住宅ローンは組む前によく考えよう

結論から言おう。
日本の個人住宅は、これから余り続け、価値は下がり続ける。
だからこそ、住宅に資産価値を期待するのはやめ、資産投資ではなく、消耗品への消費（浪費）と考えてもいい金額にとどめよう。

住宅ローンに全ての人生をかけるのをやめたほうがいい。

さて、これを具体的に説明してみたい。

前回ご紹介した、
「家計簿を貸借対照表に落としてみる」
という方法を試してみたい。

さっそく、平均的な日本人の住宅ローンパターンをイメージして、
マイホーム 購入時の状況を貸借対照表に落としてみた。

　　　　　　左　　　　I　　　　　　右
資産　　　　　　　　　I　負債と資本　
（どのような運用か？）I（どのように調達したか？）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
流動資産　貯金　　　　I　負債　住宅ローン（フラット３５）
　　　０万円　　　　　I　　３５００万円
　　　　　　　　　　　I
固定資産　　　　　　　I　資本もともとあった貯金
マイホーム　購入時　　I　　３００万円
　３８００万円　　　　I　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３８００万円　　　　　I　３８００万円

↑上の計算方法だと、
確かに、左のマイホームは資産になっていてバランスしている。
ハウスメーカーの営業さんが言うとおり、マイホームは資産になるという感じだ。
これから、家賃も払わなくていいし、右側の借金は価値あるものになっている。

しかし、これは本当の価値を表しているだろうか？
少し意地悪に、１０年後の時価計算で、辛めに試算判断をしてみよう。

↓下記が１０年後の資産を辛めに時価評価した場合の数字だ。

　　　　　　左　　　　I　　　　　　右
資産　　　　　　　　　I　負債と資本　
（どのような運用か？）I（どのように調達したか？）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
流動資産　貯金　　　　I　負債　住宅ローン（フラット３５）
　　　０万円　　　　　I　　残り２５年の実際の返済残額
　　　　　　　　　　　I　　　３５００万円
　　　　　　　　　　　I
固定資産　　　　　　　I　
マイホーム　　　　　　I　
　築１０年時点の時価　I
　　１９００万円　　　I　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
１９００万円　　　　　I　３５００万円

つまり、新築時から１０年間で１６００万円　の資産を失ったということになる。
１０年間は、家賃相当ぐらいの返済をしてきただろうから、１０年間で得したことは、「持ち家」という価値ぐらいだ。

１０年間で、１６００万円　資産を失った。
つまり１年で１６０万円資産を失ったことになる。

いや、一概に損とはいえないかもしれない。
年間１６０万円消費する（試算形成するのではなく楽しむ）という考え方もあるから。

でもつまり、マイホームは資産ではなく、消費（≒浪費？）なのだ。
年間１６０万円＝月々約１５万円の楽しみと考えれなくもない。

しかし、共働きで４０万円程度の収入に、１５万円の消費を「持ち家」という価値に費やすのはバランスが悪いと私は感じる。

このように、長期の高額ローンのマイホームで、資産を形成をするのは難しい。
高度成長期は、築１０年の家の価値があまり落ちていなかったのでいい仕組みだった。
たとえ途中で手放す場合でも借家で収益が得られたのでよかった。
また、世帯数が住居数より多く、家が足りていなかったので、家に価値があった。

しかし、
デフレの時代、
空き家の時代に、
家に価値は残らないのだ。

一方、ハウスメーカーの営業さんによっては、
その人に適した家ではなく、
年収の５倍の借金の額の家を勧めているという話もある。
つまり、家族構成とか施主のライフスタイルに合わせた家の提案でなく、最大の借金可能額の家を勧めてくるということだ。

日本の義務教育では、ファイナンシャルプランニングをあまり教えてくれない。
自分で勉強しないと、誰も教えてくれない。
マイホームの時に相談する、ハウスメーカーの営業の方や、銀行員の方などは、ローンが高額であればあるほど利益が出る人たちなのだ。

借金は決して一概に悪いものではないが、

普通のサラリーマンにとって、
１００万円の借金は１年間の不自由だ。
２０００万円のローンは、２５年の不自由だ。

よく考えて、住宅ローンを組んでみて欲しい。
もし、自分でよく分からなければ、１０万円払って、あなたの利益だけを考えてくれるアドバイザーにお願いするのもとてもいい選択だ。