【起業ハウツー】一戸建て賃貸のススメ（その６）

　一戸建て賃貸を５項目に細分化し、項目ごとにお伝えします。
　この記事では、自前施工というコンセプトを説明します。

一戸建て賃貸の定義

　一戸建て賃貸について、私の定義は５項目あります。
①相続物件を購入し、
②建物の３要素である躯体・電気・設備を点検のうえ、
③新規居住者が気になるであろう箇所を、
④補修または交換する自前施工を行い、
⑤空き家を一戸建て賃貸とする。
　本稿では④補修または交換について記します。

修理箇所を企画する

　まずは躯体に問題がないという前提で、修理のお話をさせていただきます。仮に問題があれば、躯体が最優先となりますので、基礎や外壁や屋根などの専門業者を慌てて呼ぶことになってしまいます。

　さて、リメンド（reMend）は、躯体・電気・設備について補修または交換する施工そのものとなることを、前の記事でお伝えしました。
　気になる箇所の対処ポイントとしては、①外壁の塗装、②室内臭の除去、③台所の整備、④トイレの更新、⑤フロ場の改修、⑥照明のLED化、の６点を企画し、私は自前で施工しています。

どうして自前で施工するのか

　私が自前で工事をしている理由は明確で、オーナーが修理範囲を都度、現場で即時決断する必要があるためです。
　確かに、外部業者は各専門に特化しているので、請け負った持ち場を完成することには長じています。
　しかし、その家屋に対し、いかなる工事をどのような順番で施工するのか、また、幾らまでの予算を投入するのか、という意思決定はオーナーしか担えません。

　オーナーの工事調整と予算管理について、もう少し記します。
　家屋の修理分野には、自前で工事できないところもあります。
　私は高いところが登れないので、屋根と窓の工事は協力会社に一任しています。管工事も機材と技術を要しますので、やはり協力会社にお願いしています。
　しかしながら、素材のグレードを決めたり、修理の範囲を定めたりすることは、オーナーである私の仕事なのです。
　ほか、土木、大工、断熱、左官、内装、電気も私の仕事となりますが、これらは外注してしまうと華美に施工されて予算超過するからです。

まとめ

　自前で施工する、という本稿にドン引きしないでください。
　世の中、難しいことはそうそうありません。施工におけるプロと素人の違いは「慣れと工夫」、その有無のみだからです。
　なにより「自前施工」は、やってるうちに建物や周囲の気が付かなかった情報が入ってきますので、自分の能力と物件の賃貸力にとってのＰＤＣＡサイクルが、現場でランダムに循環します。
　失敗にめげず、不具合にくじけず、不都合に諦めず、手探りで始めてみましょう。
　私はYoutubeを見て、施工のやり方、必要な資材そして道具の使い方を覚えました。たいていの作業は「慣れ」の問題だったとわかり、やがて失敗するほど「工夫」が身について仕上げがうまくなりました。本当です。
　自分が購入した土地建物は、自分の持ち物です。民法第206条にあるように自由にしてよいから、ちょっとぐらい壊してもオッケー、なんとかなります。
　部分完成したら現場猫っぽくヨシ！
　･･･次の記事で最後になりますが、通読いただければ幸いです。　

つづきは（その７）