既存不適格物件に気を付けて

今回は、既存不適格マンションについて、紹介していきたいと思います。

既存不適格物件とは

既存不適格物件とは、建築当時の建築基準法などの法律の基準を満たしていたが、法律の改正により基準が厳しくなり、基準を満たさなくなってしまった物件のことをいいます。

築年数の古い物件にはよくあります。

違反建築物とは違う

違反建築物とは、建築時の法律の基準を最初から満たしていない物件のことをいいます。

当時の基準では、法律違反ではなかったのが、基準が厳しくなったからといって、違反建築物扱いをされるようなことはありません。

ただし、違反建築物同様、現行基準を満たしていないことは間違いないため、あくまで経過措置のようなもので、いずれは基準を満たすようにしましょうというものになります。

既存不適格物件となるケース

下記のような場合に既存不適格物件となることがあります。

• 用途地域設定前に建っていた建物が、用途地域設定後に基準を満たさなくなるケース

• 建物の建っている土地に新たに容積率の制限が加えられたケース

• 日影規制が導入され、日照権を侵害していることになったケース

• 旧耐震基準の時代に建築された建物

既存不適格物件の注意点

既存不適格物件には、現行基準を満たしていないことの他に下記のような点に注意する必要があります。

• 建て替えができない

• 住宅ローンがおりない

建て替えができないのは、既存の基準を満たしていないため、同規模の建物が建てられない可能性が高いのはもちろんですが、収益性のある店舗などでは、面積を減少させた建物しか建てられない場合、減少面積分の賃料が減少するリスクなどがあるためです。

また、住宅ローンについては、容積率や建ぺい率などの建築基準法の基準を満たしていない物件に融資をすれば、基準を満たせていない危険な物件を維持してしまうリスクがあるため、銀行としては、既存不適格物件には融資をしないといった場合があるためです。

まとめ

以上のように既存不適格物件は、違反建築物ということではありませんが、現行基準を満たしていないため、是正の必要がある物件です。

もし購入を考えている物件が、既存不適格物件の場合は、さまざまなリスクが存在するため、それらを加味した上で、購入を検討するようにしまし