Q118:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 価格、利回り、賃料
毎週火・金曜日は「ひとくちQ＆A」の日です。
不動産投資を進める上で基本的な事柄をショートでお伝えしています
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A:ポータルサイトで物件検索までした後に見るポイントをご紹介します。
前回からの続きです
◆価格、利回り、賃料は周辺相場との比較が全て。
価格
価格は不動産を選ぶ上で最も基本的な要素です。物件の価格がその地域の市場価格と比較して妥当かどうかを評価する必要があります。
市場価格の調査: 同じ地域の類似物件の売買価格を調べ、価格が適正範囲内にあるかを確認します。
将来の価値: 地域の発展計画や経済状況を考慮し、将来価格が上がる可能性を評価します。
利回り
利回りは、投資した金額に対して年間どれだけの収益が見込めるかを示す指標です。高利回りは魅力的ですが、リスクも伴います。
利回りの計算: 年間の予想賃料収入を物件価格で割り、パーセンテージで表します。利回り = (年間賃料収入 / 物件価格) × 100
リスクとの比較: 利回りが異常に高い物件はリスクも高い場合があるため、利回りだけでなく物件の状態や立地、市場の安定性も検討します。
賃料
賃料は物件の収益性を直接示す指標であり、投資物件としての魅力を評価する上で重要です。
賃料の相場調査: 物件のエリアや条件に見合った賃料相場を調べます。
賃料の安定性: 地域の需給バランスや競争状況を考慮し、賃料が安定しているか、または上昇傾向にあるかを評価します。
と言うのを加味して具体例。
出ている物件から掲載している売主の真理を想像してみます
◆販売価格、表面利回り、想定年間収入
不動産の販売価格は賃料と利回りから逆算されます。今回の場合、4.5%程度の利回りに直したものを端数を切り上げて設定した価格と推察されます。
もう少し具体的に説明すると
１、まずは現状の年間収入があります。
今回でいうと1084万/年
2、売主はどのくらいの利回りなら
売れるかなーと考えます
おそらく今回の売主は
利回り4.5%程度ならいけるのでは？と
想像したのだと思います
３、その場合の販売価格は
約2億4100万
= 1084万 ÷ 4.5%
４、実際に売る場合は
ネゴで価格を下げることが想定されるので
2億4100万の端数を切り上げて
2億5000万
ただし、この物件はPR物件ということも考えると
比較的早く売りたい物件の可能性もあるため
強めの価格交渉をしても売れる可能性が高そう
もしくは仲介業者の「釣り物件」で実際は売る気が無い？
なんて想像が膨らみます
もちろんこれは、天神の相場感をわかっていない
わたしの勝手な想像なので
事実は全然違う可能性もあります
大切なのはどういう意図でその価格が設定されているか？
利回り設定が相場と合っているのか？ということです
結論：価格設定には「できるだけ高く売りたい」売主の意図が込められている
それを読み取ることが大切
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◆わたしの不動産投資のはじまり
ということで今回、noteの記事のまとめPDFを作成しました
主に最初の1話目から50話くらいまでをまとめていて
目次
1. 不動産投資に出会うまで
～まるで生ぬるい沼に落ちていくような日々があって～
2. 不動産投資に出会う 勉強開始と法人設立
～言葉を覚える、準備を始める～
3. 不動産投資のセミナーに行って騙されかけて大変な日々
～なぜ不動産業界が怪しいって言われるのかわかった～
4. わたしにとって「買い」の不動産を考えてみる
～目標設定×いつまでにやる×決意の深さ～
5. 念願の不動産投資家養成塾に参加
～ようやくスタートに立った～
主に、わたしが就職活動した頃から
不動産投資という言葉を知る、
そして本格的に不動産投資を始めると決断するまで
最初のストーリーになります😊
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