不動産投資家への道　その２購入編①

こんにちは　kotodama1976　と申します。
今回、自分自身の不動産投資について、
体験談を記事として掲載しています。

今回はその第２回目になります。
私がどのようにして区分マンションを大量購入し、
所有することとなったのか？
と言う点について書きたいと思います。

今回は２回目の記事投稿となります。
前回の記事をご覧になっていただくと、
私の属性や、この記事を書いている背景などが
書いてありますので、
話は理解しやすいかと思います。
よろしければお読みください。

では、始めていきたいと思います。
今回は
１．不動産所有＝区分所有を始めたきっかけ
の話となります。

きっかけは本業のつまづきでした。
会社に入社してから、いつの頃からだったか、
営業の電話を受けることはたくさんありました。
聞きなれない会社の方で、
どうやって知ったのかも分かりませんが、
自分の所属先や
会社所有の携帯に直接かかってくる
ケースもありました。
最初はそれが不動産購入の勧めだとも
よくわかっていませんでした。

でも、その頃の自分は分からない中でも
何となく怖かったり、
そこまで必要性を感じることもなく、
話をろくに聞かずに電話を切っていました。
それで良かったと思います。

ちなみに、今でも同様の電話が
来ることもありますが、
断って、それでも粘る電話の向こうの
営業の方には、
逆にあらゆる質問させていただき、
長々とお話をすることになります。（笑）

ではなぜそんな自分が
区分所有を始めたか言えば、
本業が上手くいっていなかった。
これに行き着くと思います。

今からちょうど、１１年前になると思いますが、
２０１２年、
私は東京都内、新宿三丁目と勝どきの
区分マンションを購入します。
そのきっかけはもちろん、
当時受けた営業の電話からなんですが、
その時期は、営業管理の仕事を始めて、
ちょうど３年が終わり、
４年目を迎えるタイミングでした。

私は営業の仕事に就いた最初の２年間は
人生でも一番と言えるぐらいに
しんどい時期でした。
それまで営業の世界を経験したことなく、
厳しい数字の世界に晒されて自分の甘さが
露呈したんだと思います。
結果、収入も大きく下がりました。

最初の２年間の厳しい結果を受けて、
３年目以降、転勤もあったことで、心機一転でき、
３年目は何とか目標達成もできましたが
２年間で減った収入を取り戻すことは
できていませんでした。
書いていて嫌になるくらい甘えた話ですね・・・

営業の世界は比較的時間があります。
今の時代よりもやや長時間勤務への
考え方も緩かった時代です。
そんな時に夜の職場で営業の方と
話したことがきっかけでした。
・所得税が返ってくる。
・節税効果。
・生命保険の代替。
・将来の年金としての備えにもなる。
・家賃はサブリーズで保証。

定番の営業トークですが、
大きく収入が減った経験や、営業現場の
厳しさを痛感していた自分は、
将来への不安も大きくなっていたんだと
思います。
訪問を受けて話を聞くこととなりました。

今考えると、つくづく甘い、
情けなくなるくらいの考えですね。
でも、それまで断固断っていた自分でも
こうなってしまうこともあるんだ、
なんて、今は思うようにしています。

そして、訪問による説明を受けました。
完全にわかったような気になって、
家族、妻にも相談しましたが、
当然、妻もよく分からず、
結局は言われるがままに、提案された
２室、新宿３丁目と勝どきの
中古の区分マンションを購入しました。
不幸中の幸いというのか、
その業者さんが扱っていたのは、
新築ワンルームではなく、
中古の少し大きめ、の物件でした。
購入した物件も両方とも1LDKでした。

金額は新宿が３８００万円程度、
勝どきが３６２０万円だったと思います。
業者さんが提携していたため、
ローンを組んだのはスルガ銀行、
まだ、「かぼちゃの馬車」よりも前の時代です。
それでも金利は４％台だったと思います。

不動産投資に少し触れたことのある方、
知識や経験のある方なら、
私のこの状況が非常にまずいものであることは、
ここまで読んで
いただいただけでも、よく分かると思います。

業者さんに勧められた物件を、
現地を見ることもなく、
中身もよく分からないままに、
スルガのローンで購入。
家賃相場を調べることもなければ、
今人が住んでいるのかも確認せず、
実際の家賃とサブリース家賃を
比較することもしませんでした。
もちろん物件そのものを
調べることもしていません。

相手が悪ければ、実在しない物件を
購入していた可能性すらありますね。
今思えば本当に怖いです。
無知とは本当に恐ろしいです。

でも不幸中の幸いは、
今振り返ってみれば時期が良かったこと。
そして、業者さんがまだマシだったこと、
これに尽きると思います。

事実、私の知り合いでは、
実際に存在しない物件を買っていた方や、
購入時のキャッシュバック
（これ自体おかしいんですが・・・）
ばかりに気を取られ、
その後、収支が回らなくなって、
大変な目にあっている方もいます。

