中古戸建の買い方💰 8つのポイントと避けるべき物件
愛妻FPの山内です🦄
前回の動画ではマンションよりも中古戸建を買おうというお話をしました。
まだ見ていないかたはこちらもどうぞ。
では今回はどんな戸建てを買ってけばいいのかを中心にお話をしていきます。中古戸建の購入の8のポイントと避けるべき物件とは？
前回に続き、今回も住まいの価値観をわきに置いて、
節約のために中古戸建てを安く買う事を前提にします。
不人気の戸建てを買う
不人気の戸建て住宅というのはこちらです。
狭小住宅
旗竿地の住宅
築年数が古いもの
リノベーションをしていない物件
1000万円以下の物件
①狭小狭小住宅 （延べ床面積70㎡未満を推奨）
住居費の節約をするには安い物件を買いたいですよね。
そのためには小さい土地の戸建てを買ったほうが安くなります。
一度広い住居に住んでしまうと、狭い住居に住むことに抵抗を覚えますが、
2LDKくらいの間取りのアパートに住んでいるかたの場合、
狭小戸建てを購入しても、
広さ的にはあまり変わらないと思います。
②旗竿地の住宅（整形地で はない土地の住宅）
旗竿地とは
道路に接している出入り口部分が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地がある土地です。竿につけた旗のような形状をしているのが特徴です。
また、整形地とは長方形、あるいは正方形に整った形状の敷地です。
旗竿地の場合は車を駐車するのに1台なら問題ないのですが、
2台であれば、縦列駐車にする必要が出てきます。
このように使い勝手が悪いせいで、
価値が低い（価格が安い）のが特徴です。
③築年数は30年以上の物件を狙おう
前回の動画でもお話をしたポイントですが、
家は30年経過すると、建物に価値がほとんど残らず、
ほぼ土地値で買えることが多いです。
固定資産税も建屋にはほとんどかからず、
土地も戸建てがあるおかげで1/6になっているので、とてもお得です。
④1000万円以下の物件を狙う
都市部ではなかなか1000万円以下の物件はありませんが、
それでも根気強く探せば安い物件が見つかります。
2024年10月29日の時点で、
東京都清瀬市にて、
築37年、建物面積85㎡、土地面積57㎡ 980万円
愛知県名古屋市にて、
築34年、建物面積74㎡、土地面積64㎡ 1180万円
大阪府大阪市にて、
築34年、建物面積98㎡、土地面積53㎡ 880万円
福岡県福岡市にて、
築32年、建物面積96㎡、土地面積151㎡ 1190万円
で売られているのをネット上確認できました。
諦めずに探しましょう。
物件は安ければ安いほど、住宅ローンの利息と固定資産税が低くなります。
本気で安い物件を探しましょう。
また、狭小戸建てを買う際は隣家も狭小戸建てのほうがメリットが大きいです。その理由は売る際にお隣さんに買ってもらうか、自分がお隣さんの家を買えば、高い金額で売りやすいからです。
もし自分の買った家だけが狭小戸建ての場合は売るにも売れずに…
という事にもなりかねないのでご注意を。
⑤営業マンを味方にしよう
不動産取引で絶対に外したくないことの一つですが、
不動産営業マンは味方につけましょう。
営業のかたとのやりとりは一度きりだからと言って、
おろそかにしてはいけません。自分が今度物件を売るときや、
新しい物件を買うときにもう一度お世話になるかもしれません。
また、自分の取引を有利にするためには
パートナーになってもらうほうがいいです。
自分がお客さんという考えではなく、
営業マンのかたがお客さんという態度でいきましょう。
コミュニケーションを十分に取って、
ちょっとした贈り物をプレゼントしたり、
食事に行って、ご馳走するのもいいでしょう。
ここで大事な事は自分が「営業マンになりきること」です。
また、営業マンを知れば、物件探しや取引が円滑に進むので、
次に営業マンについてのお話しをします。
不動産営業マンとはどんな人？
✅報酬型の給与が多い職種
固定給+歩合制の場合もありますし、
完全歩合制の場合もあります。
どちらの場合も取引金額に応じて報酬がふえるため、
営業マンは必死に営業をします。
