不動産投資家への道　その６売却&一棟取得編

みなさんこんにちはです。
兼業サラリーマンです。
いつも読んでいただき、
本当にありがとうございます。

不動産投資家への道と題して
自分自身が区分マンション大量保有
に至った背景とそこから少しづつ
抜け出して、一棟物件にシフト
していった過程を読みものに
させていただいています。

さて、今回は前回に引き続き、
区分マンションの売却の話をしつつ、
それと同時に起こった一棟取得の
話をしたいと思います。
ここまでの話については、下に
リンクを貼りますので、よろしければ
読んでいただければありがたいです。

さて、区分の所有も残すところ
２室となり、その中でも１室は
売却の体制に入ってきたタイミングで
次のステップを考えていました。

正確に言えば、当初相談に行った
時から、L社の代表の方のお話を聞いて
色々教えていただいたことから、
区分ではなく、一棟物件を所有したいと
は思っていました。

区分とは桁違いに資金も必要に
なりますが、私がイメージしていた
不動産投資は一棟物件での投資だった
と思ってはいました。

ローンを組んで物件を買って、
しっかりと返済をしつつも、手残りを
しっかりと残して、残債が減る分と、
毎月の収入を蓄えていくことで、
資産の形成を図っていく。
そして最後の売却でもしっかりと
利益を出していく。
（実際にこうなってくれるかは
　分かりませんが・・・
　そうなることを夢見ています。）

株ほどの大きな上がり下がりは
ないけれど、適正な値段と適正な場所で
買うことができれば、比較的安定的な
資産形成の助けになる。

当初イメージしていたものは
これだと感じたので、
その時はまだまだ先の話では
ありますが、いつかは一棟物件を
取得したいと考えていました。

幸にして私の手元には
それまで４室の区分マンションを
売った際の手残りで資金も
いくらかはありました。

私は今の自分の状況で
一棟物件の取得が現実的かどうか
をL社の代表の方に相談をしました。

その回答としては、手元にある資金
だけではまだ少し足りず、厳しい
と言うものでした。
また、区分がまだ残っている状況
では、ローンが組めるかは
銀行次第で、確かではない。
と言う所でした。

自分でも少し残念な気持ちに
なったことを覚えています。
まだ、今の自分では厳しいんだ、
と思っていました。

その時に、一つ教えていただいた
のが、東京都内や、首都圏では
もう少し資金が必要になるが、
愛知県名古屋市であれば、手元の
資金でも可能性があると物件が
あるということでした。

区分とは違い、
一棟物件については、
銀行によって考え方も
大きく違うため、
巡り合わせの要素も
大きいと思います。

もちろん、資金力がある方なら
可能性がある物件でも、私なら
厳しいということが多々ある世界
ですので、いずれにしても資産が
あることが何よりも重要です。

私のような資金力も乏しく
区分を持っているような属性だと
できることは極端に限られてくる
ということは、この時かなり
感じました。
そして、一棟を買うにしても、
話に聞いたり、自分が思うような
理想的な条件ではない、といった
こともこの時に理解できました。

その時は色々考えたのですが、
結果的には一旦見送ることと
しました。

L社ではLINE登録していると
物件が出てくるとLINEで
お知らせが来る仕組みと
なっており、それまでも何度も
物件の情報は目にしていました。

しばらくはその中で
条件的に自分に可能性が
ありそうなものであれば
またチャレンジしていこう、
と思いながら、その時は
時間をおいて考えることと
しました。

そうしているうちに、
ある日LINEで、神奈川県の
物件の案内があり、
値段的にも可能性を感じた
私はL社に連絡をしました。
「この物件は私でも可能性が
　ありますか？」
こう聞いたと思います。

可能性はあると言う
返答をいただいたので、
そこから前向きに話を
進めてみました。

その物件の銀行は
オリックス銀行であり、
審査を進めて行った
ところ、やはり持っている
区分の状況から、
フルローンとは行かず、
２割程度の頭金が必要
と言う状況になり、
持っていた手残りだけでは
足りず、自己資金の投入を
するかどうか、
と言う決断を迫られました。

家族、妻にも相談をしましたが、
区分の大量保有という状況に
なっていたこともあり、
反対され、結局見送らざる得ない
という状況になりました。

その時に改めて考え、
一旦今の自己資金でスタート
可能な名古屋の物件で
スタートする決断をしました。

その時に考えたのは、
このまま自己資金を一定程度
ためていくには、かなりの
時間もかかる。
いつ始められるのかもわからない。
のであれば、思い切って
できるところから始めるのが
良いのではないか。

と偉そうに言っても
L社のホームページに載っていた
いくつもの記事を読んだ中で、
まずはじめてみることが大事だと
説明されていた記事があり、
それを読んだからですが・・

そんな風に考えました。
そして改めて、 L社にお願いをして、
名古屋の物件を進めることと
なりました。

正直名古屋に縁もゆかりもなく、
土地勘もないところでやるのは
どうかと思いましたが、
やらない言い訳を探している
ような自分が嫌だったので、
物件の情報や、提供されている
会社さんの情報を自分なりには
懸命に調べた上で、やってみよう
と決断しました。

