住宅ローンを借換してNISA資金を最大化したいと言う相談
厳しい時代を生き残れる人とは
海外ではラーメン１杯いくらなのか。帰国した人からは２０００円とかと聞いている。日本は物価が安くて美味いのでやはり日本はいいね。とのこと。でもそれは海外から日本を見た印象
給料が上がらない状況で円安やウクライナ戦争の影響による物価高を見て日本の将来に不安を持つ方も多いのではないでしょうか。私もその１人です。これからますます厳しさが増すのではないでしょうか
しかしどんなに厳しくても今まで通りに生活していきたいし生き残っていくしかない。それならば無駄なものは買わずに投資で稼ぐしかないと考えている方も多いようです。
今回の相談は住宅ローンを借換して、最終的にはNISAの投入資金を最大化したいと言う相談です。現在は肥後銀行の住宅ローンでした。
Why 相談依頼の理由
なぜFPである当オフィスに相談したのか。その理由を聞くと家を買うときは住宅ローンに関して何もわかってなくてハウスメーカーのセールスの言われるがままだったが金利が高いような気がしたので色々調べたようです。
その結果、住宅ローンにはたくさんの種類があることがわかったので自分たちに合ったものにしようと思ったが１年経たないと借り換えができないと知ったので１年後に連絡した。
住宅ローンに関して
団信を利用した生命保険の設計
NISAに関して教えてほしい
つまり住宅ローンから再設計したいということですね。こういった相談はそこまで多くはないです。なぜなら1度ローンが終わると疑問に思わない方が多いからです。
しかし住宅ローンは購入時にきっちりやっておかないと借り換えとなると１００万円以上のコストがかかりますのでお得感を出すのは大変です。そう、住宅ローンは最初が肝心なんです。
１、住宅ローン借換に関して
住宅ローンの借り換えは変動金利なら１％以上の金利であればいいけどそれ以下ならおすすめしない。その理由は諸費用で現金が減少する、もしくは住宅ローン金額が増えてしまうからです。借換では住宅ローン金額が多くなる方を選ぶ人が多い。
なぜ金利１％以上なのか？住宅ローン金額が増えるような借り換えはしないほうがいいのか。それは住宅ローンとは以下の構成になっているからです。
住宅ローン金額 × 金利 × 支払期間＝住宅ローン支払総額
住宅ローン金額が上がると利上げが来た場合に『支払総額』に影響が出てしまう。インフレ時代において利上げが来た時の対策は一部繰上げ返済しかないからです。それにも関わらずローン金額をいたずらに増やすのは賛成できない。
ただし今回は１％以上の金利なので住宅ローン借換効果が出やすい。しかし肥後銀行で１％以上ということは保証会社が全国保証と思われる。借換審査で通ったとしてどのくらいの金利になるのかがわからない。
もし借り換えできなかった時のために今の住宅ローンの団信を生かして生命保険からNISAへのプランの他に３つ考えることにしました
１、ネット銀行への借換プラン
２、熊本銀行に借換プラン
３、宮崎銀行に借換プラン
生き残る３原則（当オフィス比）
ちなみに当オフィスは新築時の住宅ローン相談が圧倒的に多い。当オフィスがやることを１枚の紙にまとめてありお客様にはそれで納得していただいている
話は少し違うが生き残る会社とはどんな会社かを見ていた。もちろんさまざまな要素があるが中小企業は以下の３つになる。
１、充分な現金があること
２、換金できる資産があること
３、現金を調達できる信用があること
ここで言うならマイホームは個人版の３の信用を得ることになる。その証拠に賃貸に住んでいる人とマイホームを持っている人ではお金を調達するときに審査の通り方が違う。私がローン審査をしていた側のときがそうだった。
その効果は微々たるものかもしれないが信用度合いが上がると生存確率は増えるのは間違いない。その反面借金が増えた状態なので資産性の薄いマイホームを購入するは避けたい。それでもマイホームを持っている方が信用はある。
２、現金資産を作るプラン
収入が極端に上がらないので今の状況でなんとかするしかない。その最初の手立ては家計の適正化になる。ここでは住宅ローンの団信を最大限に利用した保険の見直しがその１つとなる。
上記の図は現在の肥後銀行と借り換え候補の１つである熊本銀行の住宅ローンガン団信の保障です。死亡保障＋医療保障＋がん保障となっているのがわかります。