不動産会社が受け取る手数料が、
物件の3％+6万円です。売主と買主の営業マンが同じであれば、
両方からもらえるので、6％+12万円になります。
3000万円の物件なら192万円+消費税ですね。
ちなみに不動産営業マンの歩合制では、この手数料の10％前後（会社や給与方式によって違いがあります）です。
192万円の10％なら19.2万円、なかなか大きな金額ですね。
✅物件を早く売りたい
先ほどお話しした歩合制のため、一刻でも早く物件をさばこうとします。
その他のサラリーマンは時間の切り売りでお金をもらっているのに対して、
彼らは必死です。話をするときは世間話はほどほどにして、
要点をまとめた内容にしましょう。
✅高い取引金額の物件を優先したい
安い物件を買う際に念頭に置いておきたいことがこちら、
営業マンは自分の給与のため、高額物件の取引を優先したいところです。
狭小住宅などの不人気物件で1000万円以下の物件は
後回しにしたいのが本音です。
そういうわけで、営業マンのかたに対しては、
こちらがお仕事をして、お客様に接するかのように対応しましょう。
✅関係が続く人をおろそかにはしない
低額の物件を買うからには、
営業マンのかたに軽くあしらわれる可能性があります。
そのため、こちらにきちんと顔を向けてほしいのであれば、
「○○さんは誠実で安心して取引を任せられる」
「親族や友人が家を買うときも○○さんを紹介していいですか？」
とほめつつ、今後の関係を続ける意思を伝えましょう。
これだけで、実際の売買契約前の対応も随分と変わります。
✅人間
当たり前なのですが、人間です。喜怒哀楽もあるし、
給料を高くしたいので、高い物件の仲介もしたいし、
転職していなくなる可能性もあります。
また、完全歩合制（フルコミッション）の場合は取引を成立させられなければ、収入が0です。
めまいや吐き気、精神疾患にもなりかねません。
指示をするのではなく、丁寧に依頼やお願いをしたり、
感謝や思いやりの気持ちは忘れずにコミュニケーションをとりましょう。
不動産営業マンは大事な「ビジネスパートナー」です。
⑥営業マンに売主の事情や物件の裏情報を聴く
では、仲が良くなった営業マンに、
希望の物件の情報を伝えたら、出回っていない物件の情報や、
新着の情報があるかどうかも聞いておきましょう。
そして、物件を探しているうちに買ってみたい物件がでてきたら、
売主情報や物件情報の裏情報を聞いてみましょう。
例えば、
★ 売り急いでいるかどうか（相続の場合は売り急いでいる可能性が高い）
★ 売主さんがどうして売ろうとしているのか
（転勤、親が介護施設に入るなど）
★ 近隣の情報（騒音、変人が近くにいる等）
★ いつから売りに出されているか
★ 物件の目立たぬ悪いところ
★ 問い合わせ件数
★ 過去のトラブル
★ 入町費や町内費等
なぜ、このようなことを聞くかというと、
自分自身が物件を買って痛い目に合わないようにするための他に
「価格交渉」をするためです。
では次に価格交渉のお話しをします。
⑦値下げ交渉をしよう
初めて不動産を購入するかたの中で、
売値でしか買えないと思い込んでいる人がいます。
ですが、実際には価格交渉ができます。
不動産の購入をする際には
営業マンと仲良くなり、売主情報と物件情報をきちんと聞いて、
不動産営業マンと価格の話し合いを行うのが上手なやりかたです。
また、基本的には物件を売りに出すときは希望金額よりも少し高い金額に設定している場合が多いと個人的には思います。
1200万円で売りに出ている物件でも、
最初から売主さんは1000万円で売れれば、という感じですね。
また、売りに出てから1年以上たつと売主さんも気が変わって、
この金額ではだめなのか、
もう少し価格を落として売ろうと思うこともあります。
そして、もう一つ重要なことを言います。
「不動産営業マンを買い手と売り手で引っ張り合っている」という事です。
当然引っ張らない側は不利になるのです。
売り手が先手です。売り手が営業マンを強く引っ張れば、
その物件を優先的に買い手に紹介をします。
また、買い手が引っ張れば、低い金額での価格交渉を売り手にしてくれます。営業マンのかたに「贈答品」でも贈って、