時期として良かったというのは、
このタイミングは今に比べれば
まだ不動産価格が安かった時期である。
ということです。
これが結果的には売却時には
自分を助けてくれることになります。

また、業者さんという話で言えば、
決して親切で優良ということではないですが、
前述の通り、新築ワンルームではなかった事、
実在する物件であったこと、
サブリース家賃と実際の家賃がそこまで
大きく乖離していなかった事、
等々、ヤバい中でも後々救われた要素があり、
そういった意味では最悪の詐欺師のような
業者さんでは無かったという事だと
今では思っています。
（そう思うようにしているという
　表現が正しいかと思います。）
まあ、その後、サブリース賃料の見直しや、
一部の物件の売却、等々では、
してやられたかな～なんて思うことも
多々ありましたので、（また後ほど書きます。）
総合的には良くない業者さん
になると思いますが、
それでも最悪の事態にはならなかった
という１点において、
良かったと思っています。

いずれにしても自己責任の世界ですので、
自分の甘さ、愚かさが
全てを招いていることは間違いありません。
そんなこんなで最初の２室を購入すると、
業者さんから次々と
追加取得の提案があるようになります。

つまり美味しいカモだった
ということなのかも知れませんね。
自分でも一度決断したことで、
心理的ハードルも下がり、
経験したことで、
理解したつもりになっていたんだと思います。
同じ年度の内にさらに２部屋購入します。
本当に書いていて嫌になりますね・・・

今度は品川区の中延の物件と、
杉並区の明大前の物件でした。
前回と同じく両方とも1LDKで価格は
品川が３２８０万円、
明大前が４０９０万円だったと
記憶しています。

いずれにせよ、
初年度の確定申告が終わる前に、
最初の還付金すら受けていないのに
追加で購入をするという
ことになっています。
もはや、理解できない行動ですが、
この行動を選択したのは自分です・・・

そして迎えた初年度の確定申告。
今では私は自分で確定申告を行いますが、
当時は何も分かっていないので
業者さんにお任せ、
源泉徴収票に加えて、食事や書籍、
文房具、パソコンの購入などのレシートを
業者さんに送っていました。

そして、数週間後には業者さんが作成した
確定申告の書類が・・・
初年度なので、何と１００万円を超える
還付があったことを記憶しています。
こんな一時のことで
本当に勘違いしてしていくんですよね。
でも当時の私はまだまだヒヨッ子
と言っても３０代半ばですが・・・
すみません。
何もわからず有頂天になっていました。
その後、最初に違和感を感じたのは
その２年後でした。

業者さんからサブリースの賃料の
見直しの通知が来ました。
２年間で多くの還付金もありましたが、
月々のマイナスと不動産取得税、
毎年の固定資産税もあるため、それほど
多く手元に残るわけでは無いなかで、
残ったわずかな金額も、
自分で使ってしまっていました。
（飲み代が多かったと本当に反省しています。
　本当にすみません・・・）
それなので毎月の賃料の見直しは
さらに収支を悪化させる要素であり、
とても驚きました。

すぐに業者さんに怒りながら電話した
記憶があります。
少し時間をかけながらお話はしましたが、
賃料の見直しが覆ることはなく、
結局は業者さんの言う通りの金額に変更
することになりました。

本当は、完全に今更ながらの意見ですが、
最初から実際に入居があるのか？
その家賃はいくらなのか？
入居者の属性や、入居期間は、
といった情報をしっかりと
調べておくべきだと思いますし、
その上で、販売した業者さん以外で、
有利な条件で集金代行
（保証はなく家賃の集金や、
　日々の保全をお願いできる形態です。）
ができる業者さんを
しっかりと探してみるべきだった。
と思います。
まあ、当時はそんな知識もやる気もなく、
業者さんに怒ってはみたものの、
他に選択肢もなく、
そのまま継続といった流れになっていました。

さらに追い討ちをかけるのが、
そこから更に追加で
区分を２部屋購入することとなります。
他人事だと思って読んでいただいている
皆さんも、お前大丈夫？
と言いたくなるくらい、極めて心配な
展開だと思います。

でも、今となっては当時の心境は
よく思い出せませんが、
忙しさにかまけて結局は業者さんの
言いなりになっていたこと、
購入初年度の還付金の多さに
目が眩んでしまった
ことが大きな要因だと思っています。

今度の購入は板橋区、
だんだんと立地も悪くなっているのが
お分かりいただけると思います。
板橋区ときわ台の物件２９８０万円と
板橋区氷川町の物件３２８０万円を購入します。

こうして私は６室のオーナーとなります。
借入は全てスルガ銀行、総額で約２億弱の
借入額となりました。

本当に書いていて嫌になりますが、
これが事実です。
そしてここから、さらにもう１室購入することと
なるのですが、ここまでで４０００文字になって
きましたので、今回の記事はここまでにさせて
いただき、
続きは次回とさせていただきたいと思います。

読んでいただきありがとうございます。
一人でも多くの方に興味を持っていただいたり、
読んでいただけるとありがたいです。
また頑張って書いて次回も投稿したいと思います。