【20話】アパート1棟購入した時の話（2022年4月）後編

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。
現役20年目になりました！

私は、本業の不動産仲介で都心・城南エリアを中心に新築・中古マンション、土地、戸建て、1棟マンション、1棟アパート、ビル等の売買を行っている傍ら、プライベートで不動産投資を行っております。

1都3県で木造アパートを中心に買い進めています。
基本戦略は自己資金温存／フルローン／バリバリレバレッジで、月のキャッシュフローを厚くしてます。
今は3棟所有しておりますが、自己資金5000万円以上を温存し、4棟目を検討中です。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！　等々

となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。

私自身がサラリーマン大家なので、サラリーマン大家の為のお話が中心になります。

今回は「アパート1棟購入した時の話（2022年4月）後編」についてお話をしたいと思います。

前編はこちら↓

無事交渉が成立し、契約に向けて審査を通すのみです。

某地銀には既に審査依頼をかけていたので、良いタイミングでご連絡を頂きました。

地銀の担当の方とは以前にも数回融資相談をした事がある方で、
ことごとく断られ、一度も融資承認を頂けた事がありませんでした。
「またダメだったらどうしよう・・。」という考えが頭をよぎりましたが、
担当の方から断られるごとに、
どういう物件なら融資をしてもらえるのか？を聞き、多くのヒントを頂いておりましたので、今回の物件であれば十分に可能性があるという自信も密かにありました。

担当との電話のやり取りです。
担当「〇さん（私の事）、この物件に申し込みは入れてますか？」
私「はい、申し込みは入れていて、仲介の担当とお会いし、〇万円で1番手でおさえて頂きました。」
担当「分かりました。ちなみに、この物件結構空室がありますよね？埋まる予定はありますか？」
私「いえ、賃貸募集は止めているみたいです。」
担当「半分空室なので、そこが審査上厳しく見られると思いますが、まずは頂いた資料を見てみて、改めてご連絡いたします。」
私「ありがとうございます。」

電話が終わり、
すぐに物担の代表に連絡をし、2つの要望を出しました。

「無事契約が出来たら契約から引き渡しまでの間、空室部分の募集をかけても良いか？」
「現状回復が必要な2室を先行内装入れても良いか？」

結果は、ＯＫでした。

※先行内装は、色々な条件をクリアする事と覚書を交わす必要がありますので注意が必要です。

地銀から改めて連絡がありました。
「正式に審査を進めたいので、店舗まで来て頂けますでしょうか？」
と。

その時に担当から
「空室をどう埋めるか？〇さん（私）のお考えを当日までにまとめてきて頂けますか？」と言われました。

今まで感じた事がない位、気合が入っている担当がそこにおりました。

私は、本店に行くまでに「空室を埋める方法と空室リスクの回避方法」というタイトルでパワポで資料を作りました。

そして審査当日を迎えました。

私は、不動産仲介営業マンなので、普段銀行の方とお話しする機会が多いので、銀行内部で審査がどのように進めていくのかは大体分かります。

ざっくばらんに言うと
「どのように稟議を上げるか」
がポイントになってきます。

担当は、稟議を通す上でネックになっている空室率50％の対策を万全にしたいという事です。

担当も私も、ここでどのようなお話をするのがお互いの為になるのか？というのが最初から分かっている感じで商談が進んでいきました。

私が用意した「空室対策資料」に目を通して頂きました。
また、先行募集・先行内装を売主から承諾頂いた事も併せて伝え、安心して頂きました。
最後には審査を通せるよう頑張ります！とのお言葉を頂き商談が終わりました。

結果、融資承認となり無事売買契約が出来ました。

売買契約後、ローン契約で再び地銀の店舗に伺いました。

その時に、ざっくばらんに
「どのように稟議を上げたんですか？」と担当に聞きました。

そしたら、
「色々上から言われましたが、最後は購入者は不動産業で20年もやっているのだから客付には問題ないと気持ちで押し込みました。」と。

私が時間をかけて作りこんだ空室対策資料がどこまで効いたのかは微妙なとこですが・・・・。
でも、この言葉を聞いた時は純粋に嬉しかったですし、担当の方を信頼して良かったと思いました。

私の勝手な見解ですが、
この物件が初めての融資相談だったとしたら結果は違っていたかもしれないと思います。

断られてきたとは言え、担当の方とは何度もお話しをし、お互いに「借りたい」「貸したい」という気持ちを交わせていた事で今回のご縁に繋がったのではないかと思います。

今回の話でお伝えしたかった事は、
・融資先担当と事前に良好な関係を作る事が大事
・事前にどんな物件なら融資が出せるのかを聞く事が大事
・物件にネックがある場合は、対策資料を準備する事が大事

という事です。

最後までご覧頂き、ありがとうございました😁