まずは団信を考慮に入れて次に考慮に入れるのはもちろん高額療養費制度や傷病手当金、介護保険などの公的制度です。また公務員や大手企業には上乗せ保障として付加給付もありますのでそこも同様に考慮します。
今までの経験上、最悪なのは連帯債務である妻が死亡した場合です。悲しみにくれる中、一家の収入は減少。しかも住宅ローンはそのまま残っています。お子様の世話は誰がするのか、転勤がある企業ならどうするのか？
転勤ができなくなったら給料はどうなるのか。そう考えると住宅ローンがそのまま残る形は何がなんでも回避したいものです。まずは妻死亡時に住宅ローンがなくなるようにすることが保険設計の最初になります。
あとは夫婦の医療ですが夫には団信で入院一時金１０万円がついていたり住宅ローン支払日に入院していた場合にその月のローンの支払いが返金になる保障もついているの１日５０００円程度＋抗がん剤程度などお客様と相談の上決めていきます。
ただし１つだけ注意して欲しいのはこうした団信や社会保障制度があるから生命保険は不要とか考えてはいけないことです。なぜならもし夫が癌になって住宅ローンがなくなると同時に団信もなくなるからです。
債務がなくなれば当然団信もなくなります。癌になって保険がないという状態は最悪かもしれません。そういう最悪な事態だけは避けたいものです。団信をベースにしますが団信のみはリスク高いです
夫婦連生団信ならどうだろうか
通常の連帯債務は夫か妻のどちらかにしか団体信用保険がつけられません。しかし夫に団信がつけていて妻が死亡や癌になった場合には住宅ローンはそのまま残り続けます
それをカバーする団信が夫婦連生団信です。蓮生団信とは夫もしくは妻が死亡もしくはがんになった場合に団信が適用されれば住宅ローンの債務は無くなります。
もう１つシミュレーションで夫婦連生ガン団信にしたら住宅ローン＋生命保険料はどうなるかの検証もしてみました。ここでは審査が通ると言う前提で話をしていきます。通常は審査が通らない住宅ローンの話はしません。
先ほどの最悪な状態、夫もしくは妻が死亡やがんになったときに住宅ローンが終了しますので住宅ローンがそのまま残るということを回避するが可能になります。これはなかなかいいのではと思われる方も多いでのは。
次にそれを数字をすることが大事です。住宅ローンの月のローン金額がいくらなのか。連生がん団信の上乗せ金利は＋０.３％と決して小さくないものです。①の部分の医療保険は月いくらの保険料か、そのほかの保険料は？
夫婦どちらかが死亡しても癌になっても住宅ローンがなくなる保障は生命保険にはないものなので大変魅力的です。なぜなら本当に夫婦どちらかが癌になったら住宅ローンがなくなりそれに加えて資産ができるからです。
住宅ローンがなくなれば資産に
住宅ローンの団信で債務（借金）がなくなればそのマイホームはピカピカの資産になります。もちろんその資産が換金可能であることを選定にすれば借金がなければ売ってもいいし、貸してもいいわけです。もちろんそのまま住むもよしです。
思い出が詰まった家ではありますが売却すればそれなりの現金になるでしょう。これで生き残る条件の１・２・３の完成です。あとはそれが月の支払いでいくらになるのか、支払い可能なのかの検証となります。
保険は保険事故に当てはまって初めて発動されます。それまでは単にコストです。コストが大き過ぎればNISAや投資に回すお金に影響が出てしまいます。
ここれ最後に今の保険料と住宅ローンが月にいくら減少したのかという問題になります。ここまで実際に算出してから提案しました。
３、NISAを含めた資産を作るプラン
きっと異論や他の方法もあるでしょう。しかし今回のお客様のお望みがこういったプランだったので提案しただけです。違うオーダーなら違うプランになります。
何があっても生き残れる可能性が１番高いようにとつくっていきましたがまだまだいいプランがあるでしょう。また考えている最中ですが今の結論が出たのでブログにしました
いかがでしたでしょうか。さまざまなプランを団信というものを中心に作成してどんな状況になっても生き残れるをテーマに住宅ローン相談をしています。
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