不動産調査の着眼点「瑕疵(かし)ある物件お宝に」

不動産調査シリーズ
先日の投稿で、私が不動産調査で何を見ているかを記事にしました。
不動産調査で着眼点「敷地境界上のブロック塀」編

「この塀を見て何を思いますか」

クイズ形式にして Facebook にも投稿したところ、私が気付かなかったこともコメントで教えてもらえ、とても有意義な投稿になりました。

投稿を読んでくれた
皆さまありがとうございます。

不動産調査シリーズは、今後も続けていきます。是非、お気軽にコメントいただければと思います。

不動産調査でリスクを把握する

不動産の調査は、購入を検討している物件に対して、法律違反や近隣トラブルなど、重箱の隅をつつく指摘をする、買わない理由探しではありません。

不動産調査の目的は、想定通りの収益を得られるか、維持管理コストはどれだけかかるか、法律違反で銀行融資が断られることはないか、などのリスクを把握することです。

誰もが解決できないと考える問題でも、自分たちなら上手く対処できると判断できれば、有利な立場になれます。

誰も手を付けない問題物件として安く購入し、問題を解決後、物件の価値を向上させて購入時より高い金額で売却することもできます。

磨けば光る金の玉

不動産調査は、磨けば光るお宝物件探しです。

先日、ブロック塀が倒壊の恐れのある違法な状態だったのを紹介したところ、Facebookコメントで、瑕疵（かし）ある物件をお宝に変える貴重なノウハウを教えてもらいました。

以下、Facebookのコメントを見ていきましょう。

Facebookでのコメントやり取り

売主負担でブロック塀を補強してもらった

ブロック塀は、地震での倒壊や構造的欠陥による事故が起きた際に、構造基準・安全対策の見直しがされてきています。

ブロック塀の安全対策。大阪府北部地震を受けて国交省が示した方針とは

私が、ブロック塀を見て、先ず倒壊の恐れはないか確認するようになったのも、過去に購入した物件で売主がブロック塀の構造に問題があることを認識していて、売主負担で構造補強をした上で売却してもらった経験があるからです。

一級建築士の先輩からのコメント

瑕疵（かし）ある物件をお宝に変えるノウハウ

先輩からのコメント、これは初めて知るノウハウでした。

建物を新築するための土地探しで

いい土地が見つかったが、隣地との境界線上にあるブロック塀が違法なことが分かった。しかし、この違法なブロック塀は撤去することが出来ない。

建物を新築するには、敷地内に違法な工作物があると、建築確認申請が認められない。

**新築には、敷地内ブロック塀の撤去が必要
▼　▲
違法なブロック塀は撤去できない **

この相反する状況を打開する方法を教えてくれました。

撤去できないブロック塀を敷地外に出す方法

問題の打開策、それは、ブロック塀のある土地の部分を、建物を新築するための土地から除外することでした。

土地としては、ブロック塀のある部分も含めて全部を購入しますが、建築確認申請をする時には、ブロック塀のある土地の分、小さくなった問題のない土地に建物を設計します。

この様にすれば、建物を新築するための土地は、違法工作物のない真っさらな土地になるというわけです。

これは素晴らしい解決策でした。

私も、いつかこのノウハウを使う時が来るかもしれません。先輩、ありがとうございます！

ブロック塀を黒ずませない方法

もうお一人、建築士の方からコメントを頂きました。

「上端をコンクリートで押さえて無いですね。」

言われてみれば、このブロック塀、上２段目くらいまでの部分が黒ずんで見栄えが良くありません。

これは、ブロック塀のてっぺんにモルタルを塗り、雨水が入らないようにすることで解決できます。

ここでも、私の知らなかった新しいことを教えていただきました。
本当にありがとうございます。

不動産調査シリーズ、これからも続けます

今回、不動産調査でチェックしたことを投稿したところ、私が考え付かなかったことを、たくさん教えてもらう機会になりました。

note で、思ったことを表現し始めたからの功績でもあります。

これからも「不動産調査シリーズ」投稿していきます。お気軽に突っ込みを入れてもらえればと思います。

それではまた次回の投稿で。

ありがとうございました。