不動産投資家への道ーその④最終回

こんにちはkotodama1976です。
いつも読んでいただき
本当にありがとうございます。

今まで自分の実体験をもとに、
不動産投資家への道と題して
記事を書いてきましたが、
今回が最終回となります。

区分マンションの大量所有
という状況から、区分の売却
を経て、一棟取得まで至った
道のりの最後のお話です。

これまでの経緯は、
以下の記事を読んで頂ければ、
お分かりいただけると
思います。
かな〜り長いですが・・・

さて、前回までで、最大６部屋の
区分マンションを所有していた状況から
区分所有が１部屋になるまで売却を
進めたこと、そのタイミングで名古屋
で一棟物件を所有する決断をした
ところまでお話をしてきました。

名古屋の一棟物件は、新築で
あり、ちょうど
ウッドショックの影響もあり、
建築が少し遅れましたが、
無事２０２２年の９月に
完成しました。

無事に引き渡しとなりましたが、
当然、新築したばかりなので
まずは入居の募集です。
この物件は施工業者の関連会社
が管理も行う物件であり、
募集を開始してくれました。

契約の中で、２ヶ月後からは、
最初満室になるまでは家賃保証が
ある形態でしたので、１１月から
保証された家賃が入金され始めました。

入金された喜びはもちろんあった
ものの、今後支払いがやってくる
固定資産税、不動産取得税の事を
考えると、どれぐらい準備をして
おけば良いのかと不安もありました。

その後、１〜２月にかけて、
順次実際の借り手も付き、３月の
上旬に全ての部屋の入居が
決まり、満室となりました。

保証はここまでなので
実質的にここからが、大家として
のスタートかなと思っていました。

心配していた税金についても
２０２３年の４月に土地の取得税
通知が、６月には固定資産税が
そして８月には建物の取得税が
きて、納税も完了しました。

ちょっと予想外だったのは
いきなり６月に退去が発生し、
そこからのべ４部屋の退去
と、いきなり信じがたい状況が
発生しました。

その間に入居もあり、
現在は３室空室で、現在も
鋭意募集中です。
管理会社さんとのやりとりも
増えてきています。

新築の最初でいきなりの
退去にかなり焦りましたが、
これも含めて不動産投資の
一面なのかなと思っています。

時期もあまり良くは
無かったので、少し空室期間が
長くなっているのですが、
幸にして、月々の費用の
持ち出しは発生しておらず、
逆に３室空室までは
大丈夫なんだという
ラインが認識できました。

こればかりは非常に難しいですが、
今後に期待しながら、
自分にできることをやって
いきたいと思っています。

そうした状況の中で、
一方で、最後の１室となった
区分についても、
売却を試みました。

こちらも３月に退去が発生し、
ちょうど３月ギリギリ
だったために、中々埋まらないと
いう状況にもなり、
思い切って売却を試みました。

幸いにして、買い手が見つかり、
つい先日、１０月末で決済が
終わり、売却が完了しました。

ついに区分マンション６部屋の
売却が完了しました。

以前にも書いた通り、最後の
１部屋、板橋区役所の物件は
購入時期もそれまでのもの
より後で、物件入れ替えで、
安易に買ってしまったもので
あり、中々残債も大きかったので
処理に窮していました。

幸いにして損が発生する状況
ではありませんでしたが、
時間はかなりかかりました。

また、以前も少し書きましたが、
この物件はサブリース契約
（家賃保証をする代わりに
　満額家賃の９０％位の金額
　を保証する形態の契約）を
外そうとした時に、業者に
一旦拒否されるということも
ありました。

聞けばサブリース契約では
このトラブルがよくある話の
ようなのですが、
サブリースを外したいと申し出を
しても、借地借家法２８条を
根拠に解除を拒否されることが
あります。

借主保護のためにある法律で
サブリースのためにある法律
ではないようなのですが、
解釈としては適用できるようです。

拒否された中で外したいとなると
契約上定めた期間分の解除金を
支払わないと解除できません。
私の場合は６カ月分でした。

そもそも解除を申し出ても
６か月後の解除になるので
なんだかおかしな話なのですが、
いろんな方に相談しても
そういうものらしく、
結構これで大変な目にあう方も
いるようです。