その物件は名古屋ではなく、
蒲郡の物件でしたが、駅徒歩３分
という立地の物件でした。
この物件の提携の銀行さんと
ローンのお話を進めていくと、
ここでもやはり頭金が必要な
状況となりました。

同じ展開なのか・・・
と落胆したことを覚えています。

でも幸いにして、今回の件は
物件価格が大きいこと、
が理由でしたので、次回以降
もう少し物件価格が低いものが
出たら紹介をいただけることとなり、
しばらくは待ちとなりました。

結構待つのかと思って
いましたが、それほど待つことなく
２〜３週間程度で、もう少し手頃な
規模の１棟物件での提案がありました。
物件は土地と建物を合わせて、
８９００万という水準であり、
満室想定で、毎年の固定資産税を
除いたて残りが、月１５万弱といった
物件でした。
このタイミングでも結構悩みましたが、
いつまでも悩んでばかりで前に進まない
もの嫌だったので、この物件で思い切って
スタートさせる決断をしました。

新築の土地先行決済で、
前回と同様審査からのスタートです。
今回は何とかフルローンで通りました。
それが、２０２１年の年末か、
２０２２年の年始ぐらいのタイミング
だったと記憶しています。
今回もオリックス銀行でした。

結果的にはそうして待っている
間に、区分の残りの２室のうちの
１室板橋区ときわ台の物件にも
買付の話が来ました。
残債と手数料を差し引くとほぼ
利益は出ない金額でしたが、
この物件は家賃水準もそれほど
高くなく、駅からも遠い物件
であったため、この機を逃しても
好転する可能性は低いだろう
と考え、売却を決断しました。

こうして、一棟物件の所有に
向けた動きの中で区分の１部屋
が売れ、区分の所有は残り１部屋
となりました。
ここまでで、最初にL社に相談
してから２年半ぐらいという
時間がかかりました。
短かったような、長かったような
気がしますが、いずれにせよ、
自分が思い描いた方向に
少しずつは進んでくれました。

土地の決済が終わり、
次は建物の決済です。
初めてのことでわからないことも
多い中でしたが、物件販売の
担当の方も親切に教えていただき
少しづつ前に進んで行きました。

少し話が前後しますが、
一棟物件取得にあたり、個人で持つか
法人で持つかという選択肢を
迫られました。
その中でL社からアドバイスもあり、
法人という選択肢があるという
お話をいただきました。

自分の個人としての、会社員として
の所得はそこそこの水準があり、
それに加えて一棟を持つと、
課税負担が非常に大きくなるので
あまりおすすめせず、できれば
法人を設立して、法人で取得した
方が税負担面では有利である。
といったアドバイスでした。

理屈的には良くわかるのですが、
何となく心理的なハードルは高く、
また会社の就業規則も正直しっかりと
確認したこともなかったので、
まずは就業規則を確認しました。

幸いにして時代の流れもあり、
規則上は問題なかったため、
思い切って法人設立を決断しました。
L社に設立に向けて、司法書士さん
をご紹介いただき、対応を進めて
行きました。

正直自分でやったことはほとんどなく
司法書士さん任せの状態でしたが、
意外にも簡単に法人設立にまで漕ぎ
つけることができました。

この後に一番困ったのが、
法人名義の口座でした。

ネットバンクであれば比較的すぐに
作れるということで、住信S B I銀行で
作りましたが、ローンを組むオリックス
銀行からネットバンクではなく、
実店舗のある銀行ではないと送金できない
といった申し出もあり、
口座作成を試みましたが、
法人設立と同時に銀行口座を作成する
ことはハードルが高く、
三菱やみずほの支店に行ってみましたが
良い返事はもらえませんでした。

L社や仲介の担当者から情報を得てみると
支店によってもハードルが異なるという
指摘をいただき、今まで個人で持って
いたみずほの支店に行ってみることに
しました。

先ほど私が挙げた、みずほ銀行は、
当時転勤していたため、個人の口座が
ある支店とは別の支店だったのです。

個人の口座がある支店に話を聞くと、
こちらも案外簡単に大丈夫という
返事がもらえ、口座開設をすること
が出来ました。

こうやって振り返ると細々と
色々な対応をしていますね・・・
でも一つ一つが大変ではあったの
ですが、初めてのことでもあったので
新鮮でもあり、良い経験となったと
思います。

こうして法人設立、口座開設を経て
土地と建物の決済も順々にこなして
念願の一棟物件の運営がスタートを
していきます。

実際には新築だったこと、
建物の建築がウッドショックの影響
を受けて１ヶ月ほど後ろ倒しになる
というちょっとしたアクシデントは
ありましたが、実施に話を進めてから
１年弱、１０か月ぐらいのスピードで
最終引渡しとなりました。

こうして区分を１室所有をしながらも
一棟物件を取得して、
次の段階がスタートしました。

今回はこの辺にしたいと思います。

次回は一棟物件のスタート、
そしてその後発生した幾つのかの事態、
合わせて区分の最後の１部屋の売却、
そして追加一棟に向けた動きをまで、
書いていけたらと思います。

そろそろこの振り返りの話も
今現在に近づてきています。

今回も読んでいただき、
ありがとうございます。

同じような境遇にある方の参考になってくれれば
とても嬉しいです。

続きも読んでもらえたら、それも嬉しいです。