管理費と修繕積立金の適正金額は？【高すぎる物件の悲惨な末路】

中田裕二です。

管理費、修繕積立金（ランニングコスト）の
適正金額をご存知でしょうか？

管理費とは、
「物件の維持管理にかかる費用」のこと。

主に管理員の人件費、
共用スペースの清掃費や電気代、
浄化槽の保守点検などに当てられます。

修繕積立金とは、
「建物の修繕にかかる費用」のこと。

壁や屋上、エントランスなど共用部分を
維持・修繕するために積み立てるお金です。

マンションを所有すると、
これらを管理組合に、
毎月払い続けることになります。

しかも一度払ったら、
返金されることはありません。

支払いを逃れることもできません。

なので、ランニングコストが
高過ぎるマンションを選ぶと大損します。

具体的な目安として、

「管理費＋修繕積立金＝30,000円以上」

の物件はかなり危険です。

ランニングコストが3万円以上になると、
まず、キャッシュフロー（利益）が
プラスになりにくいです。

せっかく家賃収入が入ってきても、
ランニングコストで食い潰されるからです。

そして何より、将来的に売れません。

ランニングコストが高いと、
運用効率が悪く、投資家に避けられるからです。

また、
居住目的で買う人にも人気がありません。

住宅ローンで買った場合、
7〜8万円のローン支払いに加えて、
3万円以上のランニングコストを取られたら、
10万円を超えてきます。

普通に考えて、家計を圧迫します。

避けられて当然です。

実際に、ネットで物件情報を漁っている時、
毎日のように目にするマンションがありました。

6ヶ月ぐらいは売りに出されていました。

見てみたら、ランニングコストが
「合計36,000円」でした。

「ほぼ4万円じゃ、確かに売れないわ」と
納得したのを覚えています。

もし、
この投資マンションをローンで買っていて、
入居者もいない状態だったら？

毎月、ローンとランニングコストの
支払いだけが発生します。

毎月10万円近くのお金が
通帳から減っていくわけです。

しかも返金されることはありません。

売りたくても売れません。

こんな悲惨な状況はないですよね。

なので、ランニングコストが
3万円を超える投資マンションは
絶対に避けるべきです。

その代わり、

「管理費＋修繕積立金＝20,000円以下」

を選んでください。

2万円がランニングコストの
大体の相場だからです。

もちろん、
もっと安いに越したことはありません。

ただ、安すぎると、
今度は修繕積立金が足りなくなり、
トラブルあっても修繕できず、
将来的に「廃墟」になるリスクが出てきます。

なので、安すぎても危険です。

投資マンションを探すときは、

「ランニングコストが2万円以下か？」

も条件に加えてください。

2万円前後のマンションを選べば、
廃墟リスクを抑えながら、
最大の投資効率を得られます。

それでは、ここまでお読みいただき、
ありがとうございました。

中田裕二

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