お願いするといい結果が出やすいです。
⑧預金をもっておくと強い
不動産売買でとても重要なことなので、強く言います。
不動産を売るときに営業マンは
住宅ローンを組む人より、キャッシュで買う人を優先したいです。
その理由は、不動産を早く売りたい営業マンにとって、
時間のかかる住宅ローンよりもキャッシュでの購入のほうが100倍ありがたいからです。売主から見ても確実に売買が成立するのでありがたいです。
ローンで買う場合は住宅ローン審査で落ちる場合もありますからね。
売主が1000万円でしか売りたくないと思った物件が、
「キャッシュで買うなら900万円で売ってもいい」
と思ったり、営業マンもキャッシュなら早く仕事が終わるので、
売主に交渉する気力もあがります。
🔥ローンを組むかキャッシュで買うかで1割価格が違う🔥
まさに、
「お金はゆとりがない人からある人にうつる」の象徴です。
仮に預金で買えなくても、預金があればあるほど、
融資が通りやすいので、
お金を多く持っておいたほうがいいです。
反対に借金があればあるほど融資が不利になります。
これは私がかつて経験したことですが、
買いたかった中古戸建に別の方が買いの申し込みをしていました。
結果は別の方のローンの審査が下りずに、落ちました。
実はその物件は訳あり物件で融資が難しい物件でした。
2番手の私はキャッシュが多めにあったおかげだと思いますが、
融資に見事通りました。
できるだけ多くの預金を持っておきたいですね。
また、実際には住宅ローンで減税を受けたい人がいると思いますので、
その場合は最初に住宅ローンを組む前提で価格交渉をして、
ダメだったらキャッシュで買うというような交渉もありだと思います。
営業マンのかたと話し合って作戦を練りましょう。
避けるべき中古物件
① 高額な物件
目安としては「世帯手取り年収の2年分+預金よりも大きな金額」です。
例えば、世帯手取り年収500万円の世帯で、預金が400万円なら、
目安は
500万円×2+400万円＝1400万円です。
補足ですが、この目安は名著「となりの億万長者」から引用している
れっきとした式です。是非皆さんも計算してみてください。
② 不動産会社が売り出している物件
不動産会社は不動産のプロです。
不動産会社が売り出している物件は
安く買って、高く売ることを目的とされているため、
こちら側としては高い買い物になってしまいます。
また、不動産営業マンが敵に回ってしまうと、
グレーゾーンの嘘を言われたり、
さも物件に価値があるかのような表現で高く売るケースもあります。
なので、不動産会社には仲介をしてもらい、個人間取引を行いましょう。
③ リノベーション（リフォーム）された物件
（買取再販の物件）
この記事の趣旨は価格が安い物件を買うのが目的なので、
リノベーションをした物件や修繕された物件は候補から外します。
理由はリノベーションをした物件は
リノベーション費用に利益を載せて販売するため、
価格がかなり割高になります。
しかも、修繕する箇所も自分で選べず、すでに修繕されているので、
ただ単に費用が余分にかかるだけです。
ここまで読んでくださった方は
どんな中古物件を狙っていけばいいのかなんとなくおわかりいただけたでしょうか？
住宅購入は楽しみであると同時にとてもやっかいに感じる方も多いですね💦
ただ、ここで一念発起して決断すると後の生活がぐぐっと楽になることを感じられると思います。
決断を後伸ばしにする＝とりあえず賃貸でいっか
だと、ローンを組むのがどんどん遅くなってしまいます。
自分の中に「賃貸でなければならない理由」が明確にある場合
（例えば、転勤族で会社からの家賃補助がある場合など）
もちろんその決断を実行していけばいいのですが、
「戸建てを買う勉強がイヤだ」
「今はとりあえず考えたくない」
「実家から家をもらえるかもしれない」
などと決断を後伸ばした後に、結局住宅を購入するのなら
早く購入したほうが経済的に良いのではと思います。
この記事の感想や
「こんな場合はどうすればいい？」などの質問を
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