【Pre Journey】　現状把握とJourneyチェックリストの活用方法について

家を購入するために、そもそもご自身がどのような状況にあるのか、を把握することが重要です。

◆現状把握について

１．ご自身の現在の状況
まずは、自分自身を見つめ直し、書き出して俯瞰してみましょう。

※ポイント
「特に現在のお住まいで気に入っている所」
もちろん予算の関係上、住環境が悪くなってしまうであろうポイントもあると思います。そこが許せるか否かを抽出します。

「現在のお住まいで不満な所」
これも非常に重要ではありますが、それに引っ張られすぎると「本当に必要な条件」が見えなくなってしまいますので、ご注意ください。

「家計状況」
家計を一旦エクセル等に書き出して、月々いくらの支払いなら居住費として問題がないのかを考えましょう。

２．予算について

金利を１％、返済期間を35年で想定した場合、支払額が100万円増えると、月々の支払いが約3,000円増えます。
1,000万円借りると、月々の支払いが約30,000円程度となります。

リフォームを検討される方は、リフォームに要する費用の試算も非常に重要となります。

※ポイント
通常、物件価格の５％程度を契約時に手付金として支払います。

マンション本体価格とは別に発生する諸経費（通常物件価格の５％〜８％程度）も、リフォーム費用も、ローンで組むから大丈夫！と思っても、手付金としての「現金（預金）」がないのであれば、物件購入は難しくなります。

３．希望条件について
ご自身の今の生活と比較して、どれだけよくなるのか等の「コストパフォーマンス」を考えることが非常に重要です。

「住みたいエリアで、通勤時間が減って・・・その代わり月々のコストが３万円上がってしまう・・・」等、「何にどれだけを支払うのか」を明確に整理する必要があります。

支払額の削減ができるケースとしては、インターネットが一括導入されているマンションで、コストパフォーマンスが月あたりで数千円分よくなる・・・等が挙げられます。

また、お部屋の設備に関するご要望は多くあるかと思われますが、「今本当に必要なのか」、「後々のリフォームでフォローできないのか」、等を丁寧に見ます。

「金額」「必要性」「いつ（時間軸）」の３軸で丁寧に見ましょう。

弊社オリジナルガイドブックから抜粋

◆マンションJourneyチェックリスト

弊社オリジナルガイドブックから抜粋

１．購入の目的　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「なぜ購入するのか」を深掘りしましょう。「広い家に住みたいから」→「なぜ広い必要があるのか・・・」等、深掘りしていけば、別のソリューションがある場合があります。【例】「広くなくとも、間取りがよければ実はOK」「外部のトランクルームを活用すれば広くなくても大丈夫！」

２．適正予算
「月々いくらまでならば気持ちよく払えるか」の観点から考えましょう。

３．居住期間
どれだけの期間お住まいになる予定なのかを考えます。
未定であれば「未定」で大丈夫ですが、現在のライフプランニングとして、どれだけ住むつもりか、というのは「計画」として非常に重要です。

４．住宅ローン
特徴をきちんと把握して、客観的な比較を行う必要があります。
当社エージェントは諸法令の兼ね合いもあり、特定のローン商品を販売することはできませんが、ローンに精通しており、具体的な事例のご紹介も可能です。

５．広さ
希望の広さが何故必要なのか、また、コストパフォーマンスや今後の資産性を見て、その広さが妥当なのか、を考えます。

６．築年数
物件カテゴリーを大きく分けると、以下の形になると言えます。

・築浅物件（≒新築物件）
・築10年以上で、仕様が今のものと遜色ない物件
（当時の物件は逆に豪華に作られているケースもあり、意外と再現性が低い場合があります。）
・築20年以上で、今の新しいものとは仕様が異なるが、オートロック等は備えており、また配管としても修繕上課題がなく、生活上は全く支障がない
・新耐震だがオートロック等がない
・旧耐震物件
（1981年5月31日までの建築確認において適用されていた、「旧耐震基準」のみクリアしているとされている物件）
　
費用対効果を丁寧に分析して考えます。

７．条件
ペットが飼育できるか、車が置けるか、いつでもゴミが捨てられるか、宅配ボックスがあるか、等「絶対に外せない条件」を確認してください。

６．エリア
ここまで物件の条件が固まってくると、「予算がどのエリアの相場にマッチするか」が見えてくるため、予算等の逆算からもエリアが自ずと決定されます。

７．管理
管理状況は以下の２つをチェックします。

「重要事項調査報告書」

管理組合（管理を管理会社に委託している場合は管理会社）が、仲介業者等、不動産流通に関わる方向けに発行している報告書です。

物件の情報のうち、「資金情報」や「各種ルール」、「その他物件の状況」が記載されています。そして、一般的には共用部分の修繕履歴や各種設備（インターネット等のインフラに関する情報も記載されてはいるのですが、情報の濃淡は管理組合・管理会社によって差があるのが実際です。）

「長期修繕計画書」

マンション管理組合の今後の修繕工事の予定が記載されている計画書です。

通常の分譲マンションですと、国土交通省が12年から15年の間に大規模修繕工事（足場をかけて一斉に行うことに合理性がある工事）を行うことが推奨されており、その他設備（給排水管、機械式駐車場、エレベーター等）は設備の耐用年数に応じて工事を行うことを想定して計画がつくられています。

「長期修繕計画書」は、一般的には以下の資料で構成されています。
（１）「建築」・「設備」工事のその年度（期）の工事費総額のみが入っている「総括表」
（２）「建築」「設備」の工事項目毎の工事明細が入っている工事明細表
（３）資金計画（各戸の修繕積立金の増額予定等一覧等を含む）を示す「資金計画表」

あくまで「計画」ではありますが、その計画がどのようになっているか、そして現状の資金との見合いがどうなっているのかを丁寧に確認することは非常に重要です。
また、長期修繕計画書については、資金計画表が無い場合も多く、専門知識を有するエージェントと一緒に分析を行うことが重要となってきます。

以上のように、マンションの構成要素（「土地（街）」、「建物」、「管理」）の中の「管理」を見る上で、資金状況とその修繕計画を見ること、そしてルール関係を見ることが重要であるため、弊社では重要事項説明書、長期修繕計画を売主様側エージェント会社様にお願いしてから、ご案内に臨みます。（売主様側エージェント会社様で取得されていないケースもございます。）

◆お部屋の探し方

（１）マンション選びから決済までの作業を確認

弊社オリジナルガイドブックから抜粋

まずは、「見学→申し込み→不動産売買契約→ローン契約→決済までの流れを確認していただき、全体像やスケジュール感を把握していただけるとご自身の予定にも合致してまいります。（「この部屋いいな」と思っても、引き渡し期日がご自身のスケジュールに合わない・・・といったこともあり得ます）

（２）各種ツールの活用
SUUMO等のポータルサイトや、様々なアプリ等のツールをご活用いただき、ご自身でベストなマンションをお選びいただけるよう、エージェントがサポートいたします。

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