〈2021年版〉年収別・アパート融資を引く方法③

ー業界の秘密を全て教えます！【700万円以上編】ー

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〈2021年版〉年収別・アパート融資を引く方法②
https://www.youtube.com/watch?v=6DQXFxbjiEQ

前回「年収700万円が融資を引く基準となる」というお話でしたが、その理由は何ですか？

　年収700万円を基準にしている理由は、融資内容の良い「静岡銀行」と「オリックス銀行」が、年収700万円からじゃないと融資してくれないからです。年収が低い人からすると「なぜ年収700万円なのか」と思うかも知れませんが、融資する側からすれば3千万円貸すなら年収700万円くらいある人じゃないと、ちゃんと返済できるのか不安です。だから「年収700万円以下の人は現金を貯めよう」ということになります。年収700万円以上の人になると、融資を引いて不動産投資できるので、毎月30万円の副収入を得るのが凄く簡単になります。
　冒頭で「オリックス銀行と静岡銀行」と言いましたが、融資をしてもらうなら静岡銀行1択です。なぜかというと、頭金なしの「フルローン」が組めて35年まで返済期間を引っ張ることができるからです。オリックス銀行は「フルローン」は組めず、一番条件がいい人で組めるのが9割5分ですね。これはお医者さんレベルの収入がある人です。ただ最近は、それでも最低70万円～80万円くらいは頭金が必要ですね。
　それ以外の条件の人がオリックス銀行で融資を受けるには、2〜3割の頭金が必要となりますので、5千万円の物件を買ったら1000万〜1500万円の自己資金を入れることが出来る人で、やっと「あなたは、1棟投資しても良いですよ」という権利が与えられます。ただ、そうした場合に何が良くないかというと、単純に次の投資に続かないことです。
　1000万円貯めるのはとても大変です。その1000万円を頭金として入れてしまうと、2棟目買うときにまた1000万円貯めなければいけません。せっかく一生懸命貯めた1000万円が、頭金として一瞬で消えてしまうのは悲しいです。

 　静岡銀行の場合、融資が引ける物件の条件となるのが土地値です。土地値が出ている物件を見つけるのは大変です。
　融資が出やすい銀行として、オリックス銀行ともう一つ香川銀行があるのですが、この２つは自己資金を頭金として入れるので、土地値が多少出ていなくても融資が出ます。
　土地値が出ていなくても、利回り10％くらいの物件であれば簡単に見つけることができますし、購入者に自己資金を入れてもらえば融資が下りるため、仲介する不動産業者からすると使いやすい銀行です。

静岡銀行は「フルローン」で融資を受けられる物件を探すのが大変そうですが、それ以外に静岡銀行を使う理由はあるのでしょうか？

　静岡銀行は融資条件が厳しいことで有名ですが、それは逆に言えば「凄く手固くて堅実な銀行」ということです。不動産業者の選定などもしっかりしていて、企業風土も良いのだと思います。数字だけに走ってしまうと、不正ができる隙が生まれます。
　静岡銀行はエビデンスチェックがしっかりしているのは勿論ですが、面白いのは「銀行が業者選定をする」という所で、業者を選定して銀行側から話を持ち込んでくるのは、上手いやり方だなと思います。今では他の銀行でもやり始めた所はありますが、先駆けてやったのは静岡銀行です。

　静岡銀行は条件が厳しい代わりに堅実なので、今の融資が出にくい情勢でも、良い物件にはフルローンで35年の融資をしてくれます。これは「良い物件」かどうか、しっかり物件を見て判断しているからだと思います。つまり「良い物件」であれば、年収700万円の人でも融資が出ます。
　他の金融機関が悪いわけではありません。それぞれ物件をそれなりに見ていると思います。ただ「１〜２割の頭金で、ある程度の土地値が出ていれば融資が下りる」など、機械的な部分があります。返済期間も木造の場合で20年くらいが多く、少し期間が短いです。静岡銀行は35年なので、金利面では少しマイナスですが、「返済期間が長い」というのは、そういうデメリットを差し引いても余りあるメリットです。
　年収700万円以上のサラリーマンの大家さんが、いずれ不動産投資で信金などを使う流れをつくるのであれば、第一関門として「良い物件」を探して静岡銀行で融資を受けて、キャッシュリッチになる必要があります。

　このように、年収700万円以上の人は静岡銀行を使って融資を受けられますが、同じことが700万円以下の人はできないので「L&F」という話になります。（※前記事参照）また、静岡銀行で団信（団体信用生命保険）に加入すれば、他の生命保険に入っていなくても大丈夫です。下手な生命保険より、良い保証が付きます。１億円分の物件を買ったら、１億円の生命保険がつくようなものです（笑）。
　年収700万円以上の人はそれを踏まえた上で、トータル１〜２億円分ぐらいになるまで物件を買っていきます。その家賃収入で得たキャッシュと本業の収入を貯めて、またそれを「L&F」に現金で投資していきます。

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「穴澤勇人のMIQTV」
業界の秘密、全て教えます！年収別・アパート融資を引く方法！
その３【年収700万円以上編】
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