〈2021年版〉年収別・アパート融資を引く方法④

―業界の秘密を全て教えます！【700万円以上編】―

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〈2021年版〉年収別・アパート融資を引く方法③
https://note.com/cosmobank/n/nb335ebaf7c77

「まずは物件をフルローンで買って、キャッシュができたらL&F（三井住友トラスト•ローン＆ファイナンス）に現金を頭金として投下する」ということですが、その先はどのように投資していくのでしょうか？

　基本的には、同じ流れを繰り返します。１棟目にフルローンで融資期間35年引っ張れたとすると、手元に1000万円がまだ残ります。2棟目もすぐに購入できるので、L&Fで融資期間を引っ張れる物件に、頭金として２〜３割を自己資金から投下します。例えば、3000万円〜4000万円の物件だったら、自己資金1000万円のうち600万円〜700万円を頭金として入れます。L&Fでも、4000万円ぐらいの物件であれば支店決済できます。
　ちなみに、L&Fでは5000万円以上借りると年率が大体2.9%、5000万円以下だと年率は3.9%ぐらいになります。そのため、本当は5000万円ぐらいの物件に投資したいのですが、自己資金をいくらか手元に残しておきたいので、まずは4000万円ぐらいの物件にしておきます。年率3.9%でも、30年融資期間を引っ張れた方が良いです。これが年収700万円の人の戦略になります。
　「どういう物件を買ったら良いですか？」とよく聞かれますが、みんな利回りばかり追い求める「利回り星人」になっている人が多いです。利回り15%の物件を1棟買って終わりよりも、利回り9%〜10%でいつでも売れる物件を3棟買った方が、次の投資に繋がります。
　大抵の人はこういうことを知らないと思います。私も、21〜25歳ぐらいまでは「利回り星人」でした（笑）。26歳になって、ある程度減価償却などの細かいことを知りました。年収700万円以上の人のまとめとしては、「1棟目は静岡銀行でフルローンの融資を受ける」１択です。

「静岡銀行を使う」というのは、あまり聞いたことがないですが…

　他の不動産業者が静岡銀行を使えないのは、業者の選定が厳しいというのもありますが、物件の選定も厳しく、中々土地値の出る物件を出せないからです。もし、土地値の出る物件を出せたとしても、利回りが低ければ土地値と乖離してしまいますので、融資が出ません。
　土地値が出ていて、利回りが9%ぐらいの物件だったら、フルローンの融資を受けられるのですが、大体は土地値が出て利回りが7%〜8%だったりするので、そうすると土地値と乖離してしまいます。

　「儲けとのバランス」があるので難しいのですが、今の時点（※2021年1月時点）で静岡銀行から融資が出る物件だったら、出口戦略は絶対に困りません。静岡銀行は１都３県が範囲内となりますが、物件の選定がしっかりしているため、オリックス銀行・香川銀行・L&Fなど、サラリーマンが借りられる他の金融機関で潰しが効くので、出口戦略が取れます。「以前はスルガ銀行が融資を出していました」といった物件では、出口戦略が取れないから今はどこも融資が出ません。何度も言いますが、「物件選定がしっかりしている静岡銀行」で融資が出る物件を買っておけば、出口戦略が取れるので絶対に失敗しません。
　不動産投資というのは簡単で、減価償却の知識と税金の知識があれば負けません。さらに、年収が高ければ高い人ほど、税金が戻せるので負けません。今回は、年収700万円版のお話でしたが、「年収1000万円以上」「2000万円以上」「3000万円以上」「お医者さん版」とそれぞれまた別に融資を引く方法がありますので、そちらはまた、別の機会にお話したいと思います。

　余談ですが、私の会社ではリピーターが多く、新規の人は半年以上待ってもらったりもします。なぜかというと、数多く融資をつけてきた経験から「どのパターンが上手くいくか」を読んでいるので、お客様がリピーターとして次の物件を買い進められるからです。物件を買い進めるためには、とにかく「こういう道筋でいけば3棟まで買えるよね」「自己資金はこう残っていくよね」「ここで家賃収入がこれだけ、税金でこれだけ戻ってくる」「貯金がこれだけある」など、全てにおいて考えた上で1棟目を買わないと駄目です。こういうことを頭で分かっている人も、実際にやるとなると難しいと思います。

　最後になりますが、「物件を買えない」と嘆いている暇があったら、年収が低くてもとにかく時間を投下して貯金をしてください。そして、そこまで必死に貯めたお金であれば、失敗しません。自分の時間を投下してまで本気になっている人は、自然と自分で勉強します。そういうことができる人は、今回の話を参考にして欲しいと思います。
それができない人は、そもそも不動産投資に参入してはいけません。

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穴澤勇人のMIQTV
【21年最新版】不動産業界の秘密、全て教えます。年収別・アパート融資を引く方法 その４
https://www.youtube.com/watch?v=4Vv9VwAIHmw