結論としては、私の場合は
ちょうどサブリース契約の
更新直前であったため、
更新拒否という形で、
解除金を支払うことなく
サブリース解除となりました。

同じようなケースで
サブリースをされている方は
契約の更新時期、
そしていつ申し出をすれば
いいかは契約書を確認して
おくことをお勧めします。

その後、しばらくは保有
していたのですが、前述の
通り、３月末退去が急遽発生し、
空室が続いたので、売却へと
舵を切り、なんとか売却と
なりました。

思えば最初に区分マンションを
購入してから１０年、最後の
１室を購入してからも７年
という年月が発生しており、
長い期間の区分マンション
所有が終わりました。

振り返ると後悔や失敗と思う
ことも多いですが、結果的には
この所有があったからこそ、
一棟物件の必要経費となる
資金が得られ、さまざまな経験を
積むことができた。と思います。

そして、つい先日、２棟目の
一棟物件の契約が終わりました。
これもL社から紹介いただいた
物件で、今の自分の状況で融資が
受けられる範囲の物件で、
神奈川県多摩区の４０００万弱の
一棟物件です。築古の物件ですが、
今の自分の状況で買えるもので
前に進めようと思い、思い切って
決断しています。

つらつらと綴ってきましたが、
１０年前に自分の弱さから誘いに
乗って甘い認識でスタートした
区分マンション保有から、
もがいて、もがいて、
なんとか不動産投資の入口ぐらい
の一棟物件の２つ所有、という
ところまで来ることができました。

満室想定では、
月々の税引後キャッシュフロー
で２０万強といった想定ですが、
先程話した通り、今は空室もある
状況ですから、まだまだです。

安易にスタートし、買い増しし、
その状況に不安を感じて、
抜け出そうともがき、
なんとかここまで来れた感じです。

ここからも日々の、空室対応
や修繕対応等、細々した対応は
発生してくと思いますが、
一棟物件の保有という、
自分が思い描いた不動産投資の
形態までは辿り着けました。

自分がやってきたことが、
正しかった、成功だったとは
全く思えませんし、むしろ
間違ったと後悔したこと、
失敗したなと思ったことの
方が多かったと思います。

これからも、引き続き、
不安も多くありますが、
投資である以上、それと
どう向き合っていくかだと
思いますし、少なくとも、
あのまま区分を持っていた
状況よりは改善していると
思っています。

今後しばらくは安定運用を祈り、
ここからまた資金をしっかりと
貯めて、更なる買い増し、
また今後の物件の売却等まで、
また経験を積んで行けたらと
思っております。

以上、私自身の拙い経験を
記事としてきました。

一番最初にも書きましたが、
この記事は私と同じように
サラリーマンで区分マンション
の保有で困っている方や、
同じくサラリーマンで
これから不動産投資を
初めてみたい方、
の助けや参考になればと思い、
書かせて頂いたものです。

ライティングの経験もスキルも
ないため、長くてわかりにくい
文章や表現も多く、
どれだけの方に読んでいただける
かはわかりませんが、
少しでも参考になったり、
一人の会社員の奮闘した話として
楽しんでいだだける方がいれば
とても嬉しいです。

この「不動産投資家への道」は
今回で最終回となり、一旦終わり
となりますが、
私自身はまた違った形で、
不動産投資の進捗状況や、
その他の株式投資の状況なんかも
定期的に発信していければと
思っております。

今後また、目にする機会があり、
読んでいただければ大変嬉しいですし、
とても励みになります。

ここまで読んでいただいた皆様
本当にありがとうございます。
そして、スキをして頂いた皆様、
拙い記事に評価をして頂いて
ありがとうございました。
大変嬉しかったです。

また別の記事を読んでいただけたり
する日が来れば、こんなに嬉しい
ことはありません。

そんな日が来るように、
また頑張っていきます。

読んでいただき、
本当にありがとうございました。