FP３級に挑戦！ 不動産
こんにちは、ふみたかです。
最近、暑い・・・暑すぎる！
5月ってこんな暑かったでしたっけ？？
熱中症と日焼けに気をつけながら、今日も積み上げていきます( ´ ▽ ` )
今回は不動産です。
いつもは前編と後編に分けてましたが、
試験まで時間がなくなったので不動産とその次の相続は
それぞれ１つの記事にまとめていきます。
なるべく砕けた感じで書いてみようと思います。
不動産についてしっかり学びたい方は宅建士の勉強してくださいw
それではいきましょう！
目次
１ 不動産とは
２ 不動産の売買契約
３
４
５
さいごに ー実技は総合力が求められるー
↓参考にしてる教材はこれです↓
【１ 不動産の基本】
不動産とは土地・建物・石垣などをいいます。
建物だけでなく、その建物が立っている土地・建物を囲う石垣も全て不動産になります。
【１.１ 土地の鑑定】
売主と買主の合意のもと決まる価格を実勢価格と言います。
不動産にも相場があるため、場所・広さ・目的などで価格が決まります。
公的な価格には以下の４つがあります。
公示価格：土地取引の指標となる価格。
国土交通省が1月1日に決めて3月下旬に公表してる。
基準値標準価格：公示価格の補足。
都道府県が7月1日に決めて、9月下旬に公表
固定資産税評価額：固定資産税や不動産所得税の基礎となる価格。
市町村が1月1日に決めて、3月または4月に発表
相続税評価額：相続税や贈与税の基礎となる価格。
国税庁が7月1日に決めて、7月に発表
機関と決定・発表の時期がバラバラなので、
ここはなんとか覚えるしかないです、がんばって（笑）
この４つの方法で求めた土地の価格はあくまでも相場です。
そのため、実際の取引価格とは大きくズレることがあります。
そこで土地の価格が適正かどうかを不動産鑑定士などの
専門家によって鑑定します。
鑑定方法には、取引事例比較法・原価法・収益還元法の３つがあります。
取引事例比較法：似たような取引事例を参考にして、
そこに修正・補正を加える。
例：近くの1軒屋は1000万円で取引されたから、ここも1000万円くらいかな
原価法：再調達原価を求め、それに減価修正を加えて価格を求める
例：当時は3000万円だった。でも都市計画により相場が上がったから、
今同じ家屋を購入しようとすると4000万円かな。
そこから減価償却して・・・・。
収益還元法：不動産が生み出す将来的な利益と最終的な売却から現在の価格を求める方法
収益還元法はさらに直接還元法とDCF法がある。
直接還元法：１年度毎の総収益を一定率で割り戻して価格を求める
DCF法：対象の不動産から生み出す収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して求める。
例：ここの部屋を貸したら、年間200万円の家賃収入が入り、
10年後に売却したら大体1000万円だから。
ここの部屋の現在価値は・・・・・。
【１.２ 不動産登記】
不動産は所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録に記載され、公示され、手続きをすれば誰でも見られるようになっています。
不動産の情報が知りたいときはとりあえず登記簿を確認しましょう。
登記簿には表題部・権利部から構成され、さらに権利部は甲区と乙区にわかれます。
表題部：不動産の所在地、面積、構造などを記載
権利部の甲区：所有権に関する記載
権利部の乙区：所有権以外の抵当権・先取特権・賃借権などの記載
不動産登記をしておくと第三者に対して、
不動産の権利者であることを対抗できます。
（これは私の物件だ！もう引き渡しも終わってるし、他の不動産業者は取引するなよ！・・・的な）
しかし登記には公信力がないため、
偽の登記によって不都合が生じても必ず保護される訳ではありません。
（中々、ひどい・・・。）
不動産の登記には費用も時間も掛かります。
手続きや登記費用の工面で時間は掛かるけど、
とりあえず不動産は手に入れた状況で仮登記は行われます。
ただし、仮登記なので対抗力はありません。
（第三者に不動産の権利者であることを主張できない）
【２ 不動産の取引】
不動産の取引を行う業務を宅地建物取引業と言います。
これは誰でもすぐに始められる仕事ではなく、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けなければなりません。
そして、宅地建物取引業を行うには専任の宅地建物取引士（宅建士）をおくことが義務付けられています。（従業員５人に対し1人以上）
宅地建物取引士は国家試験に合格し、実務経験等の要件を満たすことで免許が交付されます。
【２.１ 媒介契約】
媒介契約とは不動産業者に不動産の売買・賃貸借を仲介してもらう契約のことです。
宅建業を行えない売主や買主は直に取引をすることはできないので、媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約を結んだ時は必ず遅滞なく、媒介契約書を作成・押印し依頼者に交付しなければなりません。
また媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３つがあります。
一般媒介契約
・複数の業者に依頼可能
・自己発見取引は可能（持ち主が自分で買主を見つけること）
・業者は依頼主への報告義務なし
・業者は指定流通機構への物件登録義務なし
・契約の有効期間なし
専任媒介契約
・複数の業者に依頼できない
・自己発見取引は可能
・業者が依頼主への報告義務は２週間に1回以上
・指定流通機構への物件登録義務は契約日から7日以内
・契約の有効期間は3ヶ月
専属専任媒介契約
・複数の業者に依頼できない
・自己発見取引もできない
・報告義務は１週間に1回以上
・物件登録義務は契約日から5日以内
・契約の有効期間は3ヶ月
これらの媒介契約によって新たな買主が見つかった場合、
不動産業者が受け取れる報酬は下記のように限度額が決まってます。
200万円以下：売買等の価額×5％
200〜400万円：売買等の価額×4％＋2万円
400万円以上：売買等の価額×3％＋6万円
これ！限度額だから！注意してね！
【２.２ 契約から引き渡しまでのルール】
宅建業者は契約成立前にお客様に重要事項を
書面を用いて説明しなければなりません。
この時、宅建士が宅建取引証を提示して、
自らが法に従って宅建業者であることを証明します。
【２.２.１ 手付金】
手付金とは契約を結ぶ際に買主が売主に渡す金銭のこと。
不動産を購入する場合、金額が大きいため一括で払えないのでローンを組むことがよくあります。
そこで手付金を売主に渡し、ローンの審査結果等を待ちます。
もし債務不履行等でせっかく結んだ契約が破棄になった場合はこの手付金が損害賠償の代わりとなって売主の収入となります。
逆に売主が売買契約を破棄したい場合、手付金の倍の金額を提供する必要があります。
【２.２.２ 危険負担】
もしも売買契約をした建物が引き渡しの前に
火災や地震によって損害を受けた場合、
修理費用等は買主が負担することになってます。
（買った商品ですでに自分のものだから）
ただし引き渡し前であれば危険負担により
買主は代金の支払いを拒むことができます（履行拒絶権）
【２.２.３ 担保責任】
契約締結後、契約の内容に適合しない不動産だと発覚した場合、
その時点から1年以内であれば買主は売主に対し、売主の担保責任を要求できます。
またその権利は10年以内に行使しなければ時効となります
（行使できると知ってたら5年以内で時効となります）
担保責任には
・履行の追完請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・契約の解除をする
の要求ができます。
【２.２.４ 住宅品質確保に関する法律】
住宅の品質確保の促進等に関する法律では新築物件の場合、
柱などの建物の主要な部分に対し10年以内の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を義務付けています。
つまり、腐った木材・耐震のない構造など家屋の品質が低下する構造が見つかれば瑕疵担保責任を要求できます。
【２.３ 壁芯面積と内法面積】
壁芯面積：壁の中心線から測定した面積
内法面積：壁の内側の面積のこと
建築基準法では床面積は壁芯面積を指す
登記簿上は一軒家なら壁芯面積。マンション等は内法面積が用いられます。
【３ 不動産に関する法令】
不動産は金額の大きい商品であるが故、買主・売主・貸主・借主等を保護するようなルールが数多くあります。
【３.１ 借地借家法】
借地借家法は土地や建物の賃貸借に関するルールを定めた法律です。
【３.１.１ 借地権】
借地権：他人から土地を借りる権利のこと
借地権には普通借地権と定期借地権があります。
普通借地権：定期的に更新をすればずっと土地を借りられ、貸主は正当な理由がなければ更新を拒むことができません。
最初の更新は20年以上、それ以降の更新は10年以上となっています。
定期借地権：予め貸し出し期間が定められており、更新ができない。
定期借地には一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権があります。
契約の期間：
普通借地権と建物譲渡特約月借地権は30年以上、
事業用定期借地権は10〜50年、
一般定期借地権は50年以上です。
契約方法：書面や公正証書の限定されているものがあります。
利用目的：事業用定期借地権は事業用建物のみ
契約期間終了後：更地で返すのが原則です。
ただし、建物譲渡特約付借地権は建物付で返すことになっています。
【３.１.２ 借家権】
借家権は他人から建物を借りる権利
普通借家権と定期借家権がある。
普通借家権：貸主から正当な理由がなければ更新できる
定期借家権：更新がない。書面でのみ契約できる。
普通借家権は1年以上の契約が主となり、
1年以内は「期間の定めのない契約」とみなされます。
定期借家権は1年以上の定期借家の場合、
1年〜6ヶ月前までに契約が終了する旨を通知しなければならない。
【３.１.３ 造作買取請求権】
造作買取請求権を結ぶと借主は
マンションに取り付けた設備に対し、時価で貸主に買取を請求できる。
ただし貸主は買取しない旨の特約をつけることで権利を排除できる。
マンションの設備は大谷さんとの相談が必須です。
トラブルには注意しましょう。
【３.２ 区分所有法】
区分所有法は集合住宅で生活する際の最低限のルールを定めた法律です。
マンションには購入者が使える専有部分と共用部分があります。
専有部分の所有権を区分所有権といいます。
専有部分の土地を利用する権利を敷地利用権といいます。
【３.２.１ 規約】
規約とはマンションに関するルールです。
規約の変更やマンションに関する事項の決定は集会を開いて決議します。
大家の意見が必ず通る訳ではなく、そこに住んでいる住人が議決権を持ち、
議題に対し、賛成か反対かを決められます。
決議する条件は下記の通りです。
一般的事項：過半数の賛成で議決
規約の変更：４分の３以上
建物の建て替え：５分の４以上
過去問では「建て替えの決議条件」がよく聞かれます。
【３.２ 都市計画法】
都市計画法は計画的なまちづくりを行うための法律です。
都市計画区域でまちづくりを行う地域をきます。
そこから既に市街地となっている市街化区域と山などの景観を守るための市街化を抑制する市街化調整区域を決めます。
【３.２.１ 開発許可制度】
区域が決まれば、その区域に従ってまちづくりが始まります。
なお市街化区域は1000平方メートル以上の開発なら、市街化調整区域は必ず都道府県知事の許可が必要です。
上記以外の区域による開発行為は3000平方メートル以上で許可が必要となります。
【３.３ 建築基準法】
建築基準法は建物を建築する際の基本的なルールのこと
都市計画法では
用途地域を住居系・商業系・工業系に区分し、
さらに１３種類に分けています。
用途地域に応じて建築できる建物が決まっています。
例えば、工業専用地域であれば住宅や学校は建設できません。
（工業地域なら学校は建設できなくても住宅は建設可能です。）
【３.３.１ 道路に関する制限】
建築基準法では交通の安全や防火のため、
建物に接する道路にも制限を設けています。
制限：道幅が４m以上の道路。または特定行政庁の指定を受けている道路。
建物は接道義務により
幅員４m以上の道路に２m以上接してなければならない。
幅員が４m未満の場合、セットバックにより
道路の中心から２m下がった線が道路の境界線とみなされます。
【３.４ 建蔽率と容積率】
建蔽率とは敷地面積に対する建物の建築面積を表す。
建蔽率[%]＝（建築面積／敷地面積）×100
用途地域ごとに建蔽率の限度が決まっている。
建蔽率の異なる地域にまたいで建設する場合は
両者の建蔽率と敷地面積から建築面積を求めます。
建蔽率を設ける理由の１つが火災による類焼を防ぐためです。
木造の建物が密接していれば、燃え移るリスクが生じますが、
建造物の間に道路などの隙間があれば、燃え移るリスクを抑えられます。
従って、耐火建築物であれば建蔽率を上げることができます。
具体的に言えば建蔽率に制限があっても耐火建築物や
準防火地域内にある耐火建築物であれば、建蔽率を＋10％ふやせます。
防火地域内にある大火建築物などは建蔽率100％で建物が建てられる。
（建蔽率が上がれば、より有効に土地を活用できます。）
【３.４.１ 容積率】
容積率とは延べ面積／敷地面積で求める建物の床面積の合計である。
容積率は前面道路の幅員が１２m未満であれば制限が設けられ、２つ以上の道路に接している場合は幅員の広い道路が適用される。
【３.５ 農地法】
農地法は農地等を取引する場合に下記の機関に許可が必要になります。
農地の権利移動：農業委員会
農地の転用：都道府県知事
農地の転用目的の権利移動：都道府県知事
ただし市街化区域になっている農地は農業委員会に届け出をすれば、
都道府県知事の許可は不要となります。
【４ 不動産に関する税金】
タックスプランニングでも学びましたが、
不動産には取得・保有・売却・賃貸等の取引を行った場合に税金が掛かります。
順番に解説していきます。
【４.１ 不動産取得税】
不動産取得税は不動産を取得した場合に発生します。
相続や法人の合併による取得は不動産取得税の対象にはなりません。
不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×3％
宅地の場合、不動産取得税の課税標準は半分になります。
床面積が50〜240平方メートルの住宅では、
課税標準ー1200万円（1997年4月1日以降の住宅）となります。
【４.２ 登記免許税】
登録免許税は不動産の登記にかかる税金です。
登録免許税＝課税標準×税率
個人が取得した住宅では条件を満たせば次のような特例があります。
所有権保存登記：0.4%→0.15%
所有権移転登記：2%→0.3%
※ただし相続・贈与・遺贈は軽減税率がない
抵当権設定登記：0.4%→0.1%
【４.３ 固定資産税】
不動産を保有していると掛かる税金。
不動産がある市町村に毎年1月1日に固定資産税課税台帳に
所有者として登録されているものが課税対象となります。
固定資産税＝課税標準×1.4%
これにも下記のような条件を満たせば固定資産税が割引されます。
一般住宅用地（200m2以上）：固定資産税が３分の１になる。
小規模住宅用地（200m2以下）：固定資産税が６分の１になる。
新築住宅：３年間または５年間、120平方メートルまでの部分について、
固定資産税が半分になる。
【４.４ 都市計画税】
都市計画税は都市計画事業等の費用にあてるために
市街化区域内の土地およびかやの所有者に対して、市町村が課税する目的税です。
都市計画税＝課税標準×税率
一般住宅用地の場合、都市計画税は３分の２になり、
小規模住宅用地の場合、都市計画税は３分の１になります。
【４.５ 譲渡による所得税】
土地や建物を譲渡して収入を得たときは
譲渡所得として所得税がかかります。（分離課税）
長期譲渡所得（1月1日の時点で5年以上所有）
→20％（所得税15％、住民税5％）
短期譲渡所得→39％（所得税30％、住民税9％）
居住用財産を譲渡した場合、
下記の条件を満たすことで控除が受けられます。
譲渡益が発生した場合
・居住用財産の3000万円が控除が受けれられます。
・空き家の譲渡なら、譲渡所得の3000万円が控除（譲渡対価１億円以内、控除しきれなかった場合は３年間有効）
・所有期間が10年以上の居住用財産を譲渡した場合は譲渡資産のうち6000万円以下部分に14%の軽減税率が適用されます。
・所有期間および居住期間10年以上の居住用財産を譲渡し、新たに床面積５０m2以上の居住用財産を購入した場合、譲渡益に対する税金を繰り延べられます。
【４.５.１ 譲渡損による損益通算】
譲渡したことによる損失や譲渡してからさらに10年以上の住宅ローンを組んだ場合、他の所得と合算して損益通算を行うことができます。
具体的には
・所得が3000万円
・確定申告を行う
と言った条件もあります。
【４.６ その他の税】
【４.６.１ 個人事業税について】
290万円以上の事業所得または不動産所得がある人が対象となります。
税額＝（前年の所得ー290万円（事業種控除））×税率（３〜５％）
所得税や住民税の確定申告をしてれば、事業税の申告は不要です。
個人授業勢は8月と11月に納付します。
【印紙税】
印紙税は文書を作成した場合に課せられる税金。
【消費税】
消費税がかかる取引：
建物の譲渡・貸付・仲介手数料
消費税のかからない取引：
土地の譲渡・貸付・居住用賃貸物件の貸付（1ヶ月以上）
【５ 土地活用】
土地活用には下記の種類と特徴がある。
集合住宅：需要が安定している ←→ 空室リスクがある
オフィス：収益性が高い ←→ 景気変動を受けやすい
駐車場：法的トラブルが起きにくい ←→ 機械式駐車場なら費用がかかる
所有する土地に何を建てるか決めた後は下記の方法で建物を建設します。
自己建設方式：自分で企画・資金調達・建築等を行う
事業受託方式：土地活用を業者に任せる
建設協力金方式：土地の所有者が入居予定のテナントから保証金を預かって、建設費にあてる
土地信託方式：信託銀行に土地を信託する
等価交換方式：地主が土地を提供し、デベロッパーが建物を建設する。土地と建物の権利を資金提供割合で分ける。
定期借地権方式：定期借地権を設定して、土地を貸す。
【５.１ 不動産投資の利回り】
不動産を持っていなくとも土地や建物に投資をすることができます。
どの投資でも同じですが、コストとリターンのバランスを考えましょう。
不動産投資の場合、投資利回りから評価します。
１ 単純利回り：年間収入合計／投資総額
２ NOI利回り：（年間収入合計ー年間諸経費）／投資総額
【最後に ー実技は総合力が求められるー】
以上です！
つ・・・疲れた〜〜〜・
不動産はルールが細かく、語呂合わせや他の知識との結びつきが薄い分。
本当に暗記ゲーですよね。
実技では不動産に関する問題が出ないことを祈りつつ、
試験まであと１週間！
頑張っていきましょう！
さて、昨日に過去問道場で実技を受けてみました。
実技は様々な条件の元、そこから必要な情報を取り込み、計算をして答えを導き出します。
必要な情報をいかに読み取るかが問われるので、
各学科の知識力が顕著に求められます。
学科の正答率が高くて、ウハウハしていたら、実技で惨敗することもありますので、調子に乗らず、焦らず問題を解いていきましょう。
疲れたので、ここで終わります。
この後は相続を軽ーくまとめて、今日は寝ます。
では！
※作業時間：５時間（ちゃんと数えてない・・・。）
Twitterのフォローお願いします！@Bun_and_FUMI
↓参考資料↓
↓過去問道場↓
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？