敷地も宅地だ。

(2）取引、業とは

宅地・建物の取引とは、自分が宅地・建物の売主となったり、他人の売買や
賃貸借のお手伝い（媒介や代理）をすることだ。これらの行為を反復継続して行う（＝業として行う）と宅建業に該当し、宅建業免許が必要になる。

つまり、宅建業とは以下の３つだ。
①　自分の宅地・建物を自ら売買する。
②　他人の宅地・建物の売買・貸借の代理をする。
③　他人の宅地・建物の売買・貸借の媒介をする。

自分の土地や建物を貸借することは、宅建業法上の取引には該当しない。
不動産賃貸業や管理業は、宅建業の免許は不要である。

(3）免許が不要なもの

免許なしに、宅地建物の取引を反復継続して行うことができるものもいる。
国や地方公共団体、信託銀行等だ。

❷無免許営業の禁止と「みなし業者」

（1）無免許営業の禁止

免許を受けていない者は宅建業を行ってはならない（無免許営業の禁止）。
免許を受けずに広告をするだけでも宅建業法違反となる。
宅建業者が免許を持たない者に、自分の名義を貸して宅建業を営ませるのももちろん禁止だ（名義貸しの禁止）。

（2）みなし業者

免許の効力がなくなった場合でも宅建業を行うことが許される場合がある。
取引を途中で中止すると相手方に損害を与えるおそれがあるからだ。

死亡や免許取消しとなった場合でも、すでにおこなった取引を結了するまでは、宅建業者とみなされる（みなし業者という）。
みなし業者はやりかけの契約行為の完結を目的としているので、新たな広告や契約の締結はできない。

❸免許の種類と届出

（1）知事免許と大臣免許

宅建業の免許には、知事免許と大臣免許がある。どちらも効力は一緒だ。
知事免許でも全国の物件を扱える。

（2）有効期間と更新

●　免許の有効期間は５年
●　更新する場合には、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更
新手続きをとる。
●　免許を与えた知事や大臣のことを免許権者という。

（3）免許換え

知事免許だった宅建業者が、支店を増やして大臣免許になるといった場合、
免許換えを行う必要がある。
反対に支店が廃止され、大臣免許から知事免許にかわる場合もある。

❹宅建業者名簿

国土交通省や都道府県には、宅建業者の名簿（宅建業者名簿）が備え付けら
れる。宅建業者名簿に記載されている事項に変更が生じた場合には、30日以内に免許権者へ、変更の届出が必要だ。

❺廃業等の届出

宅建業を廃業した場合にも届出が必要だ。
誰がいつまでに届け出るのかを押さえておこう